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Em artigo recente trouxemos uma análise sobre os últimos 10 anos da região da Paulista, a qual possui o segundo maior estoque de edifícios comerciais da cidade de São Paulo: 496 prédios.

No período dos últimos dez anos, citado no artigo de Alan Roger, quando analisamos a absorção líquida da região, ou seja, o crescimento ou a redução da ocupação de escritórios (medida trimestralmente), é possível notar que o 1º ano de pandemia (2T2020-1T2021) foi o pior período da série histórica. O saldo negativo gerado foi de quase 95 mil m², somando as três classes de edifícios corporativos (A, B e C).

Mas a reflexão que se pretende tratar aqui não é de crise ou incertezas. Muito pelo contrário.

Ainda sobre a Avenida Paulista, neste artigo se busca a valorização da região, uma vez que a Paulista se manteve extremamente resiliente durante este período pandêmico.

Um quadro por regiões

Quando se olha para o universo de escritórios corporativo de São Paulo, a Nova Faria Lima, com  9,92% de taxa de vacância, se mostra como a região mais resiliente frente à crise da saúde.

Esta taxa de vacância está abaixo de 10%, que é o ponto de equilíbrio/referência entre oferta de demanda comumente usado no mercado de escritórios. Comprova a capacidade de manter-se linear, mostrando mais procura do que oferta.

A região Pinheiros/Faria Lima, com 16,80% de taxa de vacância, mostra uma taxa de vacância mais alta quando comparada à Nova Faria Lima, mas é principalmente focada por dois novos edifícios de grande porte que “carregam” este número. O mercado espera que, em função da qualidade destes empreendimentos, a taxa de vacância seja reduzida para patamares próximos à Nova Faria Lima.

Assim, como esperado, a região da Faria Lima lidera em termos de resiliência frente à crise econômica decorrente da pandemia.

Em seguida a Faria Lima, vemos as seguintes regiões e seus impactos:

  • Vila Olímpia, com 16,59% de taxa de vacância, mostra um certo equilíbrio de oferta e demanda, resistindo também à crise;
  • Paulista (19,11%) aparece logo na sequencia, já demonstrando alta na taxa e algum impacto da crise;
  • Chácara Santo Antônio (28,62%) e Berrini (28,58%)  aparecem com altas taxas de vacância;
  • Demais regiões de SP: taxa de vacância na casa de 30%.

Como a Paulista performou neste último um ano e meio de pandemia

A conclusão que se pode fazer sobre o quadro apresentado é que vemos a Paulista após as regiões da Faria Lima e Vila Olímpia, as quais estão melhores posicionadas do que a Berrini e Chácara Santo Antonio, por exemplo, esta última cujo impacto reflete também, além da pandemia, a entrega de vários empreendimentos novos.

Outro ponto importante para analisar é que a Paulista, diferentemente da região da Faria Lima, é melhor assistida por serviços em geral, como ensino, saúde e opções de compras. São 10 Centros Culturais, 4 faculdades e associação de empresas que se encontra na Paulista. Além de ter um entorno oferecendo muito mais opções residenciais, como consequência de um zoneamento que permite mais adensamentos.

De acordo com vídeo publicado no canal do Youtube “São Paulo nas Alturas” de Raul Juste Lores (30/06), no que se refere ao urbanismo, o distrito financeiro Faria Lima falhou feio. Segundo ele, “a pandemia escancarou a falta de pessoas na rua, de juventude, a falta de mistura do lugar”.

O arquiteto e sócio do escritório Pitá, Antonio Mantovani, também aponta algumas dificuldades da Faria Lima:

“O problema da Faria Lima é de ocupação da região. Ela é uma avenida com prédios altos. Quando você sai dela, principalmente na parte alta da avenida Rebouças, não há prédios em volta. É uma linha de prédios. O mix residencial, comercial e cultural falta por lá”, explica.

Olhando pelos aspectos citados, a Paulista apresenta várias vantagens.

Lores exemplifica que há um lugar perto da Faria Lima que deveria servir de inspiração: a velha Avenida Paulista, o centro financeiro anterior a Faria Lima.

“Ali, mesmo com a pandemia, vimos que muitos restaurantes sobreviveram, lojas permaneceram, e ainda há pessoas na rua. Lá existe diversidade de usos de renda”, destaca.

Segundo pesquisa apontada no canal “São Paulo nas Alturas”, na Paulista, de 2,5 milhões de m² construídos, 266 mil m² são de apartamentos, 10% do total. Existe cerca de 10 mil pessoas morando em seu entorno, na Bela Vista, Cerqueira Cesar. “Muita gente vivendo e fazendo a cidade viver”. Lores destaca, ainda, que há 4x mais m² residenciais na Paulista que na Faria Lima.

Por outro lado, e diferentemente de outras regiões como Berrini e Chácara Santo Antonio, a Paulista carece de espaços potenciais para novos empreendimentos. Mas, apesar disso, está começando a mostrar opções interessantes de retrofits de antigos imóveis e empreendimentos.

Um exemplo deste potencial de oferta é o plano traçado para a remodelação do complexo antigamente ocupado pelo Colégio São Luís. Ele deverá se tornar um novo marco na região, oferecendo interessantes opções de ocupações corporativas, varejo e serviços de alta qualidade.

Ainda há outras oportunidades de revitalização e retrofits de prédios comerciais na região – que vão oferecer novos ares e vida à cidade paulista. Mas sobre isso falaremos em um próximo artigo.


Milton Jungman

Graduado e Mestre em Engenharia de Produção pela Escola Politécnica da USP, foi Diretor Executivo de Workplace da Accenture por 12 anos (de 2008 a 2020), onde chegou a atuar como membro da Equipe Global de Corporate Real Estate. Durante 10 anos foi também responsável pela área de Workplace Solutions para a América Latina. Acumula em suas experiências anteriores, atuação como Diretor de Real Estate para a América Latina – EDS (HP Services), Diretor de Desenvolvimento (Real Estate) do Walmart Brasil e Diretor da Birmann S.A. Foi, ainda, Co-Fundador e Diretor Executivo da JLL (Jones Lang LaSalle) na América do Sul.


São Luis Gonzaga

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