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É comum dizermos em Real Estate que o mercado imobiliário é um reflexo fiel da economia. Quando a economia se expande, as empresas contratam mais pessoas e precisam de mais espaço. Já o contrário também é verdadeiro, com a economia em recessão as empresas demitem, diminuem espaços e cortam custos. A elasticidade da demanda caminha em paralelo – com algum delay, é verdade – ao desempenho da economia.
Essa história já é conhecida por todos, mas o que gostaria de compartilhar com vocês é que através do Real Estate também é possível acompanhar a evolução das atividades econômicas.
A chamada “nova economia”, a economia do compartilhamento, também invadiu o mercado imobiliário e vem mudando o perfil de ocupação dos edifícios. Há 05 anos era difícil prever que em 2019 uma empresa de compartilhamento de espaços de trabalho, popularmente conhecido como coworking, seria o 4º maior ocupante de espaços corporativos de São Paulo. Aliás, o segmento cresceu tanto, e em tão pouco tempo, que se fosse uma única empresa – e são mais de 40 – seria o segundo maior ocupante da cidade, perderia apenas para o Banco Itaú, maior banco do Brasil. Falando neles, os bancos também estão se atentando a essa “nova economia”, cada vez mais mobile, e diminuindo paulatinamente o número de agências – o próprio Itaú anunciou recentemente o fechamento de cerca de 400 agências.
Analisando as ocupações relevantes em São Paulo, excluindo órgãos públicos e do judiciário, é possível notar que o perfil de ocupação, aos poucos, vai se alterando.
Veja abaixo a evolução da ocupação de algumas grandes empresas de 2016 para 2019.
Além das startups que não param de crescer e querem ocupar os melhores prédios, já que a relação de RH com os colaboradores é completamente diferente das empresas tradicionais, um outro segmento descobriu os edifícios corporativos: o setor médico/hospitalar. Seja porque ocupar um prédio pronto acelera o processo de expansão ou porque os hospitais entenderam que o m² de um hospital é muito precioso para ser ocupado por áreas de BackOffice. Fato é que hoje vemos empresas como o Hospital Albert Einstein, Grupo D’or e, principalmente, a Prevent Sênior como importantes ocupantes de prédios corporativos. A Prevent Sênior, inclusive, mostrou-se muito agressiva ao alugar um edifício como o Park Tower, na Av. Brigadeiro Luiz Antonio. Um prédio AAA concorrido por diversas empresas multinacionais.
Historicamente os Call Centers sempre foram grandes ocupantes de áreas de escritório, principalmente em regiões próximas ao metrô. Eles continuam ocupando bastante área, mas também há um movimento acontecendo nesse segmento, seja porque investe-se cada vez mais em inteligência artificial ou porque as empresas – principalmente as da nova geração – preferem não mais terceirizar o atendimento ao cliente e, com isso, passam a ter áreas enormes de atendimento ao cliente em seus próprios escritórios. Grandes exemplos disso são as empresas de meio de pagamentos. Empresas como Stone e SumUp já ocupam grandes áreas por conta dos seus times de venda e atendimento.
Algumas empresas que hoje absorvem grandes áreas de escritório praticamente não existiam há poucos anos como a Movile, que ocupa um andar no EzTowers e destinou um prédio inteiro ao iFood em Osasco ou o Nubank que já ocupa dois prédios em Pinheiros. Isso sem falar no enorme número de empresas que preferem alugar um escritório pronto e operado por uma empresa terceira para focar em seu business, mesmo ocupando grandes áreas como é o caso do Guia Bolso, 5º andar, Rappi ou Amaro.
Itens que antes eram considerados supérfluos em prédios de escritórios hoje são essenciais. O Rodolfo Coelho já falou aqui sobre a vantagem competitiva que os prédios possuidores de bicicletário e vestiário levam sobre aqueles que não têm. Isso tem levado proprietários a reformarem seus edifícios para atender aos anseios dos usuários da nova geração.
Outros ocupantes que vem dessa nova era são os de mobilidade. Uber, Cabify, 99 e Yellow juntos já ocupam quase 30.000m². Ninguém imaginava pedir um carro por aplicativo do celular há 10 anos, hoje essas empresas são potências.
Os modelos de negócios estão em constante mutação. Já há projetos de incorporações onde o financiamento é feito via crowdfunding. O jeito de trabalhar está mudando a todo momento, a palavra que define melhor esse novo momento é: flexibilidade. Os players que forem mais flexíveis e sensíveis às mudanças das empresas (clientes) que acontecem cada vez mais rápidas terão vantagem sobre aqueles que continuarem fazendo como sempre fizeram.
Abaixo as maiores ocupantes de São Paulo:
Texto escrito por: Gerson Rodrigues, sócio Diretor da RealtyCorp.
Trabalhando no mercado imobiliário corporativo desde 2005, atuou em Tenant Representation por 04 anos na Ocupantes Real Estate atendendo diversos clientes em São Paulo, Rio de Janeiro e Nordeste do País. Durante outros 04 anos liderou a equipe de captação e pesquisa da Buildings Pesquisa Imobiliária adicionando ao conhecimento comercial, também o conhecimento técnico de todos os edifícios dos principais mercados. Há mais de 05 anos vem atuando na RealtyCorp atendendo aos mais variados clientes corporativos. Formado em Marketing pela Universidade Paulista, é Técnico em Transações Imobiliárias.
