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Nos últimos dois trimestres tivemos, depois de muito tempo, uma absorção líquida negativa. Isso quer dizer que houve mais devoluções de espaços do que novas locações ou, resumindo, o mercado encolheu.

O último trimestre com absorção líquida negativa havia ocorrido em 2016, o pior ano do mercado corporativo desde 2005. Na ocasião, a ocupação encolheu 82.782m². Porém em 2020 o mercado já encolheu 135.500m², mesmo tendo 70.000m² positivos de absorção líquida no primeiro trimestre do ano.

Após um 2016 tenebroso, o mercado vinha em franca recuperação. Nos três anos subsequentes (de 2017 a 2019) a absorção líquida vinha crescendo 100.000m² em relação ao ano anterior. Veja no gráfico abaixo:

Fonte: RealtyCorp

A pandemia caiu como um meteoro no mercado. Um mercado que estava em franca recuperação, retomando preço, de repente é atingido por um evento completamente inesperado: o famoso Cisne Negro de Nassin Taleb.

Além de estancar a demanda e atingir economicamente diversas empresas, um outro fator que também mudou a abordagem das empresas em relação ao seu escritório é a prática do home office.

Com todas essas mudanças de ambiente econômico, sanitário e na maneira de trabalhar das pessoas, é importante entender onde estão acontecendo as maiores devoluções de espaço.

No gráfico abaixo conseguimos observar que, praticamente, todas as regiões ganharam vacância. A absorção líquida positiva na região da Nova Faria Lima no 3º tri se dá, exclusivamente, pelo Birmann 32, que foi entregue com 28.400m² já ocupados pelo Facebook e Shoppe.

Fonte: RealtyCorp

A fim de aprofundar ainda mais o entendimento das movimentações e, principalmente, das devoluções de espaço, preparei uma tabela com as principais devoluções de espaço no 2º e 3º trimestre de 2020.

É muito importante ponderar que várias devoluções do 2º tri já estavam programadas antes da pandemia. A exemplo das devoluções da AON, Syngenta e Marsh & McLennan, que foram todas para o 17007 – Torre Sigma, em áreas menores do que ocupavam anteriormente, aproveitando a maior eficiência do edifício Triple A em comparação aos prédios mais antigos do qual saíram.

A Monsanto também era esperada a devolução, já que foi absorvida pela Bayer e os escritórios unificados na sede da Bayer, na região da ponte do Socorro. A Ericsson, o Itaú, o Banco Original e a Swiss RE também já eram devoluções anunciadas.

É essencial dizer ainda que as devoluções devem continuar ocorrendo no último trimestre. Isso porque inúmeros ocupantes já notificaram os proprietários e estão cumprindo o prazo do aviso prévio determinado em contrato.

Nossos levantamentos mostram que há cerca de 150 mil metros quadrados nessas condições, isso deve acrescentar, pelo menos, mais 1,5% na taxa de vacância dos próximos trimestres.

Quem sofreu menos?

É batido dizer que as regiões consolidadas sofreram menos, embora Pinheiros seja uma delas e tenha tido um forte incremento na vacância. Porém, de uma maneira geral, os prédios Classe A e A+ mantiveram mais a ocupação.

Muitos deles, inclusive, registraram novas locações durante a pandemia. Algumas vezes até com as empresas entrantes, aproveitando a estrutura das empresas que estavam de saída.

Um outro fator importante a se observar é que prédios com lajes maiores e ocupantes de maiores áreas também acabaram sofrendo menos do que prédios com conjuntos um pouco menores. Isso ocorreu até porque empresas menores são, via de regra, menos resilientes aos solavancos da economia.

Outro tipo de prédio que sofreu bastante foram os imóveis que abrigam o backoffice de grandes empresas. Principalmente por conta da grande adoção do home office, as empresas devolveram grandes espaços de escritório que abrigavam áreas de atendimento ao cliente e parte administrativa.

E o futuro?

O ano de 2021 será desafiador. Muito pela incerteza sanitária que ainda se apresenta e até que se tenha uma vacina que possibilite a vida cotidiana voltar ao normal. Entretanto a pandemia abriu uma janela de oportunidades que estava quase fechada em algumas regiões.

As empresas que queriam estar em Pinheiros, por exemplo, praticamente não encontravam espaço. No primeiro trimestre de 2020 a vacância chegou a 0,88% para os prédios Corporate Classe A. Agora está em 9,57% e até o final do ano deve chegar em 15% – um patamar muito mais saudável para negociações.

Do outro lado da mesa, em algumas regiões os proprietários vão precisar ser mais flexíveis e criativos, entendendo que em pouquíssimo tempo o mercado retrocedeu, no mínimo, dois anos.

Regiões como Berrini e Chucri Zaidan, que depois de sete anos conseguiram voltar à casa dos 10% de vacância no Classe A, agora terão que remar tudo novamente, uma vez que a vacância chegou a praticamente 20% neste momento.

Agora é o momento para as empresas que estão pagando caro, ou mesmo ocupando vários andares pequenos e/ou escritórios ineficientes, concretizarem o plano de se relocalizar. Às vezes esse intento estava engavetado (por anos) à espera de uma oportunidade para acontecer.

Para aproveitar essa janela de mercado e fazer o melhor negócio, conte com a RealtyCorp. Nós monitoramos todos os prédios das principais capitais do Brasil com o objetivo de oferecer a nossos clientes a certeza de estarem fazendo o melhor negócio.


Texto escrito por: Gerson Rodrigues, sócio Diretor da RealtyCorp.

Trabalhando no mercado imobiliário corporativo desde 2005, atuou em Tenant Representation por 04 anos na Ocupantes Real Estate atendendo diversos clientes em São Paulo, Rio de Janeiro e Nordeste do País. Durante outros 04 anos liderou a equipe de captação e pesquisa da Buildings Pesquisa Imobiliária adicionando ao conhecimento comercial, também o conhecimento técnico de todos os edifícios dos principais mercados. Há mais de 03 anos vem atuando na RealtyCorp atendendo aos mais variados clientes corporativos. Formado em Marketing pela Universidade Paulista, é Técnico em Transações Imobiliárias.

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