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Se você não conhece, o RealtyCorp Analytics é o informativo trimestral da RealtyCorp que analisa os dados do mercado de escritórios de São Paulo e Rio de Janeiro. Além disso, também considera os dados dos condomínios logísticos e industriais do estado paulista. No relatório abaixo apresentamos os dados do fechamento do 4T/2021. Para conferi-lo na íntegra, clique aqui.

Como trouxemos em diversos artigos e vídeos ao longo de 2021, o mercado imobiliário corporativo sofreu com as baixas trazidas pela crise sanitária. Nestes últimos 20 meses de pandemia, vimos devoluções de escritórios, retração do mercado (com absorção líquida negativa), entre outros desafios.

Para analisar o saldo geral do ano, trouxemos alguns números abaixo. Vamos a eles?

O cenário atual do mercado de escritórios em São Paulo

Quando falamos da cidade de São Paulo, ela possui um universo de 11,628 milhões de m² locáveis de escritórios em edifícios corporativos (Corporate¹) e 5,052 milhões de m² locáveis de escritórios em edifícios office¹ (pequenas salas comerciais).

Do estoque total, 16,11% estão em edifícios Corporate¹ A+, 8,93% em edifícios Corporate¹ A e 44,67% em edifícios Corporate¹ Classes B e C (conhecido como Outros). Esse montante totaliza 69,71% de escritórios Corporate¹ na capital. A porcentagem restante, 30,29%, estão em edifícios office¹.

Devido ao impacto causado pela pandemia, fechamos o ano de 2021 com a maior absorção líquida negativa da história da cidade – maior até que a de 2020.

No gráfico abaixo, observamos uma absorção líquida negativa de 244 mil m² no universo de edifícios Corporate¹ durante todo o ano de 2021 (-119.416 no Corporate A/A+ e -125.030 no Corporate Outros).

A taxa de vacância do Corporate¹ A/A+, que no início do ano era de 17,32%, fechou 2021 com 21,79%. Enquanto a taxa de vacância do Corporate¹ B e C (Outros) passou de 17,03% no 4º trimestre de 2020 para 20,85% no 4º trimestre de 2021.

Como podemos observar no gráfico abaixo, existe uma correlação entre o comportamento da taxa de evolução do PIB e a ocupação de escritórios. Portanto, se considerarmos o crescimento do PIB em 2021 – e se o PIB continuar crescendo em 2022 – podemos ter um cenário de crescimento da taxa de ocupação de escritórios. E isso, claro, será muito positivo para o mercado imobiliário.

Absorção Líquida - Corporate 2006 até 2021
Fonte: RealtyCorp

Destaque para a região da Nova Faria Lima

Na região da Nova Faria Lima⁴ o estoque total de escritórios é de 1,702 milhões de m². Deste estoque total, 20,47% está em edifícios Office¹ (pequenas salas comerciais), 39,85% em edifícios Corporate¹ Classe A+, 15,28% em edifícios Corporate A e 24,40% em edifícios Corporate B e C (Outros). Isso resulta em 79,53% do estoque total em edifícios Corporate.

A taxa de vacância para o universo Corporate (todas as classes juntas) está muito baixa: 6,10%, 2,33 pontos percentuais a menos que no início do ano, quando a taxa estava em 8,43%.

Esse cenário pressionou o aumento dos preços de locação na região, apesar da pandemia. Em 2021 a média nos preços das locações foi de R$ 129,94/m², e em 2020 de R$ 127,59/ m², contra uma média de R$ 106,54/ m² em 2019.

A vacância atual da região é de 82 mil m² e representa apenas 3,32% do estoque Corporate total disponível na cidade. Esta situação deve impulsionar o crescimento das regiões vizinhas à Nova Faria Lima, e também manter a tendência de aumento dos preços de locações em 2022.

Mercado de Escritórios no Rio de Janeiro

O estoque total de escritórios na região da Zona Sul no Rio de Janeiro é composto por 249 edifícios com 1,317 milhões de m², sendo que 59,64% desse total é composto por edifícios Corporate¹, e os outros 40,36% do estoque por edifícios Office¹ (pequenas salas comerciais).

Do estoque total, apenas 1,44% são de edifícios Corporate Classe A+¹, 6,67% de edifícios Corporate Classe A¹ e 51,52% de edifícios Corporate Classes B e C (Outros)¹, totalizando os 59,64% do estoque total em edifícios Corporate¹.

Destaque para a Zona Sul

A Zona Sul fluminense é formada, predominantemente, por edifícios antigos e/ou por edifícios de baixo e médio padrão. São apenas 10 edifícios corporativos que compõem o mercado Corporate Classe A e A+ da região.

Apesar disso, trata-se da localização mais valorizada da cidade do Rio de Janeiro, com o preço pedido médio de locação no patamar de R$ 82,86/m² para o universo de edifícios corporativos (Corporate¹).

A taxa de vacância aumentou significativamente durante a pandemia: saltou de 16,73% no 1º trimestre de 2020 para 23,95% no 4º trimestre de 2021. Se considerarmos apenas os edifícios Corporate A/A+, a taxa de vacância subiu de 22,34% no 1º trimestre de 2020 para 28,59% no 4º trimestre de 2021.

Dados do mercado industrial

Quando falamos do universo logístico, o Brasil possui 27,148 milhões de m² locáveis em galpões em condomínios industriais e/ou logísticos, sendo que somente a região Sudeste detém 20,664 milhões de m² locáveis deste estoque. Isso representa 76,11% do estoque total brasileiro.

A região Sudeste ultrapassa a marca dos 20 milhões de estoque e mais de ¾ do estoque total brasileiro. Apenas o estado de São Paulo possui 55,67% do estoque total brasileiro; o Rio de Janeiro vem em segundo lugar, com 10,12%, e Minas Gerais aparece em terceiro com 7,98%.

A taxa de vacância aumentou de 11,21% no 3º trimestre de 2021 para 12,18% no 4º trimestre de 2021. Contudo, o aumento se deve principalmente ao grande volume do novo estoque adicionado ao mercado no trimestre: foram 837 mil m² só no 4º trimestre de 2021. Sem este novo estoque adicionado, a taxa de vacância estaria na casa dos 7%.

A média atual dos preços pedidos de locação para galpões é de R$ 19,98/m² (todo o estado). A média dos preços de locação subiu em 5 regiões do estado e diminuiu em 2 regiões, conforme demonstra a tabela abaixo:

Tabela | Média ponderada dos preços pedidos de locação (R$/m²/mês)
Fonte: RealtyCorp

Para saber mais sobre os mercados de São Paulo, Rio de Janeiro e de condomínios logísticos e industriais do Brasil, consulte nosso relatório completo, clicando aqui.


Texto escrito por: Marcos Alves, Sócio-Diretor da RealtyCorp.

Marcos Alves

Marcos Alves é sócio fundador da RealtyCorp e atualmente é o Diretor de Locações da empresa. Possui 20 anos de experiência em Corporate Real Estate, período em que desenvolveu e participou de vários negócios e projetos relacionados à Desmobilização de Portfólios, Investimentos Imobiliários, Incorporações, Gerenciamento de Contratos, Representação Corporativa e, mais recentemente, se especializou na análise do comportamento do mercado de escritórios das cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. Iniciou sua carreira na área imobiliária em 2000 na CBRE, já em 2004 participou ativamente da fundação da Ocupantes onde foi sócio até 2013 e em 2014 fundou a RealtyCorp. Analista de Sistemas, MBA USP em Real Estate, membro da Corenet Global e membro da Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) – MRICS.

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