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O RealtyCorp Analytics é o informativo trimestral da RealtyCorp que analisa os dados do mercado de escritórios de São Paulo e Rio de Janeiro, assim como os dados dos condomínios logísticos e industriais do estado de São Paulo. Este relatório apresenta os dados do fechamento do 3T/2021. Para conferir na íntegra, clique aqui.

Não é segredo para ninguém que o mercado imobiliário corporativo sofreu as dificuldades da crise sanitária. Estes últimos 18 meses de pandemia foram marcados por devoluções de escritórios, aumento acentuado do home-office e absorção líquida negativa a cada virada de trimestre.

Quando olhamos para a cidade de São Paulo, o maior polo comercial do Brasil, ela possui 11,570 milhões de m² locáveis de escritórios em edifícios corporativos e 5,049 milhões de m² locáveis de escritórios em edifícios Office (pequenas salas comerciais).

Este estoque total se divide em 15,76% de edifícios Corporate A+, 9,53% em edifícios Corporate A e 44,32% em edifícios Corporate Classes B e C (chamado de Outros). Isso totaliza 69,62% de escritórios Corporate na capital paulista. Os 30,38% restantes estão em edifícios Office.

Com o fechamento dos dados do 3º trimestre de 2021, registramos o 6º trimestre consecutivo de absorção líquida negativa. Para quem não está familiarizado com o termo, a absorção líquida é o índice que mede o quanto o mercado cresceu ou diminuiu em metragem quadrada ocupada de um trimestre a outro. É, portanto, um termômetro de recuperação ou retração imobiliária.

É importante destacar, no entanto, que neste 3T/2021 houve uma diferença significativa para o segmento Corporate A/A+: ele registrou uma absorção líquida positiva de 14.966 m², a primeira depois do início da pandemia. Em outras palavras, neste 3T/2021, o mercado de escritórios (segmento Corporate A/A+) mais alugou que devolveu espaços – um claro indicador de melhora para o segmento.

Já o universo Corporate B e C (Outros) registrou uma absorção líquida negativa de -59.915 m². Embora siga negativa, trouxe um número menor que nos trimestres anteriores.

Esses números nos fazem entender que, com a sinalização da absorção líquida positiva no Corporate A/A+ e a queda da absorção líquida negativa no Corporate B e C, os próximos trimestres podem oferecer uma retomada na taxa de crescimento da ocupação de escritórios corporativos. Com isso, um novo ciclo de crescimento de ocupação, por pelo menos 2 anos consecutivos, surge diante de nós.

Destaque para a região da Chucri Zaidan

Composta por 59 edifícios comerciais, a região da Chucri Zaidan detém um estoque total de 1,101 milhões de m². Deste estoque, 11,22% está em edifícios Office, 66,16% em edifícios Corporate Classe A+, 9,88% em edifícios Corporate A e 12,75% em edifícios Corporate B e C (Outros). Isso resulta em 88,78% do estoque total em edifícios Corporate.

Esta região não está no radar de grandes players e clientes à toa. Para se ter ideia, no período entre 2006 e 2014, o estoque de escritórios na Chucri Zaidan saltou de 213 mil m² para 469 mil m² – um aumento superior a 100% no estoque em 7 anos.

Mesmo com esse aumento de estoque tão acentuado, a taxa de vacância chegou próxima de zero no início de 2014. De 2014 a 2020, o estoque continuou crescendo, passando de 800 mil m² em 2020.

A partir de 2014, em razão deste aumento considerável de estoque, a taxa de vacância da região começou a subir até chegar próxima de 30% no final de 2016. Já a partir de 2017, ela começou a cair, indo em queda até o 1º trimestre de 2020. Voltou, então, a crescer por conta da crise trazida pela pandemia, como se pode observar no gráfico abaixo:

Evolução do Estoque Corporate - Chucri Zaidan | 2005 à 2021
Fonte: RealtyCorp

Mercado de Escritórios no Rio de Janeiro

No RealtyCorp Analytics você também pode consultar dados e análises sobre o mercado de escritórios no Rio de Janeiro. Para uma análise completa, clique aqui.

Na região Portuária, o estoque total de escritórios é composto por 386 mil m², sendo que 84,78% deste total são de edifícios Corporate e os outros 15,22% do estoque de edifícios Office (pequenas salas comerciais).

A região do Porto Maravilha, ainda em desenvolvimento e com 24 edifícios Corporate prontos, representa apenas 6% de todo o mercado Corporativo da cidade carioca. A revitalização da região e os incentivos governamentais impulsionaram os investidores e incorporadoras a investirem forte na região entre 2013 e 2017, fazendo com que o estoque de edifícios Corporate mais que dobrasse neste período.

Vale destacar que o impacto da pandemia ainda não foi percebido diretamente na taxa de vacância Corporate da região Portuária, pois a mesma permaneceu estável nos últimos 7 trimestres em 23%.

Por outro lado, a média dos preços pedidos de locação caiu de R$ 85,32/m² no 1º trimestre de 2020 para R$ 70,29/m²  no 3º trimestre de 2021, uma queda de 17,6% no preço pedido nominal, sem considerar a inflação do período.

Para saber também sobre os mercados de São Paulo, Rio de Janeiro e mercado de condomínios logísticos e industriais do Brasil, consulte nosso relatório completo, clicando aqui.

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