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Atuo nesse mercado dia a dia, sempre fazendo análises macros e específicas, com foco nos melhores negócios para os clientes da RealtyCorp. Com propriedade, posso dizer que sim, a crise impactou fortemente, mas em nenhum momento o mercado estagnou, o que pode ser visto como um bom sinal. Mas é fato que a crise não teve os seus efeitos somente na queda nas taxas de ocupação.

Recentemente, fiz um estudo sobre um empreendimento comercializado pela RealtyCorp no centro do Rio de Janeiro, o Ventura Corporate, que possui duas torres corporativas triple A. Trata-se de um empreendimento que está passando por algumas mudanças que exemplificam uma parte das movimentações na cidade e na região, e é sobre isso que vou falar aqui.

Movimentações de estatais

Nos últimos anos, o mercado fluminense parece ter sido muito impactado pela movimentação das empresas estatais. E isso continua sendo uma verdade, mas agora podemos fazer outro tipo de análise, não somente aquelas que deixaram o mercado preocupado. Antes, vale lembrar um pouco sobre a chegada dessas empresas, incluindo na região central.

Antes da crise, a boa situação econômica criou um movimento de expansão na ocupação dessas empresas. Com isso, elas seguiram ocupando lajes corporativas, incluindo, fortemente, as localizadas no centro da cidade do Rio de Janeiro. Resumindo bem, algum tempo depois a crise e a retração econômica fizeram com que as estatais entregassem muitos dos seus espaços e concentrassem operações, cada vez mais, em suas matrizes.

Nos últimos cinco anos, o BNDES a Petrobras e a Caixa Econômica Federal, por exemplo, foram responsáveis por mudanças consideráveis no mercado imobiliário do centro da cidade. Um exemplo desse impacto é o Edifício Torre Castelo, que chegou a ficar integralmente desocupado. Hoje, por meio de flexibilidade de negociação e valores mais acessíveis, a taxa de ocupação já é de 80%, ainda que boa parte ainda seja ocupada pelo setor público.

Impactos no mercado

Com todas informações necessárias na minha mesa, resolvi analisar toda a situação sob diversas óticas, justamente para entender o posicionamento de mercado do Ventura Corporate e, obviamente, para me atualizar em relação à região central da cidade. Minha primeira impressão é a de que a desocupação de lajes por parte das empresas estatais, que outrora preocupou o mercado, agora pode ser algo positivo, como vou abordar a seguir.

Outra impressão que tive é sobre as empresas de coworking. Como amostragem do que vou falar, posso citar a Torre Almirante. Hoje, o empreendimento possui taxa de vacância de 82%, tendo como maior inquilino a WeWork, uma das maiores empresas de coworking do Brasil. Entendendo que essa modalidade de ocupação permite que empresas menores ocupem espaços em empreendimentos de alta qualidade, sem burocracia e com riscos reduzidos,  vejo certa problemática para a redução da taxa de vacância. Ou seja, o locatário – a empresa de coworking – é um concorrente direto do proprietário da torre.

Salvo essa questão, devemos entender o que pode acontecer na região, já sob a ótica otimista que a retomada da economia, felizmente, nos permite ter. Historicamente, a região central do Rio sempre foi valorizada como um centro comercial. O Ventura Corporate, que já recebeu operações da Petrobras e BNDES (que vem desocupando espaços gradualmente no empreendimento), chegou a ter preço pedido superior a R$ 200 por metro quadrado ao mês. Ainda que o preço transacionado fosse mais baixo, trata-se de um valor considerável. As empresas ocupantes pagavam tal preço por causa da qualidade triple A e, claro, por causa da ótima localização.

Hoje, a Torre Leste do Ventura corporate tem 42,68% de taxa de vacância.  A Torre Oeste, tem 19,17%, mas já existe uma notificação do BNDES sobre a entrega de andares nos próximos meses. Neste caso, o que antes era uma preocupação, agora é uma oportunidade de mercado. Estamos em uma fase de retomada econômica, contudo, as coisas estão acontecendo de forma lenta, devido ao cuidado para toda e qualquer tomada de decisão por parte das empresas de todos os ramos. O fato, então, é que existe essa retomada. Junte essa retomada com as taxas de vacância de 21,88% –  considerando os empreendimentos de todas as classes – e de 46,64% – considerando o mercado classe A – registradas no quarto trimestre de 2018 na região central e temos um quadro claro e bem possível para o futuro próximo. A primeira resposta parece ser um aumento de movimentações de flight to quality, em um futuro em médio prazo, mas esse cenário não é o mais evidente. Ainda que a cidade tenha, sim, esse tipo de movimentação, são operações específicas.

Entendo que o mercado do Rio de Janeiro chegou – como muitos disseram – ao fundo do poço, mas, da mesma forma, entendo que estamos no início de uma retomada. Essa retomada não será agressiva, mas não é difícil perceber que existe um otimismo no setor. E essa sensação não é apenas empírica, obviamente, já que estamos em um mercado que tende a se munir com dados, informações e estudos concretos. Com isso, é fato que a região central vai ser uma das primeiras a serem procuradas pelas empresas, o que vai resultar em uma queda na taxa de vacância e, como consequência natural, na retomada dos preços e na redução das boas condições comerciais para os locatários. Ou seja, esse período de oportunidades para os locatários – no qual eles podem ocupar empreendimentos classe A com preços próximos aos praticados em empreendimentos classe B ou C na região central – está em vias de acabar.

Com essa movimentação, o maior volume de estoque disponível da região vai, provavelmente, ficar nos empreendimentos classes B e C que foram desocupados durante a crise, ao mesmo tempo em que a queda da taxa de vacância nos empreendimentos classe A vai impulsionar os preços deles para cima.

E como o Ventura Corporate se encaixa em todo esse cenário? Trata-se de um triple A que está disponibilizando espaços com ótimas condições para o locatário, já que as estatais estão saindo. Tanto a BR Properties quanto a UFRJ, os proprietários dos andares, estão com uma ótima abertura para negociações que resultem em flight to quality.

Obviamente, essa oportunidade se repete em outros empreendimentos, também por outras movimentações de estatais, como da Caixa Econômica Federal, que acabou ocupando espaços no centro, como no Passeio Corporate, como uma alternativa ao plano original de locar na região portuária, devido a não conclusão do projeto de revitalização do Porto Maravilha. Contudo, com o avanço do projeto de revitalização da região portuária, é possível que esse plano original seja retomado, segundo depoimento recente do presidente da Caixa, Pedro Guimarães. Com mais essa movimentação, a região central ganha mais espaços disponíveis, mas, como dito anteriormente, a perspectiva é a de que com a retomada da economia a absorção no centro seja relativamente rápida, sobretudo em relação às outras regiões menos procuradas da cidade.


Texto escrito por: Carlos Calzavara, Diretor de Negócios da Filial Rio de Janeiro da Realtycorp.

Carlos Calzavara é formado em Administração de empresas e acumula mais de 8 anos de experiência no mercado imobiliário. No ano de 2018 assumiu o setor de novos negócios da RealtyCorp no Rio de Janeiro e Captou mais de 30 mil m² de lajes de escritório. Em 2019 fez transações relevantes no Edifício Ventura Corporate Towers.

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