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Não sei se você sabe, mas ingressei recentemente na RealtyCorp como Diretor de Locações de São Paulo e quero dizer o quanto estou entusiasmado com essa nova etapa na minha carreira.

Quero neste artigo explicar os motivos que me fizeram aceitar o desafio.

1. PESSOAL

Vi nessa mudança a oportunidade de colocar os meus conhecimentos e minha experiência no mercado de forma ainda mais efetiva, unindo as informações e análises que costumava realizar com as negociações ativas no mercado.

2. MERCADO

Quem me conhece do mercado imobiliário, sabe que atuei na Buildings por vários anos (desde 2016) e acompanhei de perto toda a movimentação do mercado de lá para cá. Não é novidade que ele está em processo de retomada, e essa é a minha confiança.

Quando olhamos para o mercado de Alto Padrão, onde a RealtyCorp tem atuado com mais energia, vemos um mercado muito maduro, com algumas regiões que basicamente nunca viram a crise, como é o caso da Nova Faria Lima. A região fechou o 1º trimestre de 2022 com 4,47% de taxa de vacância, e valores sendo transacionados já na casa de R$ 250 /m².

Estou muito animado em ver que neste ano de 2022 o mercado tem respondido muitíssimo bem –  já  com o 3º trimestre consecutivo de absorção líquida positiva. Além disso, com um volume de absorção bruta já nos patamares de 2019, como podemos ver no gráfico abaixo:

Fonte: RealtyCorp

E essa é uma excelente notícia para o mercado imobiliário corporativo. Apesar de ainda estarmos em um período de adaptação dos modelos de trabalhos – híbridos, teletrabalho, full office, etc. –, mesmo assim o mercado tem crescido em volume de transações, e deverá aumentar ainda mais neste e nos próximos anos.

Até agora, meados de maio, houve mais de 200 transações de locações, somente no mercado Corporate Classe A e A+. Em 2019, sem um cenário de pandemia, foram aproximadamente 500 transações durante todo o ano. Mais um sinal de que o mercado está em recuperação, o que nos anima muito.

Um outro índice muito importante de ser analisado, para entendermos o mercado, é a taxa de vacância. Analisando o gráfico abaixo do universo Corporate Classe A e A+, podemos ver que o mercado geral em 2020 vinha em uma forte tendência de queda de vacância, chegando aos patamares vistos antes de 2012.

Fonte: RealtyCorp

Um fato importante a ser levado em consideração é que quando o mercado, lá em 2011 e 2012, viu a taxa de vacância no mercado A e A+ chegar a patamares de 2%, muitos novos empreendimentos foram lançados e construídos. Isso causou um crescimento expressivo no estoque da cidade, saindo de 2,5 milhões de m2 em estoque total para 4,7 milhões de m2 atualmente.

Esse aumento do estoque junto com fatores econômicos e políticos fizeram com que a taxa de vacância do mercado aumentasse.

Em contrapartida, o mercado a partir de 2018 entrou em um processo de retomada que podemos observar no gráfico abaixo. E, não fosse a pandemia e suas consequências, o mercado estaria caminhando, com toda certeza, de volta aos patamares abaixo de 10% de vacância.

Fonte: RealtyCorp

Agora, quando olhamos especificamente para a região da Nova Faria Lima, ainda no universo Corporate Classe A e A+, fica fácil de observar como a região tem caminhado com uma taxa de vacância baixíssima, mesmo diante do cenário pandêmico.

É interessante notar que de 2012 até 2017 a região teve um aumento considerável na taxa de vacância, principalmente pelo alto volume de entregas de novos edifícios, quando a região dobrou seu estoque total, saindo de 480 mil m2 em estoque para 960 mil m2.

Esse fator naturalmente fez com que a taxa de vacância também aumentasse, chegando em 23% no 3T de 2016.

Já a partir de 2017, a atividade construtiva da região diminuiu, e, como era de se esperar, o mercado da região retomou a ocupação de forma bastante acelerada, tanto na recuperação do volume de ocupações como no aumento dos preços de locação.

Olhando para o gráfico abaixo, podemos comparar a taxa de vacância histórica da Nova Faria Lima, comparada com o mercado geral. Fica fácil observar que a região tem um comportamento ímpar em relação ao mercado, e é sem dúvida, a região mais consolidada da cidade de São Paulo.

Fonte: RealtyCorp

Esse tipo de análise é relevante porque, naturalmente, a região da Nova Faria Lima tem influência direta no mercado das outras regiões, como Vila Olímpia, Paulista e Chucri Zaidan.

A região da Chucri Zaidan, por exemplo, onde existe atualmente o maior estoque de edifícios Classe A+ da cidade de São Paulo, com 740 mil m2, tem se desenvolvido cada dia mais.

Não à toa, tem chamado a atenção do mercado com um volume enorme de serviços, transportes, shoppings etc. Também é a maior em volume de atividade construtiva de prédios de alto padrão atualmente.

E é natural que com o crescimento do estoque, também haverá o crescimento das movimentações e oportunidades na região.

Também é verdade que nem todas as regiões se destacam pela excelente performance, crescimento, ou taxa de vacância baixa.

Algumas regiões específicas têm passado por um período de alerta, com uma taxa de vacância um pouco elevada, e preços um pouco abaixo do que os praticados em outras regiões, como é o caso da Berrini, por exemplo.

A região atualmente está com uma taxa de vacância de 26,58%, sofreu com diversas devoluções ocorridas de 2020 para cá, mas é fato também que a região oferece ótimas opções para empresas que querem uma boa localização e preços atrativos.

Foi olhando para esse cenário que aceitei o desafio de compor o time da RealtyCorp, sabendo que a empresa tem um excelente posicionamento no mercado e track record.

Além disso, tenho certeza de que ela irá crescer ainda mais em volume e qualidade dos serviços prestados, e eu quero fazer parte desse crescimento.

3. DESAFIO

Acredito muito no potencial da RealtyCorp, uma empresa 100% brasileira, que atua com qualidade internacional. Não é à toa que várias empresas nacionais e multinacionais estão optando por trabalhar conosco. Veja alguns exemplos no nosso portal de Cases https://cases.realtycorp.com.br/

Desde minha atuação na Buildings, tenho acompanhado as diversas transações realizadas pelo time da RealtyCorp no mercado e vi de perto como os clientes falavam dos bons resultados entregues por ela.

Nesse sentido, o desafio de liderar a equipe de locações corporativas de uma das melhores empresas de consultoria imobiliária de São Paulo me deixou ainda mais motivado.

Por fim, quero agradecer a RealtyCorp pela oportunidade de me fazer parte desse time.

Deixo meus contatos abaixo:

Christofer Mariano

Christofer Mariano – Diretor de Locação
christofer.mariano@realtycorp.com.br
WhatsApp: 11 91430-3715

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