Contatos

São Paulo

Rua Américo Brasiliense, 1923 - Conjunto 906 - Chácara Santo Antônio (Zona Sul) - São Paulo/SP

 (11) 3199-2930
(11) 95060-0756

Rio de Janeiro

Rua Lauro Muller, 116 - Botafogo - Rio de Janeiro/RJ

(21) 3195-0390

Visite o nosso site

Comprar ou alugar um imóvel corporativo é um dilema clássico para qualquer empresário ou investidor. Há sempre muitas vertentes a serem analisadas. No entanto, neste momento pandêmico pelo qual estamos passando, e que culminou na diminuição expressiva da taxa Selic para 2,25% ao ano – algo nunca visto na história – investir na compra de um imóvel é algo a se considerar.

No dia 17 de junho, o Copom (Comitê de Política Monetária) do Banco Central (BC) cortou a taxa básica de juros (Selic) em 0,75 ponto percentual, de 3% para 2,25% ao ano. Esse é o menor patamar desde o início da série histórica, em 1996. Segundo publicado na imprensa, a decisão foi unânime e veio dentro do esperado pela maior parte dos analistas de mercado. Este foi o oitavo corte seguido, e o quarto anunciado neste ano.

Mas o que a redução da taxa Selic acena para o mercado de imóveis corporativos?

Primeiramente, a taxa de juros Selic é a referência para os demais juros da economia. Ela é a taxa média cobrada em negociações com títulos emitidos pelo Tesouro Nacional, registradas diariamente no Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic).

Em situações normais, ao reduzir a Selic, o Banco Central estimula a economia porque os juros mais baixos ajudam a tornar o crédito mais barato e incentivam o consumo e os investimentos. Em outras palavras, a Selic é um balizador da economia que sinaliza para a possibilidade de mais crédito e consequentemente, novos investimentos. Quando ela diminui os bancos têm mais interesse em dar crédito para a compra de imóveis.

Entretanto, além da Selic, os bancos consideram outros fatores na hora de conceder crédito e definir as taxas, como o risco de inadimplência, gastos administrativos e lucro.

Este é o momento de investir em imóveis?

A melhor resposta, ou talvez, a mais equilibrada, para essa pergunta é: depende. Algumas análises devem ser feitas para a tomada de decisão, tais como:

  1.  A empresa/sócios quer ter um imóvel como patrimônio?
  2.  Este investimento é para renda ou upside em revenda futura?

A lista de aspectos que devem entrar na conta inclui:

– Localização: estudo sobre a eventual valorização da região;

– Valor/m²: análise comparativa do valor por m² na cidade e região;

– Despesas: os custos com impostos, reformas, etc;

– Risco: a margem de risco em caso de vacância do imóvel ou inadimplência do inquilino;

– Oportunidade: bom preço de venda x boa negociação x taxa de juros atrativa.

Para a empresa é melhor alugar ou comprar um imóvel corporativo?

No mercado residencial quem está alugando deseja comprar o imóvel, com o pensamento comum de: “já que estou pagando o aluguel, por que não pagar um financiamento de um bem próprio?”

Já no mercado comercial, em especial o de lajes corporativas, geralmente as empresas preferem alugar do que comprar. Porém, com a taxa Selic no menor percentual da série histórica e uma boa oferta de crédito, será que não seria interessante investir na aquisição do imóvel?

Algumas empresas têm esta característica, de serem “ocupantes proprietários”, ou seja, compram o imóvel diretamente ou por meio de uma das empresas do grupo/sócios e alugam para o ocupante.

Quando olhamos para o mercado corporate (lajes maiores) da cidade de São Paulo, a grande maioria dos ocupantes dos imóveis são locatários e não proprietários. Em algumas regiões da cidade (exemplo Paulista), a ocupação dos edifícios pelos respectivos proprietários ou empresas do grupo (holding patrimonial) é bem maior que outras regiões, principalmente devido aos órgãos públicos, autarquias, bancos, e também por escritórios de advocacia, empresas do varejo, etc.

Em outras regiões (exemplo Vila Olímpia) a ocupação dos edifícios pelos proprietários é bem menor; geralmente as exceções são construtoras, escritórios de advocacia e agências de publicidade.

Realizamos, portanto, uma análise da ocupação nessas duas regiões consolidadas da cidade (Paulista e Vila Olímpia), conforme tabela e gráficos abaixo:

Universo de edifícios corporate com laje acima de 500m². – Fonte: RealtyCorp
Universo de edifícios corporate com laje acima de 500m². – Fonte: RealtyCorp
Universo de edifícios corporate com laje acima de 500m². – Fonte: RealtyCorp

Conforme dados acima podemos observar que na região da Paulista a ocupação de empresas proprietárias é bem maior que na Vila Olímpia, muito provavelmente seja pelo fato da Paulista ser uma das regiões corporativas mais antigas da capital, e ser conhecida como o polo financeiro do Brasil – sede dos principais bancos, maiores ocupantes proprietários da região.

Considerações finais

Para comprar ou alugar um imóvel corporativo é preciso considerar quanto renderia o montante que será usado na aquisição e comparar com o valor de locação de um imóvel correspondente, além de avaliar a valorização imobiliária. Por muito tempo, a balança pendeu para o aluguel. Com a queda dos juros, a situação neste momento pode ter invertido.

De acordo com matéria publicada no jornal o Estado de S. Paulo, os preços mais baixos também podem trazer bons negócios ao investidor que tem um caixa disponível e pode fazer a compra sem comprometer a liquidez da carteira.

“Em três anos, com a futura recuperação da economia, ele poderá revender o imóvel pelo preço de mercado e obter um retorno que a renda fixa jamais daria a ele no período”, afirma Ricardo Rocha, professor de finanças do Insper.

Do ponto de vista do investidor, a primeira pergunta a ser feita sobre a compra de um imóvel é: a compra é, de fato, o melhor investimento?

Rafael Sasso, cofundador de uma plataforma de comparação de taxas, diz que diante da desaceleração da economia, as incorporadoras precisam de capital de giro para manter a saúde financeira e, ao mesmo tempo, estão com o estoque de imóveis cheio. “Isso se soma a um ambiente de taxa de juros baixa – de acordo com levantamento da Melhortaxa, a média brasileira no financiamento imobiliário é de 7,5% ao ano”, explica.

Há anos especializada na venda e aluguel de escritórios corporativos e condomínios logísticos nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro, a RealtyCorp realizou R$ 220 milhões em vendas no ano passado em imóveis corporativos, além das locações e avaliações.

E neste momento de crise e incertezas, mas também de juros mais baixos e créditos mais acessíveis, estamos atentos a todas as movimentações do mercado imobiliário, a fim de oferecer as melhores oportunidades para novos investidores e empresários com uma visão mais expansiva.

Texto com informações do Uol, Estadão e ParMais


Texto escrito por: Alan Roger, sócio Diretor da RealtyCorp.

Fundou a RealtyCorp Consultoria Imobiliária no final de 2013, atuando desde então como diretor de investimento e de novos negócios. Com 16 anos de experiência no mercado de corporate real estate, representou e ainda representa grandes corporações nacionais e multinacionais em transações de locação, venda e compra, consultoria em investimentos imobiliários, projetos de Sale & Leaseback, projetos de Built-to-suit, avaliações de portfólio imobiliário e projetos de desenvolvimento imobiliário. Formado em Administração de Empresas pela Universidade Bandeirantes, possui curso de Técnicas Militares pela Polícia Militar do Estado de São Paulo e  Especialização em Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), com conhecimento especializado em Legislação Imobiliária Local e em Operações Típicas de Ocupação no Brasil, além do curso Técnico em Transações Imobiliárias, inscrito ao CRECI sob nº 73.991.

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *