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Notícia recente do Valor Econômico (18/07) aponta que o Banco Central (BC) deve elevar a taxa básica de juros em 0,5 ponto percentual e depois realizar mais duas altas de 0,25 ponto percentual nos encontros seguintes.

Esses resultados foram decididos na reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) de agosto, e apontados pelo Credit Suisse em relatório.

Com isso, o banco suíço revisa sua projeção para a Selic ao final de 2022 de 13,75% para 14,25%, maior ainda do que a última expectativa. Para quem não está tão familiarizado com o termo, a taxa Selic tem enorme relevância na vida dos brasileiros. Além disso, impacta diretamente os investimentos do mercado imobiliário, seja residencial ou corporativo.

Entenda a Selic e sua relação com o setor imobiliário

A Selic é a taxa básica de juros da economia, definida pelo Banco Central, responsável por nortear todas as outras taxas de juros do mercado. Ela serve, por exemplo, como base para os juros bancários, presentes em empréstimos, aplicações financeiras e financiamentos imobiliários.

De acordo com o portal Seu Dinheiro (29/04/2022), essa taxa é atualizada pelo Copom (Comitê de Política Monetária), a cada 45 dias em uma reunião. Esse grupo é formado por executivos do Banco Central, que carregam a responsabilidade de decidir por elevar, reduzir ou manter a Selic nos padrões vigentes.

A ideia central do aumento da Selic é que quando a inflação está em alta, é preciso desacelerar o consumo da população. Assim, aumenta-se a Selic, provocando um efeito em escala nos outros juros do mercado.

Se, porém, a previsão inflacionária aponta para um desempenho abaixo do esperado, diminui-se a Selic para incentivar e aquecer o consumo.

Seus efeitos

Para se ter ideia, ainda de acordo com o portal Seu Dinheiro, em dezembro de 2020, por exemplo, quando a Selic estava em 2% ao ano, a taxa média praticada pelos bancos em financiamentos imobiliários era de 6,9% ao ano. Em fevereiro de 2021, com a taxa a 10,75%, o custo médio do crédito subiu para 9,3%. Em fevereiro deste ano, a Selic já estava em 12,75%.

A Selic é importante por ser o principal instrumento que o BC tem para controlar a alta dos preços no mercado, para cumprir a meta de inflação estabelecida pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) todo ano.

Quanto mais alta for a estimativa da inflação, mais provável será a elevação da taxa básica.

Para 2022, por exemplo, a meta de inflação proposta pelo CMN é de 3,5%, com limite de 1,5% para mais ou menos. Por outro lado, a taxa de inflação atual – acumulada em 12 meses – medida pelo IPCA em junho/2022 foi de 11,89%.

Este é o motivo que se espera que a taxa Selic deverá permanecer em patamares altos ainda por um bom tempo, até a inflação ceder aos patamares estabelecidos pelo Copom.

Como a taxa Selic impacta o mercado imobiliário

Apesar do mercado imobiliário ser resiliente e já ter demonstrado isso ao longo da história, tendo uma característica cíclica própria, não se pode desconsiderar que a taxa Selic em alta tende a ser um inibidor dos investimentos no setor.

Isso porque ela interfere diretamente nas expectativas dos investidores imobiliários em geral que, aliada ao impacto da inflação nos custos de construção, impacta o dinamismo da economia, prejudicando os investimentos no setor.

Diferente de um condomínio logístico – que é construído em poucos meses e já tem seus galpões rapidamente alugados para gerar receita, um empreendimento corporativo (assim como os residenciais) leva entre 3 e 5 anos para ser entregue.

Com os juros altos, esse repasse acaba tendo de ser incorporado pelos grandes players nos investimentos, ao mesmo tempo em que serão divididos em todos os elementos envolvidos na cadeia produtiva.

Por outro lado, também não podemos esquecer que o setor imobiliário em geral possui uma visão de longo prazo de retorno, principalmente por parte dos investidores profissionais.

Isso gera certa estabilidade para uma parcela importante dos proprietários, que em um mercado com economia estável, ou seja, inflação sob baixa e controle, pode aguardar momentos de melhora e reaquecimento do setor. Esta oscilação faz parte do ciclo dos produtos e do mercado imobiliário.

Prova disso são os recentes resultados positivos apurados no 2 trimestre de 2022. O mercado de escritórios de São Paulo teve queda na taxa de vacância pelo 4º trimestre consecutivo (universo Classe A, B e C).

Embora aatividade construtiva tenha sido a menor da série histórica, desde 2005, fechou em mais de 495 mil m² no 2T/2022.

Quanto à absorção líquida (indicador de crescimento ou retração do mercado imobiliário em metragem quadrada ocupada trimestre a trimestre), foi novamente positiva no 2T/2022: fechou em mais de 38 mil m² (todas as classes).

Quanto ao mercado de escritórios Classe A em São Paulo,a absorção líquida foi positiva em mais de 26 mil m². No trimestre anterior foi mais de 24 mil (1T/2022).

Esperamos que estes indicadores sejam o início de uma retomada positiva do ciclo, ainda que lenta, mas consistente do mercado.



Texto escrito por: Milton Jungman, Diretor de Novos Negócios da RealtyCorp.

Milton Jungman

Graduado e Mestre em Engenharia de Produção pela Escola Politécnica da USP, foi Diretor Executivo de Workplace da Accenture por 12 anos (de 2008 a 2020), onde chegou a atuar como membro da Equipe Global de Corporate Real Estate. Durante 10 anos foi também responsável pela área de Workplace Solutions para a América Latina. Acumula em suas experiências anteriores, atuação como Diretor de Real Estate para a América Latina – EDS (HP Services), Diretor de Desenvolvimento (Real Estate) do Walmart Brasil e Diretor da Birmann S.A. Foi, ainda, Co-Fundador e Diretor Executivo da JLL (Jones Lang LaSalle) na América do Sul.

1 Comment

  • Daniel Fainguelernt, 22/07/2022 @ 09:27 Reply

    Excelente artigo!!! Claro e objetivo!!!

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