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Você acha estranho que eu esteja abordando este tema, certo? Afinal, é comum ouvirmos no mercado que o valor de condomínio de um edifício multiusuário é mais barato, já que se trata de uma divisão de custos, o popular “rateamento”. Mas se eu te disser que essa nem sempre é a verdade?

Bom, acredito que preciso explicar como cheguei a esse tema. Na RealtyCorp, a nossa consultoria para os clientes é completa, contando com detalhes sobre valores, possíveis dificuldades, vantagens, desvantagens, etc. Recentemente, atendi uma empresa que procurou os nossos serviços para conseguir ajuda para uma relocalização do seu escritório de um edifício monousuário – no qual a gestão do “condomínio” era feita pelo próprio ocupante – por um espaço em um edifício multiusuário. Para deixar tudo bem claro, tratei de começar as pesquisas e encontrei algumas opções dentro do perfil desejado. Mas, no meio da pesquisa, me deparei com a comparação entre o valor que a empresa pagava de condomínio no monousuário e o valor do multiusuário e descobri que a maioria das opções identificadas em multiusuários eram, sim, mais caras.

Obviamente, a comparação precisa de explicações, assim como o apontamento de vantagens e desvantagens. Além disso, em um primeiro momento deixei de considerar algumas diferenças de região e de qualidade dos ativos, com foco no gasto que a empresa tem para estar em um empreendimento que está com a manutenção em dia, contando com áreas de uso comum, serviços e equipamentos, entre outros pontos que abrangem serviços de facilities. Com o resultado dessa minha pesquisa específica resolvi, então, fazer algumas observações de mercado para entender os detalhes, com a finalidade de compartilhar os resultados. A seguir, vou abordar separadamente cada um desses dois modelos.

Monousuário com autogestão

Para muitas empresas, a autogestão de um ativo imobiliário pode ser assustadora, sobretudo por envolver questões que não fazem parte do core business. Contudo, esse não é o principal problema, já que muitas empresas optam por possuir pelo menos um profissional para comandar o setor de facilities, ainda que seja uma pessoa que internamente executa outras funções.

Nos meus estudos sobre o tema, resolvi, inicialmente, entender porquê a autogestão é muitas vezes apontada como sendo mais cara, já que isso nem sempre é uma verdade. Bom, o primeiro motivo que encontrei é a dificuldade para mensurar custos, ou seja, é difícil entender quanto, de fato, é gasto nas áreas comuns do edifício, devido à confusão que existe com outros valores da empresa e pela falta de controle. Se por um lado o comando próprio permite mais personalização e controle em tempo real, por outro não existe tanta necessidade de se registrar todo e qualquer gasto separadamente. Por exemplo: se é preciso fazer a manutenção do sistema de condicionamento de ar, o custo para o serviço nas áreas de uso comum e nas áreas privativas são somados.

É importante que eu diga que minhas observações também me levaram a entender que a dificuldade para obter os custos passa, ainda, pela sensação de que em uma autogestão não existe custo de condomínio. Trata-se de um custo que existe, sim. É preciso ter essa consciência, assim como é importante ter um controle mais definido dos gastos, com a finalidade de otimizar as contas da empresa e, se necessário, fazer ajustes e mudanças. Em um edifício monousuário, no qual esses gastos não são controlados, é bem provável que o custo seja realmente mais alto do que em um sistema de rateio, no qual todos os valores são discriminados separadamente, além de serem sempre alvo de análises para redução de custos.

Na prática, quando existe uma boa autogestão, o custo pode ser mais baixo por diversos motivos, dependendo do caso. Mas, no geral, posso citar os principais:

  • Profissionais multitarefas: em um prédio monousuário, é comum que exista uma pessoa responsável por diversos tipos de manutenção. Trata-se de uma espécie de zelador que vai realizar ou comandar pequenas manutenções não somente nas áreas de uso comum, mas em todo o empreendimento. No mais, é um profissional que conhece os detalhes da construção e pode otimizar os gastos;
  • Redução de equipe: não é somente o “zelador” que representa redução no quadro de colaboradores. Veja: em um empreendimento multiusuário, é preciso ter recepcionistas no lobby principal e também em cada andar ou unidade. No monousuário, isso não é necessário. E esse exemplo se estende, até mesmo, para a equipe de limpeza, que realiza o trabalho tanto nas áreas de uso comum quanto nas áreas privativas;
  • Menores custos: em um empreendimento monousuário, existe uma otimização da mão de obra, até mesmo se essa for proveniente de uma empresa terceirizada. Veja: se você contrata uma empresa para cuidar da limpeza – ou uma empresa de gestão cujo contrato inclua esse serviço – a mesma pessoa que limpa uma área de uso comum pode limpar a área privativa, e tudo isso faz parte do mesmo contrato. Com uma boa gestão de tarefas, é possível ter menos colaboradores e menos tempo de ócio ou de tarefas desnecessárias.

Obviamente, não estamos falando de uma situação somente de vantagens. Se, por um lado existe essa possível redução de custos, é preciso entender que a gestão de tudo isso toma certo tempo do colaborador responsável, que deverá conciliar com suas demais funções.

Multiusuário – sistema de rateio

Depois de ler tudo o que escrevi sobre a autogestão, um sistema de condomínio controlado por terceiros parece interessante, certo? Não nego isso, mas entendo que, por outro lado, trata-se de uma questão que está relacionada à redução de custos.

Esse tipo de gestão, no qual existe uma empresa terceirizada que trabalha full time no empreendimento, oferecendo serviços de segurança, automação, portaria e limpeza, por exemplo, é relativamente novo, mas é amplamente empregado. Nestes casos, tudo é feito de forma especializada e controlada por sistemas direcionados. Trata-se de uma forma de trabalho que faz parte da rotina de tais empresas, ou seja, elas sabem como acompanhar e como resolver os problemas, bem como possuem registros e sistemas de alerta para cada tarefa e para cada manutenção. Por mais que os custos existam, existem vantagens que precisamos analisar:

  • Tranquilidade: Esse é, de longe, o principal ponto que favorece o sistema. Você não precisa simplesmente se preocupar com nada, nem com a manutenção das áreas de uso comum, nem com a mão de obra. Todo e qualquer problema precisa apenas ser relatado e resolvido ou explicado. A questão, então, se resume a ter uma boa empresa terceirizada para realizar o trabalho;
  • Conhecimento de mercado: uma empresa especializada conhece os processos do mercado e isso pode, sim, simplificar a gestão. Para o usuário, o resultado é a manutenção sempre em dia e sem transtornos;
  • Equipe: ao contrário da autogestão, não é preciso se preocupar com escalas e, até mesmo, com processos trabalhistas.

Entendo que, para muitas empresas, o primeiro item que listei já é suficientemente convincente. Mas, assim como fiz no caso da autogestão, preciso apontar os aspectos negativos que têm a ver, na maioria dos casos, com a mão de obra. Em um primeiro momento, o primeiro problema que pode aparecer em uma terceirizada é a rotatividade de funcionários, embora essa não seja uma característica sempre presente nesse tipo de gestão. Sei que a mesma rotatividade pode ser apontada por muitos como algo bom, já que faz com que a equipe tenha sempre bons profissionais e com bom desempenho, claro, dependendo da empresa terceirizada.

Consegui, por meio do meu estudo, entender um ponto importante: por mais que o contrato com a empresa terceirizada seja feito com base na otimização dos custos, na soma final, estão, então, os custos de todos os serviços prestados, segundo o escopo do contrato, mais o valor pela prestação do serviço como um todo, o “fee” da administradora, ou seja, é o preço pela conveniência de ter alguém cuidando de tudo. Esse ponto é bastante relevante e pode fazer grande diferença no valor. Mas o interessante a se destacar é que os valores finais aplicados – mesmo contando com o valor pela prestação do serviço – podem ser interessantes, principalmente quando levamos em consideração a qualidade, justamente pela expertise e pelo gerenciamento de todas as frentes de trabalho que fazem parte do escopo dos serviços.

Conclusão

A minha intenção aqui é responder adequadamente à pergunta sobre o que é mais barato. E a minha resposta, ao contrário da afirmação que costumamos escutar no mercado, é: depende! Depende de muitos fatores. Talvez o principal deles seja o padrão de qualidade exigido por cada empresa. Depende, ainda, de como a autogestão é feita e de como é o escopo dos serviços da terceirizada. O fato, contudo, é que é preciso entender os valores em uma análise comparativa que tenha como base o que a empresa ocupante precisa. Por fim, no meio dessas duas opções e levando em consideração os números estudados, podemos dizer que o valor de condômino de um edifício monousuário com uma autogestão eficiente, organizada e econômica pode, sim, ser mais baixo do que o valor de condômino de um edifício multiusuário.


Texto escrito por: Rodolfo Coelho, Consultor da Realtycorp.

Com mais de 10 anos de experiência na área comercial atuei nos últimos 8 anos no mercado imobiliário corporativo com foco na representação de empresas nacionais e internacionais, orientando e transmitindo valioso conhecimento do mercado de forma a sustentar as decisões de negócios. Conduzi projetos de novas locações, expansões, renovações, renegociações e rescisões de contratos de locação. Formado em gestão de empresas (2012) e com especialização em CORPORATE REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT – FDTE (2014).

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