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Neste novo vídeo da RealtyCorp vamos apresentar uma projeção de crescimento do mercado de escritórios corporativos da cidade de São Paulo para 2022.
Já trouxemos o tema PIB e a taxa de crescimento de escritórios em artigos anteriores. Para entender de maneira mais panorâmica, acesse os artigos Os impactos da Covid-19 no mercado de escritórios em 2020. O que podemos esperar para 2021? e O impacto da queda do PIB no mercado de escritórios de São Paulo em 2020
Existe uma aderência histórica entre a taxa de crescimento do PIB e a taxa de crescimento da ocupação de escritórios na cidade de São Paulo. Com isso, se considerarmos essa aderência histórica, é possível projetar a taxa de crescimento de ocupação futura, baseada na taxa prevista do PIB para os próximos anos, conforme análise dos especialistas.
Embora este exercício sempre tenha sido feito pelos players do mercado imobiliário, neste momento, porém, esse tipo de previsão ficou um pouco mais difícil. Temos agora uma nova variante adicionada à conta, que é justamente o impacto do efeito do home office na ocupação futura dos escritórios.
Ninguém sabe ao certo, mas com o objetivo de traçar um cenário vindouro, temos monitorado o comportamento de alguns de nossos clientes e conversado com várias pessoas do mercado imobiliário, temos percebido que, se por um lado o modelo híbrido de ocupação tem sido uma aparente tendência neste momento – com menos pessoas presentes nos escritórios – por outro, as empresas têm buscado adaptar seus espaços de escritórios para um modelo de ocupação mais colaborativo, com espaços mais abertos e amplos.
Recentemente, o Sergio Athié, um dos principais arquitetos de escritórios do Brasil, disse que arriscaria dizer que esta tendência do modelo colaborativo até pode superar a economia de espaços que o modelo híbrido pode gerar. Em outras palavras, com um olhar bem otimista, é possível até pensar em um aumento na média de metros quadrados ocupados por pessoa nos escritórios.
TAXA DE CRESCIMENTO – OCUPAÇÃO X PIB
- Análise do comportamento histórico – PIB e Ocupação Corporate
- Projeção do PIB: 2021 (5,3%) / 2022 (2,5%)
- Projeção de crescimento estimada: 700.000 m² (próximos 15 meses)
- Absorção Líquida Positiva: 7,66% (próximos 15 meses)
Agora, iremos aplicar esta projeção de crescimento no mercado corporativo de escritórios.
EVOLUÇÃO DOS ESCRITÓRIOS CORPORATE
Em 2012, podemos observar no gráfico acima que a taxa de vacância começa a subir muito, em razão, principalmente, de dois fatores: a alta taxa de novos edifícios de escritórios alinhada à crise político-econômica que o Brasil atravessou durante o governo Dilma.
Já em 2016/2017 o cenário político-econômico volta a melhorar depois do Impeachment da Dilma e a chegada do Temer, com o aumento do PIB e a volta do crescimento da demanda por escritórios. Isso fez com que a taxa de vacância começasse a diminuir fortemente em 2019, quando então, no 1T2020, chegou à pandemia.
Mudança de cenário
Com a pandemia do Covid-19, tivemos 5 trimestres de absorção líquida negativa, o que obviamente fez com que a taxa de vacância subisse muito, de 13,20% no 1T2020 para 20,67% no 2T2021.
Porém, agora, neste 3T2021, estamos verificando uma tendência de estabilização já com um possível crescimento de demanda, o que deve se manter no 4T2021 e acelerar durante o ano de 2022.
Acreditamos que no 4T2022 chegaremos a mesma metragem ocupada de antes da pandemia (1T2020), algo em torno de 9,8 milhões de m² de ocupação e uma taxa de vacância por volta dos 16%.
No 1T2020 a taxa de vacância era de 13,20% – essa diferença da taxa de vacância se dá, justamente, pelo novo estoque já entregue nos últimos 15 meses e pelo que ainda será entregue nos próximos 15 meses.
Como dividir a pandemia?
Analisando de maneira macro, podemos dividir este momento que envolve a pandemia em dois períodos: houve um período inicial de 15 meses consecutivos de retração da ocupação de escritórios corporativos, o equivalente a 5 trimestres, do 2T2020 ao 2T2021.
Agora, no 3T2021, estamos iniciando um período de recuperação, em que projetamos um crescimento na ocupação de escritórios corporativos na ordem de 700 mil² nos próximos 15 meses.
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Texto escrito por: Marcos Alves, Sócio-Diretor da RealtyCorp.
Marcos Alves é sócio fundador da RealtyCorp e atualmente é o Diretor de Locações da empresa. Possui 20 anos de experiência em Corporate Real Estate, período em que desenvolveu e participou de vários negócios e projetos relacionados à Desmobilização de Portfólios, Investimentos Imobiliários, Incorporações, Gerenciamento de Contratos, Representação Corporativa e, mais recentemente, se especializou na análise do comportamento do mercado de escritórios das cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. Iniciou sua carreira na área imobiliária em 2000 na CBRE, já em 2004 participou ativamente da fundação da Ocupantes onde foi sócio até 2013 e em 2014 fundou a RealtyCorp. Analista de Sistemas, MBA USP em Real Estate, membro da Corenet Global e membro da Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) – MRICS.
