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Há praticamente um ano mergulhados em uma crise que trouxe instabilidades à economia, ao mercado de trabalho e à vida familiar, vivenciamos em 2020 um impacto no mercado de escritórios corporativo nunca antes registrado.

No decorrer deste artigo iremos apresentar uma análise das consequências observadas nos indicadores do mercado de escritórios, para cada macrorregião da cidade de São Paulo, observando o crescimento ou a retração por região e porque isso ocorreu.

Vale ressaltar que, por outro lado, com a chegada da vacina e olhando para as possibilidades que surgem à frente, temos boas perspectivas econômicas para 2021. A OCDE (Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômico) já prevê alta de 4,2% do PIB mundial graças à vacina, com os índices de crescimento semelhantes à antes da pandemia até o final deste ano.

De acordo com matéria publicada na CNN em 17/01, se tudo der certo com as vacinas já compradas pelo Brasil, será necessário ao menos dez meses para vacinar 75% da população brasileira. Ou seja, até outubro deste ano três a cada quatro pessoas poderão estar vacinadas. A estimativa foi feita pela consultoria científica britânica Airfinity.

Como o mercado de escritórios se comportou em 2020

No mercado imobiliário, o que mais se negociou durante o ano de 2020 foi a devolução de áreas de escritórios, certamente devido às consequências econômicas da pandemia, também ocasionado pelo aumento do home office.

O crescimento da taxa de ocupação de escritórios corporativos em São Paulo foi negativo. Isto todo mundo já sabe. Porém, o que analisamos aqui é o impacto nas diferentes macrorregiões da cidade paulistana.

Antes da pandemia, o mercado paulistano de grandes lajes corporativas estava muito bem, ante a perspectiva de escassez de áreas de qualidade no curto prazo. Mas a pandemia que afetou o mundo todo fez com que a taxa de vacância crescesse na capital paulista.

São Paulo e Rio de Janeiro, os maiores mercados comerciais do Brasil, sofreram consideravelmente em razão, também, da queda da taxa de crescimento do PIB brasileiro. Afinal, quando o PIB cresce, a taxa de crescimento da ocupação também cresce. E o contrário também se aplica.

Veja os gráficos abaixo: Este primeiro aponta o cenário que seria mais provável ao mercado de escritórios corporativos na cidade de São Paulo se não tivesse ocorrido a pandemia da Covid-19.

Fonte: RealtyCorp

Este segundo já aponta o cenário real que o mercado viveu em razão da Covid-19.

Fonte: RealtyCorp
Fonte: RealtyCorp

Referências de Crescimento da Ocupação:
2019 – 393.062 m² (4,29%) | 2018 – 281.186 m² (3,17%) | 2017 – 199.887 m² (2,30%)

Conforme tabela acima, o universo de escritórios corporativos em São Paulo (todas as classes) fechou 2020 com uma absorção líquida negativa de 236 mil m², o que representa uma ocupação nos escritórios corporativos 2,48% menor que 2019.

Se considerarmos, também, o que o mercado deixou de crescer somado à absorção líquida negativa de 2020, pode-se dizer que o impacto da crise da saúde sobre o mercado de escritórios corporativos foi 5,77% menor do que se a pandemia não houvesse existido.

Isso demonstra, efetivamente, o quanto o mercado imobiliário corporativo foi afetado em razão das devoluções e reduções de espaços, e também pela expansão do home office.

Análise e consequências por macrorregiões

Embora não seja nenhuma novidade que bons ativos, localizados em boas regiões, tendem a ser mais resilientes em momentos de crise, é interesse entender como o mercado imobiliário se comportou em São Paulo.

Abaixo apresentamos o mercado de escritórios dividido em 3 macrorregiões, conforme segue:

Fonte: RealtyCorp
Fonte: RealtyCorp

Faria Lima e Nova Faria Lima, Itaim Bibi e Vila Olímpia, por exemplo, bairros classificados como região A pelo estudo da RealtyCorp, apresentaram um aumento significativo na taxa de vacância em 2020, porém, o edifícios A e A+ ainda estão com uma taxa de vacância menor que 10%. Essa região já se mostrava resiliente antes da crise e vinha com uma taxa de vacância caindo desde 2017 e menor que 10% (todo o universo corporate) em 2019.

Fonte: RealtyCorp

Já a região B (que compreende os bairros do Centro, Chácara Santo Antônio, Moema, etc) foi a mais impactada negativamente pelos efeitos da pandemia. Isso porque ela vivenciava um momento de retomada e crescimento que foi, não apenas interrompido pela crise, mas colaborou para seu retrocesso.

Fonte: RealtyCorp

Já a região classificada como C (bairros periféricos da cidade), embora viesse de um histórico de alta vacância, conforme análise acima, não foi a mais prejudicada. Pode-se dizer que esta região já estava vivendo “no olho do furacão” e a pandemia não trouxe grandes novidades ao cenário já existente.

O que esperar agora

A RealtyCorp acompanha constantemente o segmento imobiliário e mantém a avaliação de que um modelo híbrido de trabalho continuará predominante mesmo após a vacinação em massa e real possibilidade de os funcionários voltarem seguros aos escritórios.

O formato de trabalho adotado em 2020 deixou claro que os colaboradores não precisam estar, fisicamente, nas empresas para serem produtivos. Por outro lado, também se constatou e fortaleceu de que a cultura de cada empresa e o desempenho de certas atividades e equipes se mostram muito mais eficientes durante a convivência física e um maior intercâmbio de ideias dentro dos escritórios.

Se a previsão de crescimento do PIB se confirmar para 2021, provavelmente teremos a retomada no crescimento na ocupação de escritórios e, aos poucos, voltaremos às atividades de trabalho dentro do novo normal, mais parecido com o normal que já conhecíamos antes de 2020.


Texto escrito por: Marcos Alves, sócio Diretor da RealtyCorp

Marcos Alves é sócio fundador da RealtyCorp e atualmente é o Diretor de Locações da empresa. Possui 20 anos de experiência em Corporate Real Estate, período em que desenvolveu e participou de vários negócios e projetos relacionados à Desmobilização de Portfólios, Investimentos Imobiliários, Incorporações, Gerenciamento de Contratos, Representação Corporativa e, mais recentemente, se especializou na análise do comportamento do mercado de escritórios das cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. Iniciou sua carreira na área imobiliária em 2000 na CBRE, já em 2004 participou ativamente da fundação da Ocupantes onde foi sócio até 2013 e em 2014 fundou a RealtyCorp. Analista de Sistemas, MBA USP em Real Estate, membro da Corenet Global e membro da Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) – MRICS.


1 Comment

  • Tara Gibson, 19/05/2021 @ 16:28 Reply

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