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Ainda sem previsão de acabar, a crise da saúde no Brasil traz enorme preocupação a todos os setores da economia. Infelizmente os números de infectados e mortos no Brasil pela Covid-19 continuam elevados. Isso significa que ainda temos enormes desafios pela frente – e um deles está diretamente relacionado ao impacto da queda do PIB em 2020 na ocupação de escritórios no mercado paulista, em especial no mercado corporativo.

De acordo com a previsão do Banco Mundial (no relatório publicado em 08 de junho de 2020), a projeção de queda no PIB brasileiro é de 8% até o final deste ano. Esse tombo é apenas uma das inúmeras faces da “recessão severa” que o Banco Mundial prevê. Ele ainda analisa que uma queda dessa magnitude seria a maior no Brasil em 120 anos.

A necessidade de isolamento social obrigou diversos países, entre eles o Brasil, a impor medidas de fechamento temporário de escolas, parques, estabelecimentos comerciais e empresas, com reflexos diretos sobre a produção, a renda e o emprego.

Pela experiência de mercado imobiliário corporativo que os sócios e diretores da RealtyCorp adquiriram ao longo dos últimos 20 anos, e considerando o histórico dos últimos anos (de 2010 a 2018, na qual variou a taxa de vacância de 3,73% a 17,29%), e a tendência que está sendo indicada em razão da crise da saúde e dos reflexos econômicos inerentes a ela, a previsão que fazemos não é das mais positivas. O cenário é realmente preocupante, embora existam variáveis que precisamos observar de perto para consolidar de maneira mais fidedigna esta análise. 

Escritórios em São Paulo

A taxa de crescimento da ocupação de escritórios, assim como a taxa de crescimento do PIB, é a medida de comparação da ocupação de um período em relação à ocupação do período anterior. E quando se olha para o histórico recente da política/economia no Brasil, é possível indicar que, se o PIB brasileiro cair de fato 8% em 2020, ocorrerá também uma forte queda na taxa de ocupação dos escritórios até dezembro. O ano de 2019 fechou com uma taxa de vacância de 13,90%, bem menor se comparada a dezembro de 2018 (17,29%) isto para o universo de escritórios Corporate.

Fonte: RealtyCorp

Mas eis que a Covid-19 surgiu e o cenário econômico novamente foi nocauteado.

Ao analisar o gráfico abaixo, de Escritórios Corporate Total em São Paulo, pode-se observar claramente que a taxa de vacância caminha para uma projeção alta até o final de 2020. Isso ocorre porque existe uma correlação direta entre a taxa de crescimento da ocupação de escritórios e a taxa de crescimento do PIB – que será negativa, como aponta o gráfico acima.

Fonte: RealtyCorp

Usando como base essa tendência histórica provavelmente teremos uma taxa de crescimento negativa (de aproximadamente -4%) na ocupação de escritórios em São Paulo, pressionada pela queda da taxa de crescimento do PIB. Com isso podemos indicar que a taxa de vacância de escritórios Corporate poderá chegar em algo entre 18% e 20% até o final de 2020.

É claro que há outras variáveis a serem consideradas, as quais ainda não temos como medir precisamente seus reais efeitos (embora seja possível especular algumas condições). São elas:

Pontos que pressionam a diminuição da ocupação de escritórios:

– O aumento da performance do home office e, consequentemente a diminuição da ocupação nos escritórios. Com a prática do home office ampliada neste momento de isolamento social, uma pesquisa recente com CEOs e líderes financeiros revelou que 74% dos entrevistados pretendem estender o trabalho remoto pós-pandemia, além de partirem para uma possível diminuição no quadro de colaboradores. 

– O aumento do desemprego. Conforme matérias publicadas em diversos jornais recentemente, os pedidos de seguro-desemprego aumentaram 76,2% na primeira quinzena de maio na comparação com o mesmo período de 2019. Conforme divulgado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), o desemprego no Brasil ficou em 12,2% no primeiro trimestre de 2020. 

Pontos que pressionam o aumento da ocupação dos escritórios:

– Uma tendência das empresas multinacionais operarem com um menor adensamento. Até então, a ocupação média de uma pessoa no ambiente de escritórios era de sete metros quadrados. O novo padrão poderá chegar por volta de uma pessoa para cada 10 metros quadrados (menos funcionários em atividade dentro de um mesmo espaço físico, para diminuir a proximidade física entre as pessoas). 

– Bolsa de Valores, a B3.  Desde a segunda semana de março de 2020, quando o mercado financeiro experimentou o seu pior momento do ano, a Bolsa já se recuperou em cerca de 30%, superando novamente a marca dos 90.000 pontos. 

Ponderações finais

Com a diminuição pela procura de escritórios corporativos, a tendência é que o valor do aluguel também diminua. Vale destacar que existem regiões que sofrerão mais impacto do que outras com a crise econômica que se desenha a médio prazo. Por exemplo, escritórios localizados em regiões mais distantes, como a Chácara Santo Antônio, a Vila Leopoldina e Alphaville terão aumento em suas taxas de vacância com provável queda nos preços de locação. Já as regiões como Vila Olímpia e Faria Lima, por exemplo, não sentirão o mesmo impacto por serem regiões mais centrais e consolidadas, estas deverão ter apenas uma acomodação nos preços de locação.

Ponderando sobre todos esses elementos apresentados, acreditamos que o impacto negativo  que a pandemia vai trazer não será nada pequeno. Sendo assim, o objetivo deste artigo é justamente propor reflexões ao mercado corporativo, visando buscar possíveis medidas que se antecipem à possibilidade de perdas maiores.


Texto escrito por: Marcos Alves, sócio Diretor da RealtyCorp.

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Marcos Alves é sócio fundador da RealtyCorp e atualmente é o Diretor de Locações da empresa. Possui 20 anos de experiência em Corporate Real Estate, período em que desenvolveu e participou de vários negócios e projetos relacionados à Desmobilização de Portfólios, Investimentos Imobiliários, Incorporações, Gerenciamento de Contratos, Representação Corporativa e, mais recentemente, se especializou na análise do comportamento do mercado de escritórios das cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. Iniciou sua carreira na área imobiliária em 2000 na CBRE, já em 2004 participou ativamente da fundação da Ocupantes onde foi sócio até 2013 e em 2014 fundou a RealtyCorp. Analista de Sistemas, MBA USP em Real Estate, membro da Corenet Global e membro da Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) – MRICS.

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