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Imagino que todos já ouviram aquele velho ditado popular que diz “um dia da caça, outro do caçador” certo? Ditado antigo, mas, ao mesmo tempo, tão atual! Pode ser aplicado em várias situações do nosso cotidiano e basicamente significa – possibilidade de mudança – “um dia você perde, mas no outro você ganha”.

Mas a pergunta que faço é: esse dito popular cabe no contexto do mercado imobiliário?

Voltando um pouco no tempo para um passado recente. Em 2016, o Brasil enfrentava a recessão econômica mundial, que começou em meados de 2014, e também passava por uma guerra política que resultou no impeachment da então presidenta Dilma Rousseff. Na época, o cenário político e as incertezas sobre a economia reduziram consideravelmente o consumo e o investimento no país, intensificando ainda mais a crise que se estendeu para os anos seguintes.

No entanto, o mercado imobiliário vinha embalado nos últimos anos com a atividade construtiva a todo vapor, para se ter uma ideia, foram entregues mais de 2 milhões de metros quadrados em novos edifícios de escritórios (Corporate e Office – todas as classes) na cidade de São Paulo de 2012 a 2016. No final de 2016, a taxa de vacância já batia a casa dos 18% para todo mercado de escritórios da cidade de São Paulo e 22% se considerarmos apenas o universo de edifícios Corporate A e A+. Regiões consolidadas da cidade apresentavam taxas de vacância altas no universo Corporate A e A+, a exemplo da Vila Olímpia, com 16%, e da Paulista, com 19%, e todos já previam que o ano seguinte seria ainda mais desafiador para os proprietários.

O ano de 2017 começou e devido à baixa demanda e grande oferta de edifícios de escritórios no mercado, o primeiro reflexo desse combo foi a queda do preço pedido de locação que caiu de R$ 97/m²/mês no 1º trimestre de 2016 para R$ 89/m²/mês no 1º trimeste de 2017 (universo Corporate A e A+ da cidade de São Paulo). E, nos trimestres seguintes, os valores continuaram caindo. Além da queda no preço pedido de locação, os valores transacionados ainda tinham uma grande margem de negociação, em média 20% a menos do preço pedido.

Alguns proprietários utilizaram a estratégia de não divulgar o preço pedido de locação e desta forma surgiu uma nova nomenclatura de preço no mercado, preço sob demanda ou sob consulta, que no fundo foi uma maneira inteligente que os proprietários encontraram para não anunciar os preços baixos de locação, o que poderia desvalorizar o prédio e, ainda, provocar revisões dos valores nos contratos de locação vigentes.

Nesse trecho do texto podemos usar uma outra expressão popular: aproveite para surfar a onda.

Num mercado com muitas ofertas em edifícios novos, bons e baratos, muitas empresas, ocupantes de edifícios de classificação B e C em regiões secundárias, enxergaram uma grande oportunidade de migrar para edifícios de padrão A e A+ em regiões consolidadas, mantendo praticamente o mesmo OPEX (Custos de Operação), aproveitando os longos períodos de carência propostos pelos proprietários e, em alguns casos mais específicos, Cash Allowance Incentive, que se tornou uma prática comum nas grandes negociações que ajudava a amortizar o custo de implantação do novo escritório – CAPEX (Custo de Implantação). Esse foi o início do movimento que ficou conhecido como Flight to Quality, que se estendeu por todo ano de 2017 e meados de 2018. Esse tema foi abordado por um dos sócios da RealtyCorp, Gerson Rodrigues, em um de seus artigos. (LINK)

No ano de 2017, essas movimentações levaram o mercado a um recorde histórico de absorção liquida alcançando 283.354 m² (corporate A e A+). Confira o gráfico abaixo:

Fonte: RealtyCorp

Os anos de 2018 e 2019 foram anos marcados por muita expectativa e, apesar de uma retomada mais lenta do que se esperava, a demanda do mercado continuou absorvendo os espaços vagos e ganhou ainda mais força com a aprovação da Reforma da Previdência. A desaceleração da atividade construtiva e a absorção dos espaços vagos ao longo dos últimos anos fizeram com que a taxa de vacância na cidade caísse consideravelmente. No fechamento de 2019, tivemos 14% para todo mercado (Corporate e Office – todas as classes) e 12,8% para o universo Corporate A e A+. A taxa de vacância da região da Vila Olímpia atingiu incríveis 3% e a região da Paulista ficou com 8% de taxa de vacância para esse mesmo universo.

E cá estamos nós em 2020 e o princípio da oferta e da demanda, voltou ao cenário. Aumento da procura e pouca oferta no mercado de escritórios tem resultado em valores de locação cada vez mais altos. Certamente, as novas locações já estão aproveitando este novo momento do mercado de escritórios, mas quem mais vai ser impactado com esse novo momento são as empresas que fecharam contratos de locação em meados de 2017 e 2018, com valores bem abaixo do que valem os espaços atualmente. Tais empresas enfrentarão em 2020 e 2021 as revisionais do terceiro ano de seus contratos de locação.

Podemos citar como exemplo duas revisionais que a RealtyCorp realizou neste começo de ano para um de nossos clientes. Nesses casos, o índice de reajuste acumulado era de 14%, mas o valor de mercado indicava um aumento necessário de aproximadamente 35%.

Definitivamente, o jogo virou!


Texto escrito por: Rodolfo Coelho, Consultor da Realtycorp.

Formado em gestão de empresas e com especialização em CORPORATE REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT pela FDTE, com mais de 12 anos de experiência na área comercial, atuando no mercado imobiliário corporativo com foco na representação de empresas nacionais e internacionais. Orientando e transmitindo valioso conhecimento do mercado de forma a sustentar as decisões de negócios. Conduziu projetos de novas locações, expansões, renovações, renegociações e rescisões de contratos de locação.

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