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Desde a definição das últimas eleições em 2018, o aumento da demanda por novos espaços corporativos foi exponencial. A taxa de vacância que ainda incomodava – mesmo com a queda brusca do Corporate A+ fruto do Flight-to-Quality – caiu ainda mais. A queda do 4º trim./2018 para o 1º trim./2019 foi de 1,81%. A maior queda desde o 3º trim./2017 quando a vacância caiu do patamar dos 20%.

Em regiões consolidadas, essa absorção de espaços Corporate A+ é ainda mais notória. A vacância passou de 9,32% no 4º trim./2018 para 6,07% no 1º trim./2019, e no último trimestre de 2019 fechou em apenas 3,23%. É bem provável que os números referentes ao 1º trim./2020 venham ainda menores. Em Pinheiros, praticamente não existe mais vacância; a taxa está em apenas 1,33%.

O curioso é que a economia não veio a reboque. Apesar da reforma da Previdência, aprovada no final de outubro/19, a economia não andou conforme o esperado. O PIB acumulado não empolgou e fechou o ano com apenas 1,1%, menor que os últimos dois anos, com Michel Temer no governo.

O efeito dessa baixa vacância, automaticamente, foi o aumento de preços, obedecendo a uma das leis mais famosas da economia: da oferta e da procura. Com uma oferta tão baixa, mesmo que a demanda de 2020 não tenha sido tão pujante como em 2019, os preços subiram bastante. Principalmente porque vinham em patamares muito baixos, de contratos assinados em 2017/18.

No 1º trim./2020 os proprietários já vinham se movimentando em revisionais de preços fechados em 2017, e os preços fechados estavam sendo consideravelmente maiores, até pelo fato de não haver tanta oferta. Por exemplo, hoje uma empresa que ocupe 3000m² próximo a uma estação de metrô não consegue se localizar para um espaço Corporate A+ próximo ao metrô pagando preços baixos. Existe ainda alguma oferta, mas como é pequena, os valores são bem mais altos.

O cenário que o Covid-19 trouxe

Até que surge o Covid-19. Uma pandemia sem precedentes que está levando a maioria dos países a fecharem suas fronteiras e obrigarem seus moradores a ficar em casa. Em países da Europa (o atual epicentro da doença, já que a China está se recuperando), nenhum comércio tem permissão para ficar aberto, a não ser que seja vital como supermercados e farmácias. Grandes cidades brasileiras como São Paulo e Rio de Janeiro seguem, gradualmente, pelo mesmo caminho.

Ainda não sabemos quanto tempo isso irá durar, já que no Brasil a curva de casos ainda está em franca ascendência. Mas suponhamos que dure 1 trimestre. Quanto isso custará para a economia? A conta é muito mais complexa do que apenas subtrair 30% do PIB, ou seja, se o PIB do Brasil em 2019 foi de 7,3 trilhões, em 2020 seria de 5.11 trilhões.

Há um enorme efeito em cascata que ainda não sabemos como se desenrolará. As primeiras atingidas são as empresas de aviação, que fatalmente precisarão de ajuda dos governos para não quebrarem, seguidas de perto por empresas ligadas ao turismo. Uma grande crise de crédito pode estar surgindo justamente por cadeias hoteleiras americanas muito alavancadas e que não terão como cumprir com seus empréstimos.

O desemprego, que no Brasil está em 11,2% e atinge a 11,9 milhões de brasileiros, deve aumentar consideravelmente. Já é consenso que entraremos em recessão e há muitos analistas apostando em um cenário de depressão econômica, com o PIB recuando próximo a 8%.

Como isso afetará o mercado imobiliário? Se por um lado não há muito sendo construído – o que passa a ser uma boa notícia a partir de agora – por outro, muitas empresas não terão capacidade para arcar com os aluguéis nos patamares atuais. Qual será a atitude dos proprietários? Exigirão os valores de um ou dois meses atrás, ou flexibilizarão para que as empresas tenham algum fôlego e continuem como locatárias?

Os Fundos Imobiliários que, por serem negociados na Bolsa de Valores (B3) estão sendo vítimas do pânico global, no patamar atual de preços exibem yelds extremamente atraentes (alguns estão dando mais de 1% ao mês) serão, em algum momento, vítimas dessa renegociação de valores também. O mercado vai acabar corrigindo tamanha distorção. Ou então os preços explodirão novamente.

O momento exige a melhor estratégia. Por isso, ter ao seu lado profissionais experientes, com anos de mercado, pode ser a diferença entre fazer um excelente negócio, ou ficar amarrado em um contrato ruim, pelo menos pelos próximos 3 anos. Conte comigo e com os profissionais da RealtyCorp.


Trabalhando no mercado imobiliário corporativo desde 2005, atuou em Tenant Representation por 04 anos na Ocupantes Real Estate atendendo diversos clientes em São Paulo, Rio de Janeiro e Nordeste do País. Durante outros 04 anos liderou a equipe de captação e pesquisa da Buildings Pesquisa Imobiliária adicionando ao conhecimento comercial, também o conhecimento técnico de todos os edifícios dos principais mercados. Há mais de 05 anos vem atuando na RealtyCorp atendendo aos mais variados clientes corporativos. Formado em Marketing pela Universidade Paulista, é Técnico em Transações Imobiliárias.

Texto escrito por: Gerson Rodrigues, sócio Diretor da RealtyCorp.

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