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A região da paulista possui o segundo maior estoque de edifícios comerciais de São Paulo – 528 edifícios que totalizam 2,76 milhões de m² – ficando atrás apenas da região Centro com 585 edifícios e 2,94 milhões de metros quadrados.

Durante muitos anos (até o final da década 90) foi a principal região corporativa da capital Paulista. Seus edifícios eram ocupados pelas grandes empresas nacionais e multinacionais, principalmente do setor financeiro e ganhou o apelido de “O Coração Financeiro do Brasil”. As grandes corporações sempre foram muito exigentes na escolha de seus escritórios, analisando a infraestrutura e serviços da região (segurança, transporte público, hotéis, restaurantes, etc.), e também a qualidade dos edifícios (imagem corporativa, especificações técnicas, tecnologia e eficiência da laje).

Por ser a região que atendia essas exigências do mercado corporativo, somada a falta de concorrência de outras regiões que atendessem todas essas premissas, a região Paulista dominou o mercado corporativo por anos.

O tempo passou, novos polos corporativos foram criados em São Paulo, como a região da Faria Lima/Itaim, a Vila Olímpia e a Berrini, com edifícios mais modernos e imponentes, e a Paulista começou a sofrer com o movimento flight-to-quality. Mas a Paulista é resistente e, mesmo com a grande migração de empresas financeiras para a região da Faria Lima, conseguiu manter sua taxa de vacância abaixo de 10% até o final de 2015. O problema é que do começo de 2016 até agora esta taxa de vacância tem oscilado acima de 10%, chegando ao pico de 16% no começo de 2017.

Analisando alguns números da Paulista podemos tirar nossas conclusões:

  • Estoque de 2,76 milhões de m² – 66% de Edifícios Corporate e 34% de Edifícios Office (pequenas salas comerciais);
  • Do estoque total, apenas 2,32% é de edifícios corporate A+; 9,69% edifícios corporate A e 53,82% de edifícios classe B e C (conhecidos como Outros).
  • Atividade Construtiva da região – 65.850 m² (38.636 m² A+, 20.060 A, 7.154 m² Outros)

Os números acima demonstram que a maior parte do estoque de edifícios corporate da região é antigo (B e C, conhecidos como Outros), e o percentual de edifícios A+ é muito baixo. E quando olhamos o potencial de novo estoque não é animador, apenas 2,4% do estoque atual em construção, sendo apenas 1,4% no corporate A+, e isso é baixíssimo!

A pergunta que não quer calar: O que fazer para a Paulista voltar a ser o polo de edifícios corporativos e modernos da capital?

RETROFIT

Esta pode ser a grande solução, principalmente considerando a escassez de terrenos na região, especialmente de áreas maiores.

Em muitos casos, o retrofit pode ser uma solução mais interessante e rentável, mesmo quando há terrenos à venda, conforme podemos observar:

Localização: O edifício construído geralmente está melhor localizado que os terrenos disponíveis;

Área Construída: Em muitos casos, os edifícios antigos têm área maior do que teria de potencial construtivo se considerarmos uma nova construção para o mesmo terreno;

Custo de Retrofit: O custo para retrofitar um prédio é bem menor do que construir um novo, porque boa parte da infraestrutura é reaproveitada. Em uma nova construção também há os custos de CEPACs e outorga onerosa;

Prazo de obra: O tempo do retrofit é bem menor que uma nova construção;

Obras com ocupação: Em muitos casos, os edifícios podem ser retrofitados mesmo estando ocupados.

É obvio que o retrofit não tem apenas vantagens – ou então não teríamos mais edifícios antigos -, mas ainda é um modelo de negócio pouco explorado em São Paulo.

Abaixo alguns exemplos de edifícios da Paulista que foram retrofitados, e com resultado bem positivo:


Texto escrito por: Alan Roger, sócio Diretor da RealtyCorp.

Fundou a RealtyCorp Consultoria Imobiliária no final de 2013, atuando desde então como diretor de investimento e de novos negócios. Com 16 anos de experiência no mercado de corporate real estate, representou e ainda representa grandes corporações nacionais e multinacionais em transações de locação, venda e compra, consultoria em investimentos imobiliários, projetos de Sale & Leaseback, projetos de Built-to-suit, avaliações de portfólio imobiliário e projetos de desenvolvimento imobiliário. Formado em Administração de Empresas pela Universidade Bandeirantes, possui curso de Técnicas Militares pela Polícia Militar do Estado de São Paulo e  Especialização em Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), com conhecimento especializado em Legislação Imobiliária Local e em Operações Típicas de Ocupação no Brasil, além do curso Técnico em Transações Imobiliárias, inscrito ao CRECI sob nº 73.991.

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