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Agora que já temos o resultado dos dados do segundo trimestre de 2022 do mercado de escritórios de São Paulo, Rio de Janeiro e setor industrial, já é possível avaliar o real momento vivido pelo mercado imobiliário corporativo.

Os efeitos negativos da crise sanitária realmente passaram? Para conferir os dados detalhados, consulte o RealtyCorp Analytics do 3T 2022 (dados do 2T 2022).

Como avaliamos previamente em artigo no blog da RealtyCorp, os resultados do setor estão melhorando e consolidando o momento de retomada.

Mercado de escritórios em São Paulo

A cidade de São Paulo possui hoje 11,647 milhões de m² locáveis de escritórios em edifícios Corporate (lajes corporativas) e 5,065 milhões de m² locáveis de escritórios em edifícios Office (pequenas salas comerciais). Isso totaliza o volume de 16,713 milhões de m² em edifícios de escritórios.

Do estoque total, 15,68% são edifícios Corporate A+, 12,61% de edifícios Corporate A e 41,40% de edifícios Corporate Classes B e C (chamado de Outros); essa somatória totaliza 69,69% de escritórios Corporate.

Os 30,31% restantes estão em edifícios de escritórios chamados de Office.

Os números mostram que a absorção líquida positiva permanece constante no mercado de escritórios de São Paulo no 2º trimestre de 2022. Isso provocou o aumento dos preços médios pedidos de locação em algumas regiões, como Nova Faria Lima, Chucri Zaidan e Paulista.

  • No universo de edifícios Corporate Classes A+/A da Nova Faria Lima, o preço pedido médio de aluguel era R$ 160,87 no 1T/2022; no 2T/2022 subiu para R$ 163,41.
  • Na Chucri Zaidan, o preço pedido médio de aluguel era R$ 96,36 no 1T/2022; no 2T/2022 subiu para R$ 97,90 (também para o Corporate Classes A+/A).
  • Na Paulista, o preço pedido médio de aluguel pedido era R$ 106,77 no 1T/2022; no 2T/2022 subiu para R$ 113,44 ( Corporate Classes A+/A).

Outros destaques: absorção líquida segue positiva e taxa de vacância cai

No 2º trimestre de 2022 foram mais de 38 mil m² de absorção líquida positiva. Embora menor que o trimestre anterior – que foi de 47 mil m² (1T/2022), consolida o crescimento da ocupação no mercado de escritórios corporativos na cidade de São Paulo pelo 3º trimestre consecutivo (Corporate Classes A+, A, B e C).

Além disso, a absorção bruta (que mede todas as locações no mesmo período), também foi positiva em mais de 200 mil m² (2T/2022) para o mesmo universo.

A taxa de vacância é outro fator de análise importante para o setor. No universo corporativo todas as classes (Corporate Classes A+, A, B e C), era de 21,10% no 1º trimestre de 2022; no 2º trimestre caiu para 20,72%.

Embora pequena em porcentagem, significa muito em metragem quadrada dado o volume total da cidade, que corresponde a mais de 11,647 milhões de m² de escritórios corporativos.

Pinheiros/Faria Lima é a região que menos sentiu os efeitos da pandemia

A região Pinheiros/Faria Lima possui 820 mil de m² locáveis de escritórios em edifícios Corporate (lajes corporativas) e 345 mil de m² locáveis de escritórios em edifícios Office (pequenas salas comerciais). Isso totaliza 1,165 milhões de m² em edifícios de escritórios.

A taxa de vacância geral para os edifícios Corporate da Região Pinheiros/Faria Lima está em 11,75%. No universo Corporate Classe A+ ela é de 14,98%; no universo Corporate A é de 12,92% e no universo Corporate Outros (Classes B e C) é de 9,61%, conforme demonstra o gráfico abaixo:

Fonte: RealtyCorp

A Região Pinheiros/Faria Lima é uma das mais consolidadas da cidade de São Paulo e, portanto, foi uma das que menos sentiu os efeitos da pandemia. Contudo, quando comparamos o 2º trimestre de 2020 com o 2º trimestre de 2022, percebemos um aumento significativo na taxa de vacância, de 5,39% para 11,75% para todo o universo dos edifícios Corporate.

Mercado de escritórios na Região Centro do Rio de Janeiro: Taxa de vacância para de subir e fica em 25,89% no 2º trimestre de 2022

O estoque total de escritórios da Região Centro no Rio de Janeiro é composto por 5,045 milhões de m², sendo que 65,80% deste total é composto por edifícios Corporate e os outros 34,20% do estoque por edifícios Office (pequenas salas comerciais).

Vale destacar que a maior parte do mercado de escritórios corporativos da cidade do Rio de Janeiro está concentrada no Centro. Ela é formada predominantemente por edifícios Corporate: são 375 edifícios Corporate de um total de 663 em toda a cidade, o equivalente a 60% de todo o estoque de m² corporativos da capital fluminense.

No 1º trimestre de 2020, quando a pandemia chegou, a taxa de vacância Corporate na Região Centro do Rio já estava em 20,78%. No auge da crise sanitária, a taxa de vacância chegou a 26,71% (3T2021) e, agora, no 2º trimestre de 2022, caiu um pouco, para 25,89%.

Ou seja, praticamente ¼ dos espaços corporativos continuam vagos. Este cenário fez com que os preços pedidos de locação diminuíssem em média 8% durante a pandemia.

Mercado logístico-industrial em São Paulo: Taxa de vacância cai de 13,24% (1T2022) para 11,82% no 2T de 2022

Quando se fala do setor logístico-industrial, a expectativa segue positiva.

O Brasil possui 29,195 milhões de m² locáveis de galpões em condomínios industriais e/ou logísticos, sendo que somente a Região Sudeste detém 21,827 milhões de m² desse estoque.

Apenas o estado de São Paulo possui 54,08% do estoque total brasileiro; o Rio de Janeiro 9,61% e Minas Gerais 7,76%.

A taxa de vacância no estado de São Paulo caiu de 13,24% no 1º trimestre de 2022 para 11,82% no 2º trimestre de 2022. A média atual dos preços pedidos de locação para todo o estado – Galpões em Condomínios A/A+ – é de R$ 20,90/m², um aumento de 2,80% em relação ao 1º trimestre de 2022.

A média dos preços pedidos de locação para galpões Classes A/A+ subiu em 4 regiões do estado (São Paulo-Capital, Dutra SP, Castelo Branco e Bandeirantes/Anhanguera) e diminuiu em 3 regiões (Anchieta/Imigrantes, Fernão Dias e Regis Bittencourt), conforme demonstra a tabela abaixo:

Fonte: RealtyCorp

O eixo Bandeirantes/Anhanguera é o que possui o maior estoque em condomínios industriais e/ou logísticos no estado de São Paulo, com 7,462 milhões de m² locáveis. Isso representa 47,25% do estoque total do estado paulista.

A taxa de vacância do eixo fechou o 2º trimestre de 2022 em 11,82%, o que equivale a 1,42 pontos percentuais menor que a taxa do 1º trimestre de 2022. Para conferir o RealtyCorp Analytics completo do 3T/2022clique aqui.


Texto escrito por: Marcos Alves, Sócio-Diretor da RealtyCorp.

Marcos Alves é sócio fundador da RealtyCorp e atualmente lidera as áreas de gestão estratégica, operacional e de marketing da empresa, como Diretor de Operações e Marketing. Possui 22 anos de experiência no mercado imobiliário corporativo, período em que desenvolveu e participou de diversos negócios e projetos relacionados à desmobilização de carteiras, investimentos imobiliários, incorporações, gestão de contratos e representação corporativa. Nos últimos anos tem se especializado em analisar o comportamento do mercado de escritórios nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro e o mercado de galpões industriais e logísticos. Além de assumir a gestão estratégica de Marketing da RealtyCorp. Iniciou sua carreira imobiliária em 2000 na CBRE, em 2004 participou ativamente da fundação da Ocupantes, atuando como sócio até 2013 e em 2014 fundou a RealtyCorp. Analista de Sistemas, com MBA USP em Real Estate. Ele também é Membro da Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) – MRICS e fala Português, Inglês e Espanhol.Outro destaque está ligado ao seu grande envolvimento em projetos sociais e trabalho voluntário na Comunidade Cristã da Zona Sul de São Paulo, onde participa ativamente nas horas vagas.

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