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Para essa análise, deixemos um pouco de lado a crise sanitária e econômica que o país vem enfrentando, confiando que em breve teremos superado tudo isso.

Primeiramente, podemos afirmar que o mercado imobiliário de São Paulo tem muito potencial de crescimento a médio e longo prazo. Com a chegada de grandes incorporadoras ao longo dos últimos anos, fundos imobiliários e empresas proprietárias de portifólio, o mercado subiu alguns degraus, tornando-se ainda mais profissional.

A cidade paulistana possui atualmente 11,40 milhões de m² locáveis de escritório em edifícios corporativos (corporate) e 5,04 milhões de m² locáveis de escritórios com pequenas salas comerciais (office).

Fonte: RealtyCorp

Mas, para identificarmos qual caminho o setor imobiliário seguirá nos próximos anos e, sabendo que seu desenvolvimento está diretamente relacionado à economia e à taxa de crescimento do PIB – tema abordado por Marcos Alves no artigo “O impacto da queda do PIB no mercado de escritórios de São Paulo em 2020”, precisamos olhar para trás, a fim entender como foi a trajetória até aqui.

Análise por regiões

A primeira região a receber edifícios de escritórios na cidade foi a região central, seguida pela região da Av. Paulista – que foi por um bom tempo sede das principais empresas nacionais e multinacionais. Ela também se tornou, naquele momento, polo comercial e financeiro do país.

O mercado expandiu para outras regiões como a Faria Lima (Itaim Bibi), Vila Olímpia e Berrini, regiões que se consolidaram como polos corporativos, e que concentravam os principais edifícios da cidade. Também eram as regiões mais desejadas pelas empresas para instalarem seus escritórios.

Apesar de bastante subjetivo, podemos definir com base na evolução do mercado que as regiões da cidade estão distribuídas da seguinte maneira:

 – Regiões Primárias (região A) e Regiões Secundárias (regiões B e C) – considerando, principalmente, a facilidade de acesso, amenities (serviços em geral) e oferta de transporte público.

Regiões
Fonte: RealtyCorp

O mercado imobiliário possui um ciclo próprio que se repete de tempos em tempos, e é impulsionado, principalmente, pelo descasamento ocorrido entre a oferta e a demanda.

Seja em momentos em que há muito mais oferta do que demanda (como este que estamos vivendo), ou também quando há muita demanda e pouca oferta (como no período do primeiro mandato do governo Dilma). O período para cada ciclo pode variar, mas observando o que aconteceu nos últimos vinte anos, cada ciclo teve o período de aproximadamente cinco anos.

O estoque total até o ano 2000 era de 5,8 milhões de m² locáveis de escritório em edifícios corporativos. Nos gráficos abaixo podemos observar o crescimento do estoque (em m²), e também em quais regiões esses edifícios foram entregues, considerando períodos de cinco anos.

Fonte: RealtyCorp

Ao longo dos últimos vinte anos o estoque total cresceu 5,4 milhões de m² em edifícios corporativos, praticamente dobrando o seu tamanho. Outro fator muito relevante é que 29% desse novo estoque são edifícios classe A, 45% classe A+ e apenas 26% são edifícios classe B e C. Isso elevou consideravelmente o padrão qualitativo do estoque.

Para o próximo ciclo de cinco anos, contemplando os edifícios em construção e os projetos já anunciados, a previsão é que o estoque cresça em torno de 800 mil metros quadrados.

Fonte: RealtyCorp
Fonte: RealtyCorp

Seguindo a tendência dos últimos anos, a maior parte desse novo estoque será em regiões secundarias. Esse movimento de crescimento do mercado para essas regiões da cidade se dá principalmente pela escassez de terrenos nas regiões primárias e pela evolução da infraestrutura de serviços e transporte público.

Deste novo estoque previsto até 2025 (33% A, 61% A+ e 6% B e C), podemos destacar a região da Chucri Zaidan com 279 mil m² – incluindo as Torres do Complexo B do Parque da Cidade, entregues em 2021. E também a região da Chácara Santo Antônio, com 80 mil m² – sem considerar o complexo que será desenvolvido pelo Carrefour e WTorre, ainda sem data definida, e que contemplará uma torre corporativa com aproximadamente 46 mil m².

As duas regiões juntas serão responsáveis por 44% desse novo estoque. Isso dará a elas um grande diferencial por oferecer um estoque de edifícios de alto padrão construtivo. Contudo, terão preços de locação mais atrativos quando comparados aos edifícios do mesmo padrão construtivo e classe, localizados em regiões primárias.

Com base nesta análise, podemos afirmar que a tendência é que incorporadoras e proprietários explorem cada vez mais as regiões secundarias, onde ainda se encontra boa oferta de terrenos e bons preços.

Por outro lado, a dúvida é como essas regiões que, historicamente possuem taxas de vacância mais altas, irão se comportar durante a recuperação do mercado. Será que teremos demanda suficiente para esse novo estoque que está por vir?


Texto escrito por: Rodolfo Coelho, Consultor de Negócios da RealtyCorp.

Rodolfo Coelho

Formado em gestão de empresas e com especialização em CORPORATE REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT pela FDTE, com mais de 12 anos de experiência na área comercial, atuando no mercado imobiliário corporativo com foco na representação de empresas nacionais e internacionais. Orientando e transmitindo valioso conhecimento do mercado de forma a sustentar as decisões de negócios. Conduziu projetos de novas locações, expansões, renovações, renegociações e rescisões de contratos de locação.

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