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Região da Av. Dr. Chucri Zaidan é foco das empresas que não encontram espaços nas regiões consolidadas de São Paulo

Uma das características do mercado imobiliário corporativo da cidade de São Paulo é a existência de vários eixos de concentração, cada um com características próprias, a exemplo as regiões da Chácara Santo Antônio, Paulista e Faria Lima, já abordadas pela equipe da RealtyCorp neste espaço de comunicação. Neste contexto, desta vez vou falar sobre uma região que tem um histórico bem interessante, a Berrini. Mas a minha ideia vai um pouco além da Berrini, vou falar sobre a extensão da região para a Av. Dr. Chucri Zaidan. Se compararmos a região com outras da cidade, percebemos que se trata de um centro comercial relativamente novo, mas que faz parte de uma movimentação relevante dos últimos anos.

Até a década de 1970, a Berrini era uma região predominantemente residencial. Na década de 1980 a Berrini começa a transformar-se em uma região mais comercial, a Construtora Bratke Collet iniciou o desenvolvimento da região por meio da construção de prédios de escritórios com pequenas salas comerciais. Naquela época, a região passou a ter estoque de escritórios: contando somente a parte que compreende a Av. Eng. Luís Carlos Berrini, a década de 1980 fechou com 23 empreendimentos e estoque de 116 mil metros quadrados. Antes dessa década icônica, praticamente não existia estoque na região. Na década seguinte, com a expansão para as proximidades da Av. Jornalista Roberto Marinho, o estoque foi para 38 empreendimentos com 314 mil metros quadrados. Ou seja: a região mais que dobrou o estoque de escritórios. E é válido ressaltar que esse crescimento na metragem do estoque está relacionado às lajes maiores das torres corporativas, a exemplo das torres do CENU, embora existam registros de crescimento também no estoque de empreendimentos office (pequenas salas comerciais).

No período seguinte, a partir do ano 2000, o mercado da região passou a crescer menos. De 2000 a 2010, por exemplo, foram entregues 22 empreendimentos, a mesma quantidade da década seguinte. Essa diminuição do crescimento do mercado da região aconteceu, sobretudo, por causa da falta de terrenos disponíveis para a construção de novos edifícios de escritórios. E foi justamente essa falta de espaço que impulsionou a extensão para a Av. Dr. Chucri Zaidan.

Nova fase

Depois desse histórico, a terceira fase de expansão do polo de escritórios da Berrini foi a expansão da região para a Av. Dr. Chucri Zaidan. Trata-se da continuação da Av. Eng. Luís Carlos Berrini, depois da Av. Jornalista Roberto Marinho no sentido do Shopping Morumbi, também contando com as redondezas, sobretudo devido à proximidade com a Av. das Nações Unidas.

É interessante observar o paralelismo do crescimento do mercado para o lado da Av. Dr. Chucri Zaidan em comparação com a Av. Eng. Luís Carlos Berrini. Até o ano de 2000, o estoque de escritórios da Chucri Zaidan era bem pequeno: eram apenas 11 edifícios que somavam 126,5 mil metros quadrados de estoque. Naquela época, o mercado da Av. Eng. Luís Carlos Berrini já estava desacelerando, mas vindo de um boom de crescimento das duas décadas anteriores.

Com a escassez de terrenos na Berrini para o desenvolvimento de novos projetos, o crescimento para a Chucri Zaidan tornou-se o caminho mais óbvio para os incorporadores e foi bem mais acentuado a partir de 2010: de lá para cá, foram entregues 29 empreendimentos, que somam mais de 665 mil metros quadrados de estoque. Qualitativamente, esse novo estoque conta com muitos empreendimentos corporativos classe A+.

As caraterísticas da expansão

O crescimento do mercado para a região da Av. Dr.  Chucri Zaidan, inicialmente, foi um reflexo da falta de espaço para o crescimento na Av. Berrini. Mas a demanda por novos empreendimentos não acompanhou o ritmo da atividade construtiva da Região Chucri Zaidan. Devemos, claro, considerar ainda a crise pela qual o Brasil passou no período, principalmente a partir de 2013. Analisando os indicadores da economia e do mercado de escritórios conseguimos notar um fato interessante: no ano de 2015, com o Impeachment de Dilma Rousseff e com a posse do então vice-presidente, Michel Temer, certo otimismo tomou conta do mercado, ainda que timidamente. Esta expectativa de retomada do crescimento da economia no Brasil, foi o suficiente para que muitas empresas começassem a procurar espaços para expansão nas regiões mais consolidadas de São Paulo, como a Faria Lima e a Vila Olímpia.

O fato é que, depois de certo tempo, a taxa de vacância nessas regiões começou a cair. Além disso, empresas que precisavam de metragens maiores já não encontravam mais grandes áreas contíguas disponíveis. Com isso, há cerca de dois anos a região da Av. Dr. Chucri Zaidan passou a ser a uma excelente alternativa para muitas dessas empresas, que acabaram migrando das regiões mais tradicionais e consolidadas, em busca de mais grandes espaços em edifícios de escritórios de alto padrão. Exemplos desse movimento são Unilever, HDI Seguros e alguns grandes bancos. Com toda essa movimentação, é possível notar que o crescimento do estoque do trecho da região que compreende a Chucri Zaidan foi acompanhado pela absorção, o que proporcionou certa estabilidade na taxa de vacância.

Por fim, a última análise – e a mais relevante – é a de que a região ainda tem certo fôlego para receber novas empresas, mas não é exagero dizer que essa situação pode mudar rapidamente. Atualmente, a região Chucri Zaidan possui 55 edifícios, com 955 mil metros quadrado de estoque e 23% de taxa de vacância. São 223 mil metros quadrados ainda disponíveis e que devem ser ocupados, em grande parte, por empresas que não vão encontrar espaços disponíveis nas regiões mais consolidadas. E, dentro desse contexto, é relevante dizer que a média dos preços pedidos de locação de escritórios na Chucri Zaidan tem se mantido estável, com pequenas alterações, nos últimos cinco trimestres, mas que já é perceptível uma tendência de alta nos preços de locação para o 2º semestre de 2019.


Texto escrito por: Marcos Alves, sócio Diretor da RealtyCorp.

Marcos Alves é sócio fundador da RealtyCorp e atualmente é o Diretor de Locações da empresa. Possui 20 anos de experiência em Corporate Real Estate, período em que desenvolveu e participou de vários negócios e projetos relacionados à Desmobilização de Portfólios, Investimentos Imobiliários, Incorporações, Gerenciamento de Contratos, Representação Corporativa e, mais recentemente, se especializou na análise do comportamento do mercado de escritórios das cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. Iniciou sua carreira na área imobiliária em 2000 na CBRE, já em 2004 participou ativamente da fundação da Ocupantes onde foi sócio até 2013 e em 2014 fundou a RealtyCorp. Analista de Sistemas, MBA USP em Real Estate, membro da Corenet Global e membro da Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) – MRICS.

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