Contatos

São Paulo

Rua Américo Brasiliense, 1923 - Conjunto 906 - Chácara Santo Antônio (Zona Sul) - São Paulo/SP

 (11) 3199-2930
(11) 95060-0756

Rio de Janeiro

Rua Lauro Muller, 116 - Botafogo - Rio de Janeiro/RJ

(21) 3195-0390

Visite o nosso site

Apesar de estarmos vivendo uma crise da saúde sem precedentes, desencadeada pela Covid-19 – a qual reflete inevitavelmente nas relações econômicas e comercias no Brasil inteiro, ao analisarmos o mercado imobiliário corporativo neste 1º trimestre de 2020 os números em relação à taxa de vacância dos empreendimentos Classe A e A+ se mostraram estabilizados em algumas regiões, e em outras houve redução – até esse momento.

O que tem gerado essa diminuição na curva da taxa de vacância em edifícios comerciais classe A e A+ no Rio de Janeiro? Um dos fatores é a redução no valor de aluguel, já que os locadores precisaram se adequar ao momento do mercado para estancar a sangria vivida em 2016 – ocasionando uma movimentação intensa no mercado carioca desde então.

Veja o gráfico de Absorção Bruta abaixo:

GRÁFICO - ABSORÇÃO BRUTA
Fonte: RealtyCorp

Conforme podemos observar no gráfico acima, desde o 4º trimestre de 2016 existe uma movimentação constante no mercado. Se considerarmos até 2020, o pior período foi no 2º trimestre de 2018, com 21 mil m² de absorção bruta. Constatamos que as transações que estão acontecendo nesse período se deram devido à redução no preço sugerido de até 30% (valor de fechamento).

O que isso indica claramente é que o valor de aluguel não é o principal atrativo para realizar uma movimentação no mercado carioca. O que faz realmente a transação acontecer é a flexibilização dos locadores com descontos no valor de aluguel nos três primeiros anos, escalonando até chegar ao valor nominal do contrato, além de carências no valor do aluguel que ultrapassam os 12 meses, dependendo do prazo contratual e multa rescisória; também oferecem carência full para o período de obra e até allowance em forma de financiamento ou descontos, assim o locatário não tem o peso do custo da reforma do espaço que tende a ser alto e geralmente trava a negociação.

A taxa de vacância representa as áreas locáveis disponíveis. Para compreender bem esse movimento, outros termos devem ser acoplados à equação. Analisando em paralelo a absorção líquida e a absorção bruta do mercado carioca, conseguimos ter uma visão realista do mercado no Rio de Janeiro.

Movimento do mercado nos últimos anos

Vale lembrar que em dezembro de 2019 o mercado de escritórios corporativos no Rio de Janeiro passava por um grande processo de transformação – que teve como o fundo do poço os anos de 2016 e 2017. Nessa ocasião, as regiões da Barra da Tijuca e Portuária ficaram com empreendimentos novos e de infraestrutura diferenciada praticamente vazios.

Conforme gráfico abaixo é possível verificar que no 4tri de 2016 a taxa de vacância na Barra da Tijuca era de 31,61%; em 2017 aumentou para 44,66%, tendo sofrido uma queda para 40,01% em 2018. Já no 4tri de 2019 ela chegou a 38,15%. Neste primeiro trimestre de 2020, apesar da crise que estamos atravessando, a taxa de vacância diminuiu para 37,93%.

Fonte: RealtyCorp

Se olharmos para o índice de absorção líquida – que corresponde ao volume de metros quadrados que são ocupados a mais em relação ao trimestre anterior – vemos claramente que a Barra sofre bastante pós-período dos Jogos Olímpicos de 2016, mas ainda assim temos uma absorção positiva em quase todos os trimestres, embora seja uma movimentação bem pequena.

GRÁFICO - ABSORÇÃO LÍQUIDA
Fonte: RealtyCorp

Analisando a taxa de vacância no Centro, no 4tri de 2017 ela fechou em 18,85% com uma média de preço pedido de R$ 70,42 o m²; no 4tri de 2018 aumentou para 20,34% com uma média de preço pedido menor, de R$ 63,22 o m²; no 4tri de 2019 diminuiu para 19,88% com uma média de preço pedido de R$59,52 o m², novamente menor que o período anterior.

GRÁFICO - TAXA DE VACÂNCIA CENTRO
Fonte: RealtyCorp
GRÁFICO - MÉDIA PONDERADA DE PREÇO PEDIDO
Fonte: RealtyCorp

Os edifícios Classe A e A+ do Centro sofrem bastante com a concorrência dos novos empreendimentos entregues na Zona Portuária. Estes, diferentemente do Centro, possuem muitas vagas de garagem e lajes corporativas com infraestrutura de primeira e condições comerciais bem atrativas, nas quais a maioria dos locadores trabalharam com allowance para as reformas + carência no valor do aluguel.

Vale ressaltar, ainda, que a movimentação é intensa na fronteira entre as duas regiões: na Orla, Prefeito Luiz Paulo Conde, popularmente conhecida como Orla Conde ou Boulevard Olímpico.

Já as taxas de vacâncias no Porto sempre apresentaram oscilações maiores. No 4tri de 2017 estava em 77,56%; no 4tri de 2018 caiu para 50,18%; e no 4tri de 2019 novamente diminuiu para 31,06%, com absorção líquida positiva de 22.150,27 m².

GRÁFICO - TAXA DE VACÂNCIA PORTO
Fonte: RealtyCorp

A Zona Sul do Rio de Janeiro quase não possui empreendimentos Classes A e A+, pois em sua maioria eles já passaram dos 10 anos de construção. Os que ainda são considerados, já estão com mais de cinco anos. Mas podemos dizer que a Zona Sul ainda é a preferida das multinacionais.

As taxas de vacância na Zona Sul apresentaram queda no 4tri de 2017, fechando em 33,66% com uma média de preço pedido de R$ 127,44 o m²; no 4tri de 2018 caiu para 30,47% com uma média de preço pedido de R$ 96,96 o m²; e no 4tri de 2019 diminuiu consideravelmente para 22,01% com uma média de preço pedido de R$ 95,23 o m², com absorção líquida positiva de 2.900,41 m².

GRÁFICO - TAXA DE VACÂNCIA ZONA SUL
Fonte: RealtyCorp

Análises finais

Podemos observar que os investidores estão atentos às movimentações do mercado, entendendo esse momento e aproveitando para realizar bons negócios. Com isso, a taxa de vacância começa efetivamente a diminuir e/ou a manter-se estabilizada.

Com essa dança das cadeiras que tem ocorrido no Rio de Janeiro, os investidores têm conseguido rentabilizar seus ativos e, se olharmos para o futuro, os locadores precisam manter a mesma dinâmica, pois surge um novo concorrente, o home office, que está no mercado há anos, mas era cedido como benefício para cargos de confiança. Ele sofria forte resistência devido à sensação de falta de controle, mas isso fica para uma próxima abordagem.


Texto escrito por: Carlos Calzavara, Consultor da Realtycorp.

Carlos Calzavara é formado em Administração de empresas e acumula mais de 8 anos de experiência no mercado imobiliário. No ano de 2018 assumiu o setor de novos negócios da RealtyCorp no Rio de Janeiro e Captou mais de 30 mil m² de lajes de escritório. Em 2019 fez transações relevantes no Edifício Ventura Corporate Towers.

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *