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Lá em março de 2020 quando o “toque de recolher” foi dado para as empresas dos segmentos de atividades “não essenciais” fecharem suas portas, a fim de conter o avanço da disseminação do novo Coronavírus, o que vivenciamos foi uma acentuada preocupação com o mercado de escritórios. Porém, apesar das dificuldades enfrentadas ao longo do ano passado, o mercado imobiliário corporativo se mostrou resiliente e tem sido capaz de sobreviver – não sem arranhões – às agruras da pandemia.

Contudo, não podemos ignorar os números relevantes de 2020 e do quanto o home office contribuiu para manter os escritórios praticamente vazios ou com o mínimo de ocupação possível durante todos esses meses.

Como já mencionado em artigos anteriores, vimos que esta realidade ocorreu para a maioria das empresas. Algumas tiveram de começar do zero e talvez tenham sofrido um pouco mais para fazer todos os ajustes necessários, enquanto outras já possuíam certa experiência com o trabalho remoto.

Seja como for, diante da boa aderência ao modelo home office já existem vários casos de empresas que decidiram mantê-lo definitivamente na estrutura e cultura da empresa, mesmo após a pandemia.

Mas o que isso muda na dinâmica de ocupação dos escritórios?

No início da pandemia, apesar do esvaziamento imediato dos escritórios, o pagamento integral dos alugueis permaneceu, ou em alguns casos foram concedidos diferimentos no valor de locação por poucos meses – até porque nos primeiros meses da crise era tudo ainda incerto demais para a tomada de qualquer decisão mais firme – como a devolução dos espaços ou rescisões de contrato, por exemplo. 

Mas, com o passar do tempo, e considerando uma nova ideia de ocupação do escritório, as empresas começaram a se movimentar, buscando alternativas para a redução/adequação da área ocupada e com isso, consequentemente, dos custos envolvidos no contrato de locação.

O saldo desta equação – devoluções e reduções – foi que 2020 teve o recorde histórico de espaços de escritório corporativo devolvidos na cidade de São Paulo, o maior centro comercial do Brasil.

Para se ter uma ideia mais clara, tivemos absorção liquida negativa no 2º, 3º e 4º trimestres de 2020, ou seja, a ocupação total de escritório encolheu de um trimestre a outro. Veja gráfico abaixo:

Fonte: RealtyCorp

Ao longo do ano passado foram devolvidos mais de 230 mil m² de área de escritório (universo A e A+) na cidade de São Paulo, saltando a taxa de vacância – que era de 11,36% no 1º trimestre de 2020, para o patamar de 17,37% no 4º trimestre de 2020.  Veja gráficos abaixo:

Fonte: RealtyCorp
Fonte: RealtyCorp

Para conturbar ainda mais esse cenário, os locatários também foram nocauteados pelo IGPM (Índice Geral de Preços – Mercado), principal base de reajuste estabelecido nos contratos de locação, que foi às alturas nos últimos meses.

Conforme publicado pela FGV (em 25/02), o IGP-M subiu 2,53% em fevereiro e, com este resultado o índice acumula alta de 5,17% no ano e 28,94% em 12 meses.

Para entender mais sobre o tema, leia artigo do Gerson Rodrigues: Reajuste de aluguel pela inflação – o descolamento entre o IPCA e o IGP-M

Na prática, uma empresa que alugou seu escritório em meados de 2016, quando o valor de locação naquele momento era em média R$ 107,42/m² (para o universo A+ na cidade paulista), com a aplicação do reajuste pelo IGPM ao longo dos anos, sem considerar eventuais negociações/revisionais de valores de locação no decorrer do contrato, pagaria neste momento R$165,10/m² por mês.

Como as empresas devem se comportar agora

O que os inquilinos devem fazer agora? Continuar em seus espaços integrais? Reduzi-los para atender uma demanda menor de funcionários em razão do home office? Realocar-se em outros edifícios em regiões mais baratas?

Vale destacar que a crise ainda não acabou e que o mercado está se reerguendo aos poucos, mas ainda levará um tempo para se estabilizar por completo.

Então ainda é hora de avaliar se sua ocupação está dentro das expectativas para a realidade de seu negócio; e se o seu contrato de locação está refletindo o momento de mercado ou, melhor ainda, se você pode ter savings no custo de ocupação encontrando a oportunidade certa. Se ainda não fez isso, faça!

Nesse momento da crise e vacância elevada, existem boas oportunidades e condições comerciais diferenciadas no mercado.  

Na RealtyCorp você pode contar com a visão macro e realista do mercado imobiliário, e um time de profissionais experientes e atentos às mudanças e tendências que vêm pela frente.


Texto escrito por: Rodolfo Coelho, Consultor de Negócios da RealtyCorp.

Formado em gestão de empresas e com especialização em CORPORATE REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT pela FDTE, com mais de 12 anos de experiência na área comercial, atuando no mercado imobiliário corporativo com foco na representação de empresas nacionais e internacionais. Orientando e transmitindo valioso conhecimento do mercado de forma a sustentar as decisões de negócios. Conduziu projetos de novas locações, expansões, renovações, renegociações e rescisões de contratos de locação.


1 Comment

  • José Dominece, 05/03/2021 @ 18:07 Reply

    Rodolfo.

    Excelente explanação sobre nosso mercado. Vamos utilizar para nossas informações. Grande abraço!

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