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O mercado de escritórios corporativos do Rio de Janeiro está passando por um grande processo de transformação que teve como o fundo do poço os anos de 2016/17. Foram os dois piores anos da história do nosso mercado, confirmados pelas estatísticas de absorção líquida negativas em todas as regiões, ou seja, além de não absorver novos espaços, as áreas ocupadas diminuíram sensivelmente. As regiões da Barra da Tijuca e Portuária, promessas de expansão do mercado, ficaram com empreendimentos novos e de infraestrutura diferenciada praticamente vazios. Nesse período todos os locatários revisaram seus aluguéis – para baixo, é claro. Já em 2018 sentimos uma leve brisa, nada muito forte, não vou dizer que todos os índices imobiliários foram positivos, mas os locadores sentindo a necessidade de sair da caixa, iniciaram abordagens mais agressivas e começaram a movimentar o mercado, conforme indicado nos índices de absorção bruta.

Dados consolidados referente as classes A, BB, B e C

Como bom exemplo do relatado acima, em dezembro de 2018, considerando essa movimentação dos proprietários em busca de atrair locatários para seus empreendimentos classe A, podemos citar o projeto da UFRJ, que na época tinha mais de 7.5 mil m² de área disponível no Edifício Ventura Corporate Towers. Como estratégia, a UFRJ promovia leilões públicos para conseguir locatários (prática que não é usual em nosso mercado) e decidiram mudar o approach, para que seus andares tivessem uma abordagem profissional e os valores fossem adequados ao que se pratica para os empreendimentos de escritório classe A. Fruto disso, fomos contratados em caráter de exclusividade para comercializar e principalmente colocar o empreendimento como opção no mercado. Pois, assim que entregue, em 2009/10 a UFRJ alugou integralmente a sua área para o BNDES, que só saiu do espaço por causa da reestruturação das empresas do setor público (vide texto do primeiro trimestre apresentado reestruturação – LINK) que se iniciou no período da crise política e econômica.

Ainda em 2018, começamos a divulgação em massa, e apresentamos para o mercado que agora os proprietários estavam praticando valores condizentes com os prédios do mesmo padrão, saindo um pouco das condições praticadas no período de 2009/10. Como a contração se deu no final de 2018, colhemos o fruto do marketing em 2019. O imóvel que era caracterizado por empresas do setor de óleo, gás e financeiro passou a receber visitas de todos os setores. O diferencial foi à locação para uma empresa da área de Advocacia que ficava em dos prédios vizinhos ao Edifício Ventura. Nesse período, a UFRJ alugou 31% da área total inicial do objeto contratual, equivalente a mais de 22 milhões em contrato. Para poder mensurar a satisfação do cliente, submetemos uma avaliação onde os clientes demonstraram máxima satisfação com o resultado do projeto.

Como o BNDES ainda não completou a devolução integral do espaço, no segundo semestre de 2019, receberemos parte dos andares da zona baixa, basicamente retornando à área inicial disponível, mas, entendemos que o ano de 2020 será promissor para o Edifício Ventura, considerando os leilões de óleo e gás, a melhora nos índices da economia, visitas ao empreendimento, qualidade do imóvel e também sua localização. Com as novas áreas entregues entendemos que ainda existe um desafio pela frente, até porque as decisões das multinacionais em se mudar estão demorando de 8 meses a 1 ano. Vale ressaltar que com a saída das estatais, a BRPRA (Administradora do empreendimento) implantou no empreendimento o estacionamento rotativo, área verde para os condôminos, limpeza e cuidado dos vestiários/banheiros comum aos condôminos, bicicletário, centro de convenções e muitas outras implantações previstas que melhoraram ainda mais o empreendimento.

Os empreendimentos classe B e C ainda passam por um momento crítico, de alta vacância e os proprietários estão sendo obrigados a serem mais agressivos, aceitando contratos de curto prazo a espera da volta do mercado. Em contrapartida, os locadores dos classes A estão conseguindo atrair as demandas maiores. A transformação é real, não podemos afirmar que voltaremos aos patamares de 2011/12, com vacância mínima das regiões, mas, entendemos que os empreendimentos classe A serão ocupados nas regiões do Centro, Portuária, assim como os empreendimentos da Zona Sul.


Texto escrito por: Carlos Calzavara, Diretor de Negócios da Filial Rio de Janeiro da Realtycorp.

Carlos Calzavara é formado em Administração de empresas e acumula mais de 8 anos de experiência no mercado imobiliário. No ano de 2018 assumiu o setor de novos negócios da RealtyCorp no Rio de Janeiro e Captou mais de 30 mil m² de lajes de escritório. Em 2019 fez transações relevantes no Edifício Ventura Corporate Towers.

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