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O Calendário Chinês é o registro cronológico mais antigo que se tem notícia, datado de 2697 a.C. Mesmo quem não tem nenhuma ligação com o país asiático já ouviu no início de cada ano a respeito das festividades tradicionais da China e sobre o animal que governará – na cultura local – o ano. Segundo o calendário, 2019 foi o ano do Porco enquanto 2020 será o ano do Rato. Já aqui no Brasil e, principalmente, no mercado imobiliário corporativo ninguém tem dúvida de que 2019 foi o ano do FII, os Fundos Imobiliários.
Os motivos foram os mais variados. Seja a forte queda dos juros e “morte da renda fixa”, a melhora na economia, a não tributação (pelo menos por enquanto) dos dividendos ou pela queda na vacância e retomada do mercado de Corporate Real Estate em 2019. O fato é que 2019 foi o ano do FII. O assunto que era debatido apenas dentro do trade, agora é discutido em happy hours e almoços de família.
A taxa Selic caiu de 14,25% para 4,5% – a menor taxa de juros da história. Isso fez com que os investidores precisassem tomar um pouco mais de risco e os Fundos Imobiliários se mostraram um produto perfeito, já que, em geral, têm menor volatilidade que ações e distribuem dividendos mensalmente, isentos de IR.
O número de CPFs que investiam em FIIs passou de 230 mil em janeiro/19 para 518 mil investidores, segundo a B3 (a bolsa de valores brasileira), aumento de 288 mil novos CPFs de investidores nesta categoria de aplicações. Ou seja, em média, a base ganhou 32 mil investidores por mês. No ritmo atual, a marca de 1 milhão de investidores será batida no primeiro trimestre de 2021. Mas há muitos gestores que apostam que essa marca será batida ainda em 2020.
A facilidade em investir e entender o modelo de negócio (em especial os Fundos de Tijolos) aliada a equipes muito profissionais na gestão dos fundos se mostraram grandes catalisadores para esses números.
Com muita liquidez no mercado, o desafio dos gestores passou a ser encontrar bons ativos com preços que fizessem sentido. A liquidez tão alta e a necessidade de alocar o dinheiro captado fizeram com que até um fundo comprasse a totalidade de cotas de outro, como aconteceu com o TB Office (TBOF11), proprietária do edifício Tower Bridge, que foi vendido para o fundo JS Real Estate Multigestão (JSRE11) por R$ 1,055 bilhão ou R$ 19.163,90/m² BOMA. O último laudo de avaliação do fundo apontava para o valor de R$ 995,2 milhões.
A enorme demanda por produtos de renda variável no país (Fundos Imobiliários, entre eles) fez com que, praticamente, todos os principais fundos abrissem captação em 2019. O volume de emissões até novembro/2019 é mais que o dobro do que foi emitido em 2018.
A falta de liquidez do mercado secundário – que negocia os papéis após o IPO – e era um problema para os investidores acostumados com a bolsa de valores. Isso vem deixando de ser uma preocupação, já que o volume de negócios teve um aumento exponencial. O mês de outubro/2019, por exemplo, teve um volume negociado quatro vezes maior do que janeiro/2019. O giro saltou de R$ 1 bilhão ao mês para R$ 4 bilhões ao mês. No ano, o volume negociado já ultrapassou R$ 21 bilhões.
Já são mais de 200 FIIs negociados na Bolsa, embora existam 478 fundos registrados pela CVM que, juntos, somam um patrimônio de R$ 121 bilhões. O patrimônio líquido (PL) dos 200 fundos listados alcançou 74,4 bilhões em outubro. Apenas entre setembro e outubro os ativos dos fundos cresceram 11%, em valor de mercado. Do início do ano a 18 de dezembro de 2019 o Ifix (índice de fundos imobiliários da Bolsa) acumulava um retorno de 27,99% contra 5,17% do CDI. O retorno do indicador de FIIs é composto pela valorização das cotas mais o rendimento mensal distribuído aos cotistas.
Para o nosso mercado, a institucionalização dos proprietários vem trazer profissionalismo, melhor gestão e transparência. A longo prazo, o impacto é positivo, já que com uma gestão profissional a precificação tende a ficar dentro dos patamares de mercado – tanto em tempos de alta (preços para baixo) quanto de baixa vacância (com preços para cima). Outro ponto importante é a gestão do ativo. Proprietários institucionais em que o core-business é o Real Estate – os FIIs, entre eles – mantêm uma gestão proativa dos imóveis, com obras de melhorias e reparos feitas antes que sejam urgentes, sempre pensando no bem-estar do inquilino e também na valorização dos ativos.
Para 2020 a expectativa é muito boa. Com a melhora da economia, o mercado segue a reboque e continuará gerando novos negócios provenientes de fundos imobiliários. Estamos na expectativa!
Texto escrito por: Gerson Rodrigues, sócio Diretor da RealtyCorp.
Com uma trajetória consolidada no mercado imobiliário corporativo, Gerson atua como Sócio Diretor na RealtyCorp, liderando as frentes de Corporate Advisory & Transactions. Sua atuação é estratégica e consultiva, focada em maximizar o valor das transações para locatários e proprietários de ativos de alto padrão. Gerson coordena contas complexas, garantindo que as estratégias de ocupação estejam rigorosamente alinhadas aos objetivos financeiros e operacionais de seus clientes corporativos. Além disso, desempenha um papel fundamental no Relacionamento Estratégico com os maiores players e proprietários do mercado de escritórios, logística e hotelaria (Key Accounts), fortalecendo o networking institucional da RealtyCorp. Sua visão de mercado é um motor de crescimento para a companhia, atuando diretamente na prospecção e originação de novos negócios e coordenando a transição estratégica de ativos para as equipes operacionais de locação de escritórios e logística. Gerson combina inteligência de mercado e uma rede de contatos de alto nível para entregar soluções imobiliárias sob medida.
