(11) 95060-0756 
Na semana passada, trouxemos um panorama do mercado de escritórios de alto padrão de São Paulo. O highlight do trimestre foi justamente a entrega de 130 mil m² de novo estoque ante estoque zerado no 1T de 2023. Para saber mais, leia: Mercado de escritórios de alto padrão de São Paulo entrega 130 mil m² de novo estoque no 2T ante estoque zerado no 1T
E não apenas isso.
No 2T/2023, os números mostraram que um dos principais indicadores de crescimento ou retração do mercado – a absorção líquida – voltou a ser positiva no universo Corporate A+/A da cidade de São Paulo.
E se o mercado de São Paulo performou melhor, um dos destaques do RealtyCorp Analytics do 3T/2023 (dados do 2T/2023) completa uma de suas regiões mais tradicionais: a Leopoldina/Barra Funda, hoje composta por 173 edifícios comerciais (Corporate e Office, de todas as classes).
Localizada na Zona Oeste de São Paulo, a Vila Leopoldina está próxima aos bairros Alto de Pinheiros, Alto da Lapa e Jaguaré. Possui galpões e fábricas, além de contar com o Parque Villa Lobos, um dos mais importantes da cidade. Isso sem mencionar o CEAGESP, uma das principais estatais de abastecimento do país.
No 2T/2023, o novo estoque que aqueceu a região fez a cidade de São Paulo mais uma vez, performar melhor que outrora.
Isso porque após seis trimestres seguidos de novo estoque zerado na região Leopoldina/Barra Funda, foram entregues 48.600 m² corporativos Classe A+/A.
Os novos empreendimentos entregues no 2T de 2023 foram:
- Brasília Square Offices – Torre I, na região da Leopoldina/Barra Funda: 24.300 m²;
- Brasília Square Offices – Torre II, na região da Leopoldina/Barra Funda: 24.300 m²;
Essa entrega, claro, reduziu a atividade construtiva na região de 60.500 m² no 1T/2023 para 11.900 m² no 2T/2023 (que se refere à construção do Arena Tower). De igual maneira, fez a taxa de vacância subir – já que o novo estoque ainda não foi locado. Entretanto, isso faz parte da movimentação normal do mercado imobiliário.
Além disso, outro indicador de crescimento ou retração do mercado imobiliário – a absorção líquida – foi positiva em mais de 11 mil m² (Corporate, todas as classes). Este resultado compensou a retração do trimestre anterior, negativo em 10 mil m² (1T/2023).
Se somarmos a absorção líquida do universo Corporate na região entre os anos de 2020, 2021, 2022 e 2023, teremos um saldo de 60 mil m² negativos.
Vale destacar que em 2021, a Vigor Alimentos ocupava um edifício de escritórios na região da Vila Olímpia. Contudo, com a implantação do modelo de trabalho híbrido, o espaço ficou maior do que o necessário para aquela nova demanda. Isso sem mencionar o custo por m² muito alto, principalmente pela localização.
O novo escritório escolhido por uma das maiores empresas do segmento de alimentos do Brasil foi justamente a Barra Funda, principalmente pela proximidade com a fábrica da Vigor.
Essa transação foi fechada pela RealtyCorp: a locação de 1.187 m² no Edifício CGD Corporate Torre I, na Barra Funda.
Leia mais detalhes do case, clicando aqui.
Essa movimentação aconteceu durante o período da crise sanitária, atestando que, apesar dos desafios, a RealtyCorp conseguiu performar bons negócios na região.
Leia também:
– Mercado de escritórios de alto padrão de São Paulo entrega 130 mil m² de novo estoque no 2T ante estoque zerado no 1T
– Ocupação do mercado de escritórios de alto padrão de São Paulo volta a ser positiva no 2T/2023
Análise abrangente do cenário na região Leopoldina/Barra Funda
A região da Leopoldina/Barra Funda contempla 173 edifícios comerciais, Corporate e Office, de todas as classes. Esse panorama totaliza um estoque total de 1,261 milhão de metros quadrados.
Dentro desse cenário, 69,83% se constitui de edifícios de natureza corporativa (Corporate), enquanto os remanescentes 30,17% estão designados para edifícios do tipo Office, caracterizados por espaços comerciais menores.
Mais especificamente, desse conjunto, 14,53% corresponde a edifícios Corporate Classe A+, 13,07% são edifícios Corporate Classe A, e 42,23% compreendem edifícios Corporate Classe Outros (B e C). Somados, esses números resultam em uma proporção de 69,83% de todo o estoque ocupado por edifícios Corporate.
No universo Corporate classe A+/A, a região Leopoldina/Barra Funda abriga um total de 20 edifícios comerciais, totalizando 348 mil metros quadrados de estoque total (dados do 2T/2023).
Quando se considera exclusivamente a categoria de edifícios Corporate Classe A, observa-se um aumento expressivo na taxa de vacância, passando de 29,37% no 1T/2020 para 61,05% no 2T/2023.
Já na categoria de edifícios Corporate Classe A+/A, embora também alta, a taxa de vacância foi menor, passando de 28,81% no 1T/2020 para 45,04% no 2T/2023.
Outro destaque interessante é que quanto à absorção líquida dos últimos três anos, especificamente do Classe A+/A, observamos um déficit bem menor se comparado ao universo de todas as classes, atingindo -3 mil metros quadrados.
Fonte: RealtyCorp
Em relação ao preço médio solicitado para espaços da categoria Classe A+/A, não houve variação: ele permanece estável em R$ 73,00 por metro quadrado.
Por fim, vale lembrar que com a projeção de nova entrega na região, a exemplo da atividade construtiva de 11.900 m² na Leopoldina/Barra Funda, em breve o novo estoque novamente será aquecido. Isso sem mencionar que, quando uma região avança, a cidade de São Paulo como um todo, performa melhor.
Além disso, se o mercado de escritórios de alto padrão de São Paulo seguir absorvendo novos espaços – a exemplo dos 56 mil m² no universo Corporate A+/A ocorrido no trimestre e, considerando a queda da taxa básica de juros (Selic), que dá fôlego aos players do setor para voltarem a investir –, é possível que tenhamos números mais promissores no próximo semestre.
Até lá, siga conferindo os dados detalhados do mercado de escritórios do 2T no RealtyCorp Analytics do 3T/2023 (dados do 2T/2023), clicando aqui.
Texto escrito por: Marcos Alves, sócio Diretor da RealtyCorp.
Marcos Alves é sócio fundador da RealtyCorp e atualmente é o Diretor de Locações da empresa. Possui 20 anos de experiência em Corporate Real Estate, período em que desenvolveu e participou de vários negócios e projetos relacionados à Desmobilização de Portfólios, Investimentos Imobiliários, Incorporações, Gerenciamento de Contratos, Representação Corporativa e, mais recentemente, se especializou na análise do comportamento do mercado de escritórios das cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. Iniciou sua carreira na área imobiliária em 2000 na CBRE, já em 2004 participou ativamente da fundação da Ocupantes onde foi sócio até 2013 e em 2014 fundou a RealtyCorp. Analista de Sistemas, MBA USP em Real Estate, membro da Corenet Global e membro da Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) – MRICS.
