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Em artigo anterior, publicado em março deste ano, falamos sobre o retrofit de edifícios comerciais como aposta dos players do mercado imobiliário, atentos às movimentações de retomada e expansão do setor. Para ler o artigo, clique aqui.

Surgido como uma forte tendência para recuperar prédios antigos na Europa, o retrofit é uma solução bastante buscada por empresas de properties e escritórios de arquitetura e design de interiores, especialistas do assunto.

Trata-se de um processo que tem por objetivo restaurar prédios antigos de forma a preservar a arquitetura original e, também, adequá-lo à legislação vigente (item indispensável).

O retrofit diferencia-se de uma simples reforma ou renovação pela necessidade de inserção de melhoria tecnológica ou implementação de materiais de última geração, sem precisar necessariamente substituir componentes da edificação.

Como mencionado no texto anterior, a falta de espaço para a construção de novos prédios em São Paulo é mais notada neste momento e parece ter se tornado um fenômeno na capital paulista.

A sensação que se tem é que a cidade já cresceu tudo o que podia e por isso, absorveu quase todos os espaços que dispunha nos principais bairros comerciais.

Retrofit é oportunidade para aquecer o setor imobiliário

Outra característica brasileira relativa ao fenômeno retrofit se refere à constituição/composição societária dos prédios e condomínios comerciais. A grande maioria dos edifícios foram construídos e vendidos a diferentes proprietários – os mais antigos ainda na forma de salas comerciais.

Isso, claro, dificulta tanto o processo de decisão por este tipo de solução como também o processo de compra do imóvel por um único player e, consequentemente, “embarga” a possibilidade de reforma ou revitalização do imóvel para novas funcionalidades de uso.

Quando comparado com países de 1º mundo, o Brasil mostra-se ainda mergulhado em burocracias que atrasam bons projetos imobiliários de deslancharem.

Contudo, a falta de terrenos para a construção de novos espaços de escritórios já tem sido driblada pelos grandes investidores. Nos últimos tempos, eles estão de olho na compra de prédios velhos ou em desuso total, às vezes até abandonados, para reformar, retrofitar e/ou revitalizar. Essa tendência aquece o mercado e a cidade.

Além disso, proporciona renovo e traz novas ofertas ao mercado imobiliário, tanto para projetos residenciais/educacionais quanto de escritórios e novos negócios.

Outro benefício é tornar o espaço mais seguro e eficiente para quem ocupa, trabalha, estuda ou frequenta o local ou seu entorno, com a possibilidade, no caso de edifícios desocupados, de dar nova forma a eles. Depois de reformado, o prédio pode ter uma nova atribuição ou papel social para a cidade.

Tudo isso muda a percepção que as pessoas têm do prédio e da própria cidade.

Histórico do Rio de Janeiro e São Paulo

A título de exemplo, com a aprovação da lei nº 506 (17 de janeiro de 1984) que ficou conhecida como a “Lei do Corredor Cultural”, novos projetos de revitalização da cidade do Rio de Janeiro ganharam forma, como da zona portuária, o Porto Maravilha.

São Paulo, por sua vez, começou a avançar de forma expressiva na revitalização de seus edifícios a partir de 1988 com o Decreto no. 26.818, de 9 de setembro de 1988, que dispõe sobre o tombamento de imóveis localizados no Pátio do Colégio.

Com o amadurecimento das legislações em São Paulo, ganhou-se espaço para a iniciativa privada analisar edifícios corporativos para retrofit.

Um exemplo disso é o caso do retrofit do Edifício Brazilian Financial Center (Av. Paulista, 1.374 – Bela Vista, São Paulo -SP) de 1982, finalizado em 2015. Este case se destaca por ter sido o ganhador do prêmio Master Imobiliário na categoria “Profissional Retrofit” naquele ano.

Por fim, matérias recentes apontam que São Paulo vive o melhor momento da história do retrofit. Apesar de estar focada no mercado residencial, essas notícias dão conta do quanto retrofitar um imóvel velho, em desuso ou abandonado pode ser útil para a cidade.

De acordo com o Diário do Rio, o Hotel Glória, primeiro cinco estrelas do Brasil, passará por retrofit e deve ser entregue em 2026. O imóvel teve suas portas fechadas em 2013, após falência do Grupo EBX, do empresário Eike Batista – que havia adquirido o imóvel em 2008, por R$ 80 milhões. Essa reabertura futura dará valorização à região.

Outro exemplo aponta que o retrofit de prédios abandonados tem atraído fundos de investimento bilionários, tanto no Rio quanto em São Paulo.

Segundo publicação de Roberta Drummond no portal Folha Vitória, outro exemplo de retrofit é o mega complexo arquitetônico Cidade Matarazzo, que reúne luxo, história e brasilidade.

Localizado no coração da capital paulista, no bairro da Bela Vista, trata-se de um mega complexo arquitetônico que possuirá diversas edificações e conceitos revolucionários.

O projeto surgiu a partir de um complexo centenário da tradicional família Matarazzo, com dez edifícios tombados em um terreno de 30.000 m² aos pés da Avenida Paulista.

Como citado, a oportunidade continua posta.

A exemplo disso, a RealtyCorp visitou o Complexo Paulista e registrou algumas imagens do projeto de revitalização que está acontecendo a todo vapor na região. Para conferir o vídeo, clique aqui. Para conhecer algumas métricas dos retrofits dos prédios comerciais de São Paulo e Rio de Janeiro, não deixe de ler o artigo: Retrofit de edifícios comerciais como aposta dos players do mercado imobiliário


Texto escrito por: Milton Jungman, Diretor de Novos Negócios da RealtyCorp.

Milton Jungman

Graduado e Mestre em Engenharia de Produção pela Escola Politécnica da USP, foi Diretor Executivo de Workplace da Accenture por 12 anos (de 2008 a 2020), onde chegou a atuar como membro da Equipe Global de Corporate Real Estate. Durante 10 anos foi também responsável pela área de Workplace Solutions para a América Latina. Acumula em suas experiências anteriores, atuação como Diretor de Real Estate para a América Latina – EDS (HP Services), Diretor de Desenvolvimento (Real Estate) do Walmart Brasil e Diretor da Birmann S.A. Foi, ainda, Co-Fundador e Diretor Executivo da JLL (Jones Lang LaSalle) na América do Sul.

São Luis Gonzaga

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