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O fator Mercado Livre nos condomínios logísticos ajuda a explicar a consolidação do setor no Estado de São Paulo. No primeiro trimestre de 2026, o estoque atingiu 21.298.443 metros quadrados, considerando todas as classes. A ocupação chegou a 19.981.576 metros quadrados, refletindo demanda aquecida.
Na comparação com o quarto trimestre de 2025, a ocupação cresceu mais de 346 mil metros quadrados. A taxa de vacância recuou de 7,34% para 6,18%. O movimento indica absorção acima do ritmo esperado pelo mercado.
Em relação ao primeiro trimestre de 2025, a taxa de vacância caiu de 8,06% para 6,18%. A absorção líquida avançou de 126.374 para 346.789 metros quadrados. O dado evidencia aceleração consistente da demanda ao longo do período.
Por que o fator Mercado Livre nos condomínios logísticos está pressionando a taxa de vacância?
O e-commerce segue como principal motor de absorção no estado de São Paulo. Grandes marketplaces, operadores logísticos e empresas da cadeia digital ampliam presença. Esse movimento sustenta níveis elevados de ocupação e reduz a disponibilidade.
Esse cenário nos condomínios logísticos se traduz na busca por proximidade aos grandes centros consumidores. Estar perto da capital se torna uma vantagem competitiva relevante. A logística de última milha passa a ditar decisões de ocupação. Veja nossa análise sobre o eixo Dutra SP > Guarulhos, clicando aqui.
A atividade construtiva se mantém relativamente estável no período recente. No entanto, a absorção cresce em ritmo mais acelerado do que o esperado. Essa dinâmica intensifica a compressão da vacância e eleva o risco de desequilíbrio.
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Localização ou qualidade: o que pesa mais na decisão das empresas?
A decisão de ocupação não envolve uma escolha entre localização e qualidade. Empresas buscam a combinação entre ativos bem localizados e alto padrão construtivo. O novo estoque já reflete esse avanço em especificações técnicas.
Há um movimento consistente de migração de galpões antigos para ativos mais modernos. Ainda assim, empreendimentos de padrão intermediário seguem relevantes. Diferentes perfis operacionais sustentam uma demanda diversificada.
Regiões em um raio de até 30 quilômetros da capital concentram maior pressão por ocupação. Nesses locais, a oferta é limitada e os preços permanecem elevados. A localização se consolida como variável estratégica central.
O mercado pode entrar em desequilíbrio nos próximos trimestres?
O principal desafio está na viabilidade de novos projetos próximos à capital. Terrenos escassos e custos elevados dificultam o desenvolvimento. Em regiões mais afastadas, o retorno financeiro se torna menos atrativo.
Se o ritmo atual de absorção for mantido, a tendência é de maior pressão no mercado. A combinação entre demanda aquecida e oferta restrita pode gerar falta de espaços. Esse cenário tende a impulsionar preços e reduzir eficiência operacional.
Esse efeito nos condomínios logísticos reforça essa pressão estrutural. Empresas podem ser levadas a ocupar ativos fora do ideal. A escassez de alternativas compromete decisões estratégicas de longo prazo.
Nesse contexto, o setor se mantém dinâmico, porém mais seletivo. Ativos de qualidade e bem localizados concentram a maior demanda. A leitura de dados se torna essencial para orientar decisões e capturar oportunidades.
Na mídia
Recentemente, Marcos Alves, nosso CEO, abordou o impacto desse movimento no mercado geral. As análises foram feitas com base nos dados do 1T26, que você consegue conferir no RealtyCorp Analytis Painel Dinâmico.
De acordo com a Veja, o mercado corporativo e logístico manteve trajetória de recuperação no primeiro trimestre de 2026, com queda da vacância, absorção líquida positiva e oferta limitada de novos empreendimentos. O texto ainda pondera que, em São Paulo, a taxa de vacância recuou para 15,28%, com absorção líquida de 107 mil metros quadrados.
O NeoFeed, por sua vez, referiu-se ao “fator Mercado Livre” para falar da escassez nos galpões logísticos. Em entrevista, o CEO da RealtyCorp, Marcos Alves, afirmou que a taxa de vacância está no menor nível da série histórica, ao passo que a demanda segue maior do que a entrega de novos galpões.
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Texto escrito por: Redação RealtyCorp.
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