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Depois de, praticamente, três anos de pandemia temos agora, em 2023, o primeiro período de “vida normal”, embora nem a sociedade nem o mercado imobiliário corporativo sejam os mesmos após a Covid-19. Por isso, este ano deve dar o tom de como se comportará o mercado daqui para frente. E, de acordo com os números do 1º trimestre de 2023, deveremos ter trimestres desafiadores.
A absorção líquida do Corporate A, por exemplo, foi negativa pela primeira vez desde o 2T/2021, quando a devolução de espaços em razão da crise sanitária teve seu fim. Ao contrário daquele período, quando houve quatro trimestres de absorções negativas acima de 30.000m², no 1T/2023 a absorção ficou negativa em 8.364m².
Isso é um mal sinal quando comparamos com 2022, que teve uma média de 25.000m² absorvidos por trimestre no ano. Já a absorção bruta ficou em linha com a média do ano passado: 108.000m².
Esse encolhimento do mercado está muito atrelado ao desempenho econômico e à política fiscal/monetária mais restritiva no momento. Isso porque os preços de aluguel não tiveram muita variação em relação ao ano anterior.
Os grandes “devolvedores” de área no período foram as empresas de tecnologia, que passaram por uma onda de demissões, como resultado de um período com muito menos liquidez monetária.
Fruto dessa absorção negativa, a vacância voltou a subir (ainda que marginalmente) após cinco trimestres de quedas – mesmo não havendo nenhuma entrega de novos edifícios no trimestre. A taxa de vacância passou de 22,18% (4T/2022) para 22,35% (1T/2023).
Por outro lado, o Corporate B/C voltou a ter um crescimento de ocupação.
A absorção líquida positiva de 16.470m² (1T/2023) praticamente zerou a absorção negativa do 4T/2022. A absorção bruta também melhorou em relação ao trimestre anterior, passando de 65.399 (4T/2022) para 85.056m² (1T/2023).
Mas quando olhamos o mercado Corporate B/C com um pouco mais de distância, é possível notar que há sete trimestres a vacância está na casa dos 20%.
Com o mercado “de lado” há tanto tempo, o que acaba movimentando as empresas são os proprietários mais agressivos nas condições comerciais, já que nos preços pedidos também não há muita mudança – são 11 trimestres consecutivos em que os preços estão entre R$ 50 e 54/m².
Leia também no blog da RealtyCorp:
– Mercado de escritórios em São Paulo tem absorção líquida negativa no 1º trimestre de 2023
– Qual foi o impacto da pandemia nos preços dos aluguéis no mercado de escritórios de São Paulo?
Vila Olímpia
Por mais que tenha havido uma absorção de 2.200m² no Continental Square, a taxa de vacância Classe A da Vila Olímpia voltou a subir – passando de 10,71% (4T/2022) para 11,37% (1T/2023).
A absorção líquida da região para os prédios Classe A ficou negativa em 1.739m² (1T/2023). Os prédios que sofreram com maior vacância foram as torres da Vila Olímpia Corporate e a Central Vila Olímpia.
Nos prédios Corporate B/C, a taxa de vacância também subiu, passando de 16,84% (4T/2022) para 17,45% (1T/2023). A absorção líquida foi ainda mais negativa do que para os prédios A: ficou em 2.042 negativos.
Esses são alguns dos resultados e indicadores apurados no 1T de 2023.
Para conferir os dados detalhados, consulte o RealtyCorp Analytics do 2T/2023 (dados do 1T/2023).
Texto escrito por: Marcos Alves, Sócio-Diretor da RealtyCorp.
Marcos Alves é sócio fundador da RealtyCorp e atualmente é o Diretor de Locações da empresa. Possui 20 anos de experiência em Corporate Real Estate, período em que desenvolveu e participou de vários negócios e projetos relacionados à Desmobilização de Portfólios, Investimentos Imobiliários, Incorporações, Gerenciamento de Contratos, Representação Corporativa e, mais recentemente, se especializou na análise do comportamento do mercado de escritórios das cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. Iniciou sua carreira na área imobiliária em 2000 na CBRE, já em 2004 participou ativamente da fundação da Ocupantes onde foi sócio até 2013 e em 2014 fundou a RealtyCorp. Analista de Sistemas, MBA USP em Real Estate, membro da Corenet Global e membro da Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) – MRICS.
