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Agora que já temos os dados atualizados do primeiro trimestre de 2023 do mercado de escritórios de São Paulo, Rio de Janeiro e do setor industrial, já é possível avaliar para onde o mercado imobiliário corporativo tem caminhado. Além disso, também podemos comparar alguns períodos anteriores à pandemia, para verificar se os impactos trazidos pela crise sanitária, de fato, ficaram para trás.
Para conferir os dados detalhados, consulte o RealtyCorp Analytics do 2T/2023 (dados do 1T/2023).
Mercado de escritórios de São Paulo
Os dados do 1T/2023 já estão fechados e apontam que a cidade de São Paulo possui hoje 11,797 milhões de m² locáveis de escritórios em edifícios Corporate (lajes corporativas) e 5,069 milhões de m² locáveis de escritórios em edifícios Office (pequenas salas comerciais). Isso totaliza 16,866 milhões de m² em edifícios de escritórios na cidade paulistana.
Do estoque total, 16,09% são edifícios Corporate A+, 12,25% são edifícios Corporate A e 41,61% se classificam como edifícios Corporate Classes B e C (chamados de Outros).
Como se pode observar no gráfico abaixo, no 1º trimestre de 2023, os números mostram que a absorção líquida no mercado de escritórios Corporate A+/A foi negativa pela primeira vez desde a retomada do setor no pós-pandemia.
Já o universo Corporate B/C reverteu o cenário do último trimestre de 2022 e teve absorção líquida positiva.
Quando analisamos o mercado Corporate como um todo, considerando todas as classes (A+/A/B/C), temos uma absorção líquida positiva no 1º trimestre de 2023. O número, contudo, não chega a ser expressivo, apenas 8.317 m².
Além disso, houve uma absorção bruta total de 192 mil m². Resultado 25% menor que a absorção bruta de um ano atrás (256 mil m² – 1T/2022).
Estes números apontam para uma acomodação do ritmo da retomada da ocupação de escritórios na cidade de São Paulo, que estava mais forte até o final de 2022.
Com isso, temos percebido que as empresas em geral se adaptaram à nova rotina nos escritórios, adotando o modelo híbrido de ocupação no pós-pandemia. Desta forma, boa parte das empresas está demandando menos espaços de novos escritórios e ainda há empresas que deverão devolver áreas ociosas no decorrer do ano.
Taxa de vacância na Vila Olímpia cai no 1 trimestre de 2023
A Vila Olímpia é uma das principais regiões corporativas de São Paulo. Composta por 125 edifícios, dispõe de um estoque total de 735 mil m². Deste universo, 81,93% são formados por edifícios corporativos (Corporate) e apenas 18,07% por edifícios Office (pequenas salas comerciais).
Do estoque total da região, 20,88% são de edifícios Corporate Classe A+, 15,20% de edifícios Corporate Classe A e 45,84% de edifícios Corporate Classe Outros (B e C).
Quando somamos a absorção líquida Corporate na Vila Olímpia, entre os anos de 2020 e 2022, o resultado é de 34,8 mil m² negativos.
Vale observar que apenas no ano de 2019, a absorção líquida tinha sido de 18 mil m² positivos, realidade muito distante dos últimos três anos.
Esta queda acentuada da demanda por conta da pandemia fez com que a taxa de vacância em edifícios Corporate na região subisse de 7,23% no 1º trimestre de 2020 para 16,04% no 1º trimestre de 2022, mais que o dobrou.
Contudo, vale ressaltar que no 1º trimestre de 2023 houve uma pequena redução da vacância, alcançando 14,77%. Ou seja, em 2022 foi possível perceber uma pequena recuperação da demanda por ocupação de escritórios na Vila Olímpia. Esse movimento deve se acentuar na medida em que os espaços na região da Faria Lima ficam cada vez mais caros e escassos. Assim, as demandas acabam sendo espraiadas para regiões vizinhas e a Vila Olímpia acaba sendo impactada positivamente.
Se considerarmos apenas o universo de edifícios Corporate A/A+, a taxa de vacância subiu de 3,24% no 1º trimestre de 2020 para 13,63% no 1º trimestre de 2022. Um aumento bastante acentuado.
Já no 1º trimestre de 2023, ela caiu para 11,37%, o que também proporciona certo alívio.
Quando somamos a absorção líquida do universo Corporate A/A+ dos últimos três anos (2020, 2021 e 2022) também temos uma absorção líquida negativa de 19 mil m².
Taxa de vacância na Barra da Tijuca cai no 1 trimestre de 2023, embora permaneça alta
O estoque total de escritórios na região da Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro, é composto por 266 edifícios com 1,232 milhões de m²; 35,47% desse total é composto por edifícios Corporate e os outros 64,53% do estoque por edifícios Office.
Já a fatia Corporate do estoque total na região totaliza 35,47% e é composta da seguinte forma: 10,42% Corporate Classe A+, 15,87% Corporate A e 9,18% são edifícios Corporate Classes B e C (Outros).
A Barra da Tijuca, região para onde a cidade se expandiu, é formada, predominantemente, por edifícios Office de médio padrão. Em relação ao mercado corporativo, o bairro possui 41 edifícios de alto padrão de perfil Corporate Classes A e A+.
O mercado corporativo da Barra carrega um legado antigo: tem se caracterizado por possuir uma alta taxa de vacância há vários anos, principalmente após as Olimpíadas de 2016.
Apesar disso, a taxa de vacância da Barra, que era de 35,45% para todo o universo Corporate no 1º trimestre de 2020, caiu no 1º trimestre de 2023, e agora está em 32,60%. Ainda segue bem elevada.
Quando consideramos apenas a taxa de vacância nos edifícios Corporate A+/A, a taxa caiu de 38,59% no 1º trimestre de 2020 para 32,66% no 1º trimestre de 2023, uma redução de quase seis pontos percentuais. Embora ainda esteja alta, a taxa de vacância vem caindo ao longo do tempo e demonstrando que o mercado, aos poucos, vai ocupando as áreas vagas aproveitando-se dos valores bem menores do que outras regiões como Centro, Portuária e, principalmente, Zona Sul.
Galpões logísticos: preços médios de locação subiram nas sete regiões de São Paulo
Embora o setor industrial tenha desacelerado o crescimento em 2022, segue aquecido e cresceu em estoque total no último trimestre. O Brasil possui hoje 32,353 milhões de m² locáveis de galpões em condomínios industriais e/ou logísticos.
Apenas a região Sudeste detém 24,062 milhões de m² desse estoque, ou seja, 74,37% do estoque total brasileiro. Já o estado de São Paulo, maior polo industrial do Brasil, possui 53,16% do estoque total brasileiro; o Rio de Janeiro tem 8,90% enquanto Minas Gerais tem 8,40%.
A taxa de vacância no estado de São Paulo caiu de 13,09% no 4T/2022 para 11,84% no 1T/2023. Já a média dos preços pedidos de locação para todo o estado (Galpões em Condomínios A/A+) é de R$ 24,78/m², um aumento de 2,18% em relação ao 4T/2022.
Os preços médios pedidos para locação de galpões em condomínios industriais e/ou logísticos Classe A/A+ subiram em todas as sete regiões do estado (Régis Bittencourt, Castelo Branco, Bandeirantes/Anhanguera Fernão Dias, São Paulo-Capital, Dutra SP e Anchieta/Imigrantes), conforme tabela abaixo:
O eixo Bandeirantes/Anhanguera possui o maior estoque de condomínios industriais e/ou logísticos do estado paulista, com 7,924 milhões de m² locáveis. Isso representa 46,06% do estoque total do estado.
A taxa de vacância do eixo encerrou o 1T/2023 em 13,27%, bem menor que a vacância do trimestre anterior, que foi de 15,25% (4T/2022).
Texto escrito por: Marcos Alves, Sócio-Diretor da RealtyCorp.
Marcos Alves é sócio fundador da RealtyCorp e atualmente é o Diretor de Locações da empresa. Possui 20 anos de experiência em Corporate Real Estate, período em que desenvolveu e participou de vários negócios e projetos relacionados à Desmobilização de Portfólios, Investimentos Imobiliários, Incorporações, Gerenciamento de Contratos, Representação Corporativa e, mais recentemente, se especializou na análise do comportamento do mercado de escritórios das cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. Iniciou sua carreira na área imobiliária em 2000 na CBRE, já em 2004 participou ativamente da fundação da Ocupantes onde foi sócio até 2013 e em 2014 fundou a RealtyCorp. Analista de Sistemas, MBA USP em Real Estate, membro da Corenet Global e membro da Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) – MRICS.
