(11) 95060-0756 
Não apenas o mercado de escritórios de alto padrão de São Paulo apresentou um cenário melhor no 2T/2023, com a entrega de 130 mil m² de novo estoque. O segmento industrial e logístico, por sua vez, continua a trilhar uma trajetória de crescimento consistente com resultados positivos e promissores. Para saber mais, confira o RealtyCorp Analytics do 3T/2023.
A nível nacional, o mercado atual possui 32,596 milhões de m² locáveis de galpões em condomínios industriais e/ou logísticos (todas as classes). Esse estoque, inclusive, é maior que o resultado do 1T de 2023, que foi de 32,463 milhões de m².
É relevante destacar que a região Sudeste concentra a maior parcela desse estoque, contabilizando impressionantes 24,107 milhões de m²; isso representa 73,90% do total nacional.
Dentro desta região, o estado de São Paulo, como principal centro econômico e logístico do país, lidera com 52,70% do estoque total. O Rio de Janeiro aparece em segundo lugar, com 8,83%, seguido de perto por Minas Gerais, com 8,47%.
Os resultados do 2º trimestre de 2023 ressaltam um feito notável no setor logístico: a taxa de vacância em São Paulo atingiu seu nível mais baixo desde o 4º trimestre de 2012, chegando a 10,32% (todas as classes).
Isso representa uma queda em relação aos 12% registrados no 1º trimestre de 2023, mesmo com a adição superior a 66 mil m² de novos espaços ao mercado paulista. Esta diminuição na taxa de vacância sinaliza um aumento contínuo na demanda por locações.
É relevante mencionar que, a nível nacional, a taxa de vacância fechou o 2º trimestre de 2023 em 9,28%, indicando uma tendência favorável ao mercado.
Indicadores adicionais de performance positiva; análise por eixos
No 2º trimestre de 2023, outro indicador crucial para avaliar o crescimento do mercado – a absorção líquida – revelou um aumento notável de mais de 360 mil m² no estado de São Paulo. Esse desempenho supera o resultado do 1º trimestre de 2023, que foi de 326 mil m².
Além disso, dois novos empreendimentos logísticos foram acrescentados ao cenário: o Castelo 57 Business Park na cidade de Sorocaba e o Mbigucci Business Park na região do ABCD, totalizando 379 condomínios. Esses empreendimentos incorporaram uma área recém-entregue de 61 mil m² e 5 mil m², respectivamente.
No âmbito dos preços de locação, a média atual para todo o estado de São Paulo (Classes A/A+) é de R$ 23,92 por m². Este valor reflete uma queda de 4,44% em relação ao 1º trimestre de 2023, quando a média era de R$ 25,20 por m².
Vale ressaltar que, de acordo com a tabela abaixo, os preços médios de locação para galpões em condomínios industriais e/ou logísticos Classe A/A+ apresentaram aumento em três eixos do estado: Fernão Dias, Dutra SP e Bandeirantes/Anhanguera.
Em contraste, observamos reduções interessantes em três eixos (Anchieta/Imigrantes, São Paulo-Capital e Castelo Branco).
No eixo Anchieta/Imigrantes, a taxa de vacância diminuiu de R$ 29,29 no 1º trimestre de 2023 para R$ 28,61. Nesse mesmo eixo, notamos um aumento de 13 mil m² na absorção líquida e uma atividade construtiva de 253 mil m².
No eixo São Paulo (capital), o aluguel decresceu de R$ 42,08 no 1º trimestre de 2023 para R$ 31,77, com uma absorção líquida positiva de 80 mil m². Vale destacar que este eixo não adicionou novo estoque nos últimos três trimestres, mantendo uma atividade construtiva de 60 mil m².
Castelo Branco, Régis Bittencourt e Bandeirantes/Anhanguera
Em relação ao eixo Castelo Branco, o aluguel diminuiu de R$ 27,13 no 1º trimestre de 2023 para R$ 25,56. Contudo, houve uma notável incorporação de novo estoque, ultrapassando 60 mil m² (em contraste com estoque zerado no trimestre anterior).
A taxa de vacância também aumentou, de 7,49% no 1º trimestre de 2023 para 9,55% no 2º trimestre de 2023, ainda abaixo do limiar de 10%. Esse eixo registrou uma absorção líquida positiva de 13 mil m² e uma atividade construtiva de 190 mil m².
No eixo Régis Bittencourt, o preço permaneceu estável, conforme indicado na tabela anteriormente mencionada.
Um destaque do eixo Bandeirantes/Anhanguera é a sua posição como detentor do maior estoque de condomínios industriais e/ou logísticos no estado de São Paulo, totalizando 7,794 milhões de m² (todas as classes). Essa parcela representa 46,51% do estoque total.
Além disso, a taxa de vacância nesse eixo encerrou o 2º trimestre de 2023 em 10,76%, uma redução significativa em relação ao trimestre anterior que registrou 13,33%. Esse eixo também se destaca por uma atividade construtiva de 780 mil m².
A corrida pelo last mile em São Paulo
Por último, mas não menos importante, destaca-se no setor logístico a importância da entrega da encomenda em boas condições e, sobretudo, em tempo recorde.
Com a velocidade nas comunicações e nos processos, quando uma compra é realizada de forma virtual, a escala logística e o tempo de entrega do produto é tão (ou mais) importante do que a própria encomenda.
Exageros à parte, o boom das compras on-line e o sucesso maciço do e-commerce nos últimos anos trouxe também um cliente mais “ansioso” e exigente. Isso, claro, impulsionou na esteira da cadeia logística o diferencial competitivo que é ter um condomínio com galpões instalados em boa localização e próximo ao Centro da capital paulista. Essa localização fará toda diferença nas operações last mile (última milha).
Justamente por isso, é na etapa final da entrega do produto que as empresas de e-commerce precisam focar mais seus esforços e investimentos.
A exemplo dos resultados alcançados pelo setor, no raio de 30 km da capital paulista, as empresas apresentaram um desempenho superior a 125 mil m² de novas ocupações (a maior parte foram de locações).
Ao todo, houve quatro transações de empresas que locaram novos espaços logísticos no 2T de 2023, sendo elas:
- 905 metros do imóvel Centro Empresarial Acta Casa Grande foi alugado para o inquilino Cjau Ferramentas;
- 22 mil m² do imóvel Centeranel Cajamar foi alugado para o GrupoSC Medicamentos;
- Pouco mais de 4 mil m² do imóvel Bresco Osasco foi alugado para a empresa Olist;
- Mais de 3500 m² do imóvel Urban Hub Guarulhos foi alugado para a Platinum Log.
Em relação aos imóveis que passaram por renovação de contrato no 2T de 2023, são eles:
- 35 mil m² do imóvel GPA CD04 GPA para o Grupo Pão de Açúcar;
- Mais de 4 mil m² do imóvel LOG Guarulhos Gaiolli para a Navarro Distribuidora de Medicamentos.
A venda ocorrida no trimestre foi realizada pela Bresco São Paulo para a empresa JBS, no total de 53 mil m².
Apesar das variações em determinados eixos, o 2º trimestre reafirma a resiliência e vitalidade do mercado industrial e logístico – construindo, entregando, alugando.
Além disso, o resultado das novas locações com foco na entrega do produto e satisfação do cliente promove uma dinâmica mais saudável e competitiva entre as empresas do setor logístico ao mesmo tempo em que consolida indicadores promissores, com aquecimento acentuado e uma contínua busca por excelência.
Para conferir os dados detalhados, consulte o RealtyCorp Analytics do 3T/2023 (dados do 2T/2023), clicando aqui.
Texto escrito por: Marcos Alves, sócio Diretor da RealtyCorp.
Marcos Alves é sócio fundador da RealtyCorp e atualmente é o Diretor de Locações da empresa. Possui 20 anos de experiência em Corporate Real Estate, período em que desenvolveu e participou de vários negócios e projetos relacionados à Desmobilização de Portfólios, Investimentos Imobiliários, Incorporações, Gerenciamento de Contratos, Representação Corporativa e, mais recentemente, se especializou na análise do comportamento do mercado de escritórios das cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. Iniciou sua carreira na área imobiliária em 2000 na CBRE, já em 2004 participou ativamente da fundação da Ocupantes onde foi sócio até 2013 e em 2014 fundou a RealtyCorp. Analista de Sistemas, MBA USP em Real Estate, membro da Corenet Global e membro da Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) – MRICS.
