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O mercado de escritórios em São Paulo demonstra recuperação, especialmente em 2023. Os últimos resultados indicam que a ocupação de escritórios Classe A e A+ aumentou em mais de 140 mil m² nos últimos dois trimestres.
Apesar disso, o mercado ainda enfrenta alta taxa de vacância no 1T de 2024, de 21,26% (Corporate, A e A+), representando mais de 1 milhão de m² vagos.
Vários fatores contribuem para a vacância de prédios comerciais em São Paulo, variando conforme as condições econômicas e de mercado.
A saúde financeira das empresas e o surgimento de novas empresas que demandam espaço para expansão influenciam fortemente o crescimento da ocupação.
Outros fatores, como localização, tamanho, infraestrutura, qualidade do prédio e certificações, também afetam a velocidade de ocupação dos espaços corporativos.
A oferta excessiva de imóveis, com grande entrega de novos prédios em curto período – 192 mil m² de escritórios Classe A e A+ apenas em 2023 – intensifica a competição entre proprietários e pressiona os preços de locação para baixo.
Avaliando o mercado de escritórios de São Paulo
Dados consolidados do 1T de 2024 apontam que a cidade tem hoje 12.018 milhões de m² de estoque total de edifícios comerciais (Corporate), incluindo todas as classes. Isso equivale a 1627 edifícios prontos para ocupação. Para saber mais, leia: Estoque de escritórios corporativos de São Paulo ultrapassa 12 milhões de m² no 1T de 2024
Além disso, em São Paulo mais de 590 mil m² ainda estão em construção (Corporate, todas as classes). Ou seja, num futuro próximo, novos empreendimentos irão competir com os prédios atuais pelas mesmas empresas.
O estoque de edifícios Corporate (grandes lajes) de perfil Classe A e A+, é de 5.010 milhões de m² (29% do estoque total). Isto significa que apenas 294 (10% dos edifícios) representam quase 30% do estoque total na cidade.
Por isso, é importante entender quais são os maiores “influenciadores” dessa vacância, que ainda é alta.
Quando olhamos a vacância das regiões que mais impactam a vacância total da cidade, a Chucri Zaidan é a resposta pronta. A região possui a maior vacância em m² da cidade (237.460 m²), Classe A+/A, e teve grandes devoluções de espaço nos últimos anos.
Oferta e Absorção no Mercado de Escritórios de São Paulo
Contudo, a principal causa da alta vacância ainda é o enorme volume de entrega dos últimos anos. Para se ter ideia, de 2015 até agora foram entregues nada menos do que 541 mil m², ou seja, quase 5% do estoque total Corporate de São Paulo.
E ainda faltam entregar as duas torres da Esther Towers, da Eztec, que irão adicionar mais 66.000 m² ao mercado.
Embora a vacância ainda seja alta, vale destacar que nos dois últimos trimestres, a vacância A e A+ da região caiu de 31,43% para 26,45%, fruto de uma absorção líquida positiva de 32.713 m² (4T/2023) e 11.974 (1T/2024).
Mas além da Chucri, também é importante olhar para outras regiões e entender quais delas contribuem para esse cenário de vacância alta na cidade.
Quais são as razões disso e o que se pode esperar para o mercado imobiliário nos próximos trimestres?
Outras regiões se destacam com vacância alta em São Paulo
Já vimos que a Chucri Zaidan possui a maior vacância da cidade e é responsável por 23% de tudo que está vago nos edifícios A e A+ Corporate de São Paulo. Mas onde estão esses outros 77%?
Duas regiões menos óbvias apresentam vacâncias relevantes: Barra Funda e Interlagos.
Ambas se destacam pela mesma condição: possuem altas taxas de vacância.
A região Leopoldina/Barra Funda tem a segunda maior vacância A e A+ Corporate da cidade. São 134.068 m² vagos, que implicam em 38,52% de vacância na região. Esse número significa 11,40% de toda a vacância (A e A+) da cidade.
Alguns prédios como o LED Corporate, as torres do Brasília Square Offices – construídas no terreno do Playcenter – e as torres do CEAB (que antigamente abrigavam a PWC), contribuem para segurar esse número alto.
A vacância da região vem caindo, embora bem devagar, graças às absorções líquidas positivas dos últimos quatro trimestres. Foram absorvidos 28.450 m² justamente nos edifícios citados acima, com maiores vacâncias. Empresas que buscavam bom acesso de transporte público e negociações agressivas, acabaram aproveitando esse momento do mercado local.
Um ponto de atenção é que a Ericsson irá devolver 04 andares e o Santander, pelo menos, dois. Isso totaliza uma vacância futura de 9.614m², ou 2,92% do estoque total da região.
Interlagos tem taxa de vacância 72,38% dos espaços
Interlagos é uma região pouquíssima falada quando o assunto é edifício corporativo. Também, pudera, só existem 5 prédios Corporate A e A+ instalados lá.
A grande questão é que dos 74.562 m² de estoque, nada mais nada menos que 53.555 m², ou 71,83% está vago. É a maior vacância relativa da cidade.
As torres do São Paulo Head Quarters apresentam altíssima vacância. Apenas uma das quatro torres está ocupada (pelo Tribunal de Justiça); as outras três apresentam vacância de 91,63%, 97% e 100%, respectivamente.
Apesar de estarem próximos à estação Jurubatuba da CPTM, a distância do centro expandido é um grande entrave para a ocupação na região.
Para se ter ideia, um deslocamento de Pinheiros até Jurubatuba pode levar cerca de 1h, em uma segunda-feira de manhã (projeção do Google Maps). E, por mais que de trem, esse percurso seja feito em 25 minutos, entre as estações Pinheiros e Jurubatuba existem várias outras regiões com prédios corporativos vazios entre as duas regiões – a própria Chucri Zaidan é uma delas.
Por isso, é bem provável que esses edifícios sejam absorvidos apenas quando a vacância na cidade cair agressivamente, mesmo que o preço pedido atualmente esteja na casa dos R$ 25,00/m², um preço absurdamente baixo para um edifício AAA. O mesmo problema sofre o CENESP, que fica no Jardim São Luís.
Vacância alta tende a aumentar na Chácara Santo Antônio
A Chácara Santo Antônio, na Zona Sul, ocupa a terceira posição no ranking de maior vacância da cidade, com 116.149 m² (Corporate A e A+) vagos, representando 9,65% da vacância total (dados do 1T/2024).
A entrega das torres Luna – Nova e Crescente, em meados de 2023, adicionou 50.000 m² ao estoque da região, elevando a já alta vacância. No entanto, a absorção de 3.344 m² no último trimestre de 2023 reduziu a vacância de 50,37% para 48,96%, mesmo índice do 1T de 2024. Apesar da grande vacância A e A+, a região ainda possui outros 246.138 m² vagos em edifícios B e C, diferentemente da Chucri Zaidan, com estoque majoritariamente A e A+.
A construção de 97.560 m² na Chácara, principalmente a Torre Corporativa do Alto das Nações, futuro prédio mais alto do Brasil com 219 metros de altura, no terreno do Carrefour em frente à estação Granja Julieta da CPTM, indica um provável aumento significativo na vacância.
Desafios a serem superados e projeções para 2024
Obviamente que todo proprietário gostaria que seu prédio estivesse na Faria Lima, região com vacância de 7% (isso porque do terceiro para o quarto trimestre de 2023 a vacância aumentou por conta das entregas do Union Faria Lima e do Mansur); e preço pedido de aluguel a R$ 350/m², como no Metropolitan Office, da Rua Amauri. Mas essa não é a realidade de todos.
O que temos visto é que os proprietários que foram mais agressivos alugaram primeiro. Como exemplo, podemos citar o Parque da Cidade, no qual os proprietários (são quatro, basicamente) alugaram 44.300 m² em 2023 e mais 13.178 no primeiro trimestre de 2024.
A região da Chucri Zaidan ainda tem um excelente custo-benefício e deve continuar atraindo empresas não financeiras, que não suportarão o novo patamar financeiro da Faria Lima. Além disso, empresas ocupantes de prédios mais antigos, que precisam de edifícios modernos, com lajes grandes e condições competitivas, também serão atraídas.
Perspectivas de Espraiamento e Retomada do Mercado Imobiliário de São Paulo
Vemos que o movimento de espraiamento da Faria Lima deve continuar sendo bom para a Vila Olímpia e Pinheiros – Rebouças, especialmente. Com a falta de áreas na Faria Lima, as empresas vão querer ficar o mais perto possível dela.
E essa reverberação vai cascateando da Faria Lima para a Vila Olímpia, depois Berrini, Chucri Zaidan e, apenas depois que essas regiões tiverem retomada de preço (causada por queda sensível na vacância), é que regiões como Chácara Santo Antônio ou Barra Funda devem performar mais fortemente.
Regiões como São Luís/Morumbi ou Interlagos, vão precisar esperar mais um pouco. Apenas com a vacância muito baixa no restante da cidade é que as empresas sem tanto potencial financeiro vão procurar essas regiões para se alocar.
Esse fenômeno, inclusive, aconteceu em 2011/2012 quando a vacância na cidade ficou muito baixa (chegou a 2,19% para os prédios A e A+), e as empresas precisaram procurar espaços mais baratos – nessa época o CENESP chegou a ter vacância zero, cenário bem difícil de se imaginar atualmente.
Por fim, mas não menos importante, não deixe de explorar o Novo RealtyCorp Analytics (dados do mercado imobiliário, atualizados em tempo real e de forma dinâmica). Para saber mais, clique aqui.
E se você quiser conversar um pouco mais sobre o mercado, estamos inteiramente à disposição. Vamos tomar um café!
Texto escrito por: Gerson Rodrigues, Sócio Diretor da RealtyCorp.
Com uma trajetória consolidada no mercado imobiliário corporativo, Gerson atua como Sócio Diretor na RealtyCorp, liderando as frentes de Corporate Advisory & Transactions. Sua atuação é estratégica e consultiva, focada em maximizar o valor das transações para locatários e proprietários de ativos de alto padrão. Gerson coordena contas complexas, garantindo que as estratégias de ocupação estejam rigorosamente alinhadas aos objetivos financeiros e operacionais de seus clientes corporativos. Além disso, desempenha um papel fundamental no Relacionamento Estratégico com os maiores players e proprietários do mercado de escritórios, logística e hotelaria (Key Accounts), fortalecendo o networking institucional da RealtyCorp. Sua visão de mercado é um motor de crescimento para a companhia, atuando diretamente na prospecção e originação de novos negócios e coordenando a transição estratégica de ativos para as equipes operacionais de locação de escritórios e logística. Gerson combina inteligência de mercado e uma rede de contatos de alto nível para entregar soluções imobiliárias sob medida.
