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Na semana passada apresentamos os resultados do 1T/2024 do mercado de escritórios corporativos de São Paulo, com destaque para o aumento do estoque total na cidade, que, aliás, ultrapassou 12 milhões de m² (Corporate, todas as classes).
A cidade de São Paulo alcançou 12.018 milhões de m² locáveis em edifícios corporativos (Corporate) e manteve os 5.061 milhões de m² locáveis em edifícios de escritórios Office (pequenas salas comerciais). Para consultar os dados no RealtyCorp Analytics dinâmico, clique aqui.
Dessa forma, o mercado logístico/industrial brasileiro tem apresentado uma performance admirável. Para se ter ideia, de 2020 até o 4T de 2023, foram acrescentados 115 novos condomínios industriais e/ou logísticos ao mercado (todas as classes).
Olhando um pouco para trás, lá no 1T de 2020 (antes da crise sanitária eclodir) eram 693 condomínios industriais e/ou logísticos no Brasil.
Entre os destaques do 1T/2024, do 4T de 2023 para este, 11 novos condomínios industriais foram adicionados. Hoje são 822 imóveis. Isso equivale a 35.279 milhões de m² de estoque total no Brasil todo (1T/2024).
Embora o setor tenha desacelerado seu crescimento nos últimos trimestres, ainda apresenta bons resultados e se mantém estável.
Apesar da entrega desses 11 novos empreendimentos no 1T/2024, representando mais de 520 mil m² de novo estoque, este foi menor que o último trimestre de 2023. No entanto, no 4T/2023 foram 10 novos empreendimentos, representando mais de 690 mil m² de novo estoque.
Apenas a região Sudeste detém 25.872 milhões de m² do estoque nacional. No total, são 549 condomínios industriais e/ou logísticos, o que equivale a 73% do total nacional.
São Paulo entrega 7 novos condomínios logísticos no 1T/2024; média de preço sobe em dois eixos do estado
Se o Sudeste se destaca, São Paulo, por sua vez, toma a dianteira. O estado paulista, afinal, maior polo industrial do Brasil, detém 403 condomínios industriais e/ou logísticos, o que representa 52% do estoque total brasileiro. Em volume, são mais de 18.488 milhões de m² de estoque total.
São Paulo recebeu 7 novos galpões em condomínios industriais e/ou logísticos no 1T/2024, o que representa 270 mil m² de novo estoque adicionado ao mercado.
Vale destacar que esse resultado foi menor que o 4T de 2023 – que alcançou 390 mil m². Contudo, em quantidade de novos galpões, o trimestre repetiu a marca de 7 novos empreendimentos.
Locações de Destaque
Cy.log (46 mil m²), WT Element (44 mil m²), Parque Logístico Aero I (43 mil m²) e Braspark Nova Odessa (38 mil m²), todos em Guarulhos, exceto o último.
Atividade construtiva: Reduziu para 1,456 milhão de m² (1T/2024) ante 1,578 milhão de m² (4T/2023), mas segue aquecida.
Taxa de vacância: Estável em 10,89% (1T/2024), ante 10,83% (4T/2023), indicando absorção do novo estoque.
Preços de Locação de condomínios logísticos
Já a média atual dos preços pedidos de locação de perfil Classe A/A+ para todo o estado apresentou um pequeno aumento. Saiu de R$ 26,40 no 4º trimestre de 2023 para R$ 26,43 no 1º trimestre de 2024. Esse preço médio representa, portanto, um aumento de 0,11% em relação ao 4º trimestre de 2023.
Os preços médios pedidos para locação de galpões em condomínios industriais e/ou logísticos Classe A/A+ aumentaram em dois eixos do estado (São Paulo-Capital e Castelo Branco).
Os preços saíram de R$ 37,74 para R$ 38,67 na primeira, e de R$ 25,15 para R$ 26,76 na segunda região.
Preço médio de locação caiu em Anchieta/Imigrantes (R$ 25,52), Bandeirantes/Anhanguera (R$ 20,71), Fernão Dias (R$ 31,38) e Dutra-SP (R$ 30,42).
Bandeirantes/Anhanguera lidera o estoque em SP com 8,008 milhões de m² (43% do total estadual).
Além disso, a taxa de vacância desse eixo encerrou o 1T/2024 em 11,37%, um pouco menor que a taxa de vacância do trimestre anterior.
Rio de Janeiro: absorção líquida alcança quinto trimestre seguido positiva em condomínios logísticos
O estado de São Paulo sozinho representa 52% do estoque total brasileiro. Até o 3T de 2023, a segunda colocação era do Rio de Janeiro, com 8,89%, seguida por Minas Gerais, com 8,87%. Minas, portanto, já estava encostada no Rio.
No 4T de 2023, Minas alcançou o segundo lugar no ranking brasileiro no tamanho do estoque total (todas as classes).
Atualmente, o estado mineiro possui 3,115 milhões de m² de estoque total de condomínios industriais e/ou logísticos, à frente do Rio, que possui 2,901 milhões de m².
Desempenho do Rio de Janeiro no 1T/2024
Entre os destaques interessantes no mercado de condomínios industriais e/ou logísticos do estado do Rio de Janeiro no 1T de 2024, houve redução da taxa de vacância e aumento da absorção líquida (novamente positiva).
A taxa de vacância do 4º trimestre de 2023 era 16,69%; reduziu para 15,43% no 1º trimestre de 2024.
Entre o terceiro trimestre de 2023 e o primeiro de 2024, não houve entrega de novo estoque. A atividade construtiva segue com 221 mil m².
Absorção Líquida
Já a absorção líquida, importante indicador de crescimento ou retração do mercado, medida trimestralmente, alcançou o quinto trimestres seguido de resultado positivo. Isso, portanto, reforça a tendência de crescimento do setor.
Absorção líquida positiva: 25 mil m² (4T/2023), 36 mil m² (1T/2024), totalizando 147 mil m² nos últimos 5 trimestres, compensando os -111 mil m² do 4T/2022.
Perspectivas de condomínios logísticos
O eixo — Rio de Janeiro (capital) — possui 22 condomínios industriais e/ou logísticos, o que representa mais de 1,168 milhão de m² de estoque total (todas as classes).
A taxa de vacância caiu no 1T/2024: saiu 19,60% no 4T/2023 para 17,15%.
A absorção líquida nesse eixo foi positiva em quase o dobro do trimestre anterior: saiu de 15 mil m² para 28 mil m²; ela, ademais, vem numa sequência de cinco trimestre seguidos positiva.
Para conferir os dados detalhados do 1T/2024 e demais períodos, basta navegar pelo Novo RealtyCorp Analytics em formato dinâmico e online.
Texto escrito por: Marcos Alves, Sócio-Diretor da RealtyCorp.
Marcos Alves é sócio fundador da RealtyCorp e atualmente lidera as áreas de gestão estratégica, operacional e de marketing da empresa, como Diretor de Operações e Marketing. Possui 22 anos de experiência no mercado imobiliário corporativo, período em que desenvolveu e participou de diversos negócios e projetos relacionados à desmobilização de carteiras, investimentos imobiliários, incorporações, gestão de contratos e representação corporativa. Nos últimos anos tem se especializado em analisar o comportamento do mercado de escritórios nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro e o mercado de galpões industriais e logísticos. Além de assumir a gestão estratégica de Marketing da RealtyCorp. Iniciou sua carreira imobiliária em 2000 na CBRE, em 2004 participou ativamente da fundação da Ocupantes, atuando como sócio até 2013 e em 2014 fundou a RealtyCorp. Analista de Sistemas, com MBA USP em Real Estate. Ele também é Membro da Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) – MRICS e fala Português, Inglês e Espanhol.Outro destaque está ligado ao seu grande envolvimento em projetos sociais e trabalho voluntário na Comunidade Cristã da Zona Sul de São Paulo, onde participa ativamente nas horas vagas.
