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O mercado imobiliário corporativo brasileiro passou por uma transformação profunda desde o início da pandemia. O que começou como uma resposta emergencial ao trabalho remoto evoluiu para uma reorganização estrutural do setor. Entre incertezas, devoluções de áreas e renegociações, o mercado precisou se reinventar. Ao fim de 2025, o cenário já era substancialmente diferente do período pré-pandemia.
Entre 2020 e 2022, a adoção forçada do home office colocou em xeque a função tradicional do escritório. Proprietários enfrentaram aumento da vacância e pressão sobre preços. A partir de 2023, no entanto, a retomada começou a se desenhar. Ficou claro que a recuperação ocorreria em ritmos distintos, conforme o tipo de ativo e sua localização.
Escritórios corporativos: segmentação e busca por qualidade
No segmento de escritórios, São Paulo mostrou resiliência ao longo do período. A cidade deixou de operar como um mercado homogêneo e passou a ser claramente segmentada. O movimento de flight to quality ganhou força, com empresas migrando de edifícios antigos para ativos de alto padrão. Localização, tecnologia e bem-estar passaram a pesar mais nas decisões de ocupação.
Os dados refletem essa mudança. A taxa de vacância em São Paulo, que era de cerca de 14% antes da pandemia, chegou ao pico de 21,3% em 2023. No quarto trimestre de 2025, esse índice recuou para 15,9%, sinalizando recuperação consistente. No mesmo período, o preço médio nominal subiu de R$ 59,56 por metro quadrado, em 2019, para R$ 86,61.
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Faria Lima, Itaim, Vila Olímpia e Rio
Esse movimento explica a escassez técnica observada em regiões como Faria Lima, Itaim Bibi e Vila Olímpia. Nessas áreas, a oferta de espaços de qualidade tornou-se limitada. Em contrapartida, imóveis fora dos principais eixos corporativos passaram a conviver com vacância estrutural. O escritório voltou a ser visto como ativo estratégico, e não apenas como custo.
No Rio de Janeiro, a recuperação seguiu ritmo mais lento. A cidade já apresentava desafios estruturais antes de 2020. A taxa de vacância, que era de 22,6% no pré-pandemia, chegou a 26,8% em 2021 e encerrou 2025 em 22,1%. Os preços também recuaram, reforçando um mercado mais favorável ao inquilino.
Condomínios logísticos: crescimento e protagonismo
Enquanto os escritórios passaram por um processo de seleção natural, os condomínios logísticos ganharam protagonismo. A pandemia acelerou o comércio eletrônico em pelo menos cinco anos. O galpão logístico deixou de ser coadjuvante e passou a ocupar posição central na estratégia das empresas. O segmento tornou-se um verdadeiro porto seguro durante a crise.
Entre o quarto trimestre de 2019 e o quarto trimestre de 2025, o estoque logístico nacional saltou de 27,9 milhões para 44 milhões de metros quadrados. Mesmo com esse crescimento, a taxa de vacância caiu de 15,7% para 7,5%. O preço médio de locação avançou de R$ 18,14 para R$ 28,40 por metro quadrado, superando a inflação do período.
Esse desempenho reforçou a atratividade do setor para investidores. A previsibilidade de fluxo de caixa e a proximidade dos grandes centros consumidores impulsionaram novos projetos. Regiões como Guarulhos ganharam destaque, passando a ser comparadas à Faria Lima dos condomínios logísticos. A eficiência operacional tornou-se o principal diferencial competitivo.
O que vem pela frente em 2026
Ao encerrar 2025, o mercado imobiliário corporativo brasileiro já operava sob novas premissas. Ativos bem localizados e de alta qualidade concentraram liquidez e valor. Imóveis obsoletos passaram a demandar estratégias de retrofit ou reposicionamento. O setor tornou-se mais seletivo e orientado por dados.
Olhando para 2026, as perspectivas seguem construtivas. No segmento logístico, a expectativa é de déficit de oferta e alta nominal entre 8% e 12% nos aluguéis. Em São Paulo, a vacância tende a ser próxima de zero nos eixos mais nobres. No Rio de Janeiro, o foco será reduzir vacância física, apoiado por projetos de revitalização urbana.
Mais do que uma ruptura, a pandemia acelerou tendências que já estavam em curso. Qualidade, localização e estratégia passaram a definir quem captura valor no mercado imobiliário corporativo.
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Texto escrito por: Marcos Alves, CEO da RealtyCorp.
Sócio fundador e Diretor de Operações e Marketing da RealtyCorp, Marcos Alves acumula mais de 22 anos de experiência no mercado imobiliário corporativo, com foco em análise de mercado de escritórios em São Paulo e Rio de Janeiro e expertise em galpões industriais e logísticos.Sua trajetória profissional inclui a fundação da Ocupantes em 2004, além de vasta experiência em projetos de desmobilização de carteiras, investimentos imobiliários e gestão de contratos. Formado em Análise de Sistemas, possui MBA em Real Estate pela USP e é Membro da Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) – MRICS.Fluente em Português, Inglês e Espanhol, Marcos também dedica seu tempo a projetos sociais na Comunidade Cristã da Zona Sul de São Paulo.
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