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O fechamento de 2025 revela um mercado mais maduro e orientado por qualidade. A performance do mercado imobiliário corporativo nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro apontam um novo risco para 2026: a escassez de ativos de alto padrão bem localizados. Esse cenário muda o foco dos decisores, que passam a priorizar eficiência operacional e o custo de ocupação. Mais do que crescer, o desafio agora é escolher melhor.
Ao longo do ano, São Paulo, Rio de Janeiro e o segmento logístico evoluíram de formas distintas (acompanhe em nosso blog as análises). Ainda assim, três teses conectam a performance do mercado imobiliário aos movimentos observados. A migração para qualidade, a dualidade carioca e a resiliência logística estruturam essa leitura. A seguir, revisitamos os trimestres com foco em decisões estratégicas.
1T25: como começou a mudança na performance do mercado imobiliário corporativo no País?
O primeiro trimestre marcou o início de movimentos para ativos A e A+ em São Paulo. A vacância iniciou trajetória de queda no período, com maior absorção em regiões consolidadas. Esse movimento refletiu decisões estratégicas focadas em eficiência operacional e otimização do custo de ocupação. Empresas passaram a trocar área por qualidade.
Dentro de Corporate A+, a taxa de vacância ficou em 18,23% – bem menor se comparada com os 20,13% observados em 4T 2024. A ocupação nesta categoria ficou em 2.428.157 m², outro avanço em comparação com o trimestre anterior (2.371.838 m²). A absorção bruta foi fechada em 107.403 m² – a maior desde o começo da série histórica, iniciada em 2005.
No Rio de Janeiro, o cenário foi de estabilidade com leve absorção positiva. A ausência de novas entregas contribuiu para um equilíbrio entre oferta e demanda. Esse ambiente favoreceu decisões mais cautelosas, com foco em renegociação e eficiência. Já o segmento logístico apresentou baixa vacância, limitada pela restrição de estoque disponível.
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2T25: a sensibilidade a preços no Rio e o avanço logístico indicavam o quê?
No segundo trimestre, São Paulo ampliou a absorção líquida em todas as classes. O movimento reforçou a migração para ativos mais eficientes, com impacto direto na redução gradual da vacância. A busca por melhor custo total de ocupação ganhou protagonismo. A qualidade passou a justificar o investimento.
O Rio de Janeiro apresentou maior sensibilidade a preços. Empresas priorizaram ativos de padrão intermediário para equilibrar custo e localização. Essa dinâmica criou um mercado mais seletivo, sem pressionar a vacância. No logístico, a forte absorção evidenciou demanda reprimida por ativos modernos, especialmente no eixo paulista.
→ O que aconteceu no Rio foi o seguinte: Dentro de mercado corporate (todas as classes), a absorção líquida positiva de 3.595 m² e a taxa de vacância em 23,33% apontaram para um mercado que segue ativo, mas que mostra oscilações entre as classes de ativos.
→ O que mudou foi o perfil dessa absorção líquida: enquanto no 1T25 a classe A+ foi a principal responsável pelo resultado, no 2T25 ela registrou desempenho negativo (-2.289 m²), cabendo à categoria “Outros” a sustentação do saldo positivo.
3T25: por que o Rio acelerou e o mercado ganhou consistência?
O terceiro trimestre trouxe maior previsibilidade para São Paulo. A vacância seguiu em queda, fechando em 16,68%, no mercado Corporate – todas as classes, sustentada pela absorção contínua em ativos A e A+. Esse comportamento consolidou a tese de fuga para qualidade iniciada no ano. Decisões estratégicas passaram a considerar eficiência no longo prazo.
Em São Paulo, o estoque total de todo universo Corporatem, chegou a 12,3 milhões de m² (um avanço se comparado com o trimestre anterior, fechado em 12.362.672 m²), com ocupação de 10,2 milhões de m². A taxa de vacância caiu para 16,68% (versus 17,06% em 2T2025), confirmando a trajetória de recuperação observada ao longo do ano. A absorção líquida, de 68,5 mil m², mostra uma retomada gradual, embora moderada, após a leve desaceleração do trimestre anterior.
Já no mercado nacional de condomínios logísticos manteve um desempenho forte no trimestre, com taxa de vacância de 7,27% – uma das mais baixas da série histórica. O estoque total chegou a 42,33 milhões de m², com ocupação de 39,25 milhões de m². Nesse período, começamos a falar ainda mais de Guarulhos como a Faria Lima dos galpões, devido a esse cenário – leia mais aqui, em um artigo nosso no Metro Quadrado.
No Rio de Janeiro, houve avanço expressivo na absorção líquida. A estabilidade anterior criou base para ganhos de eficiência sem necessidade de novas entregas. O mercado respondeu com maior ocupação e melhor uso dos ativos existentes. No segmento logístico, a baixa vacância e alta absorção reforçaram sua resiliência estrutural.
4T25: como a escassez de ativos de alto padrão consolidou o ano?
O quarto trimestre confirmou a maturação do ciclo em São Paulo. Em 2025, o mercado de escritórios Corporate combinou absorção líquida positiva com queda consistente da vacância, em um ambiente de reprecificação concentrada no topo do mercado (classes A/A+ e, sobretudo, A+).
No recorte de todas as classes do universo Corporate, o estoque encerrou o 4T25 em 12,4 milhões de m² (1.653 edifícios). A vacância recuou de 18,28% (4T24) para 15,97% (4T25) (-2,32 p.p.), com 1,9 milhão m² vagos no fechamento do ano.
O preço pedido médio ficou praticamente estável no agregado, passando de R$ 87,48 (3T25) para R$ 86,65/m²/mês (4T25). Em 2025, o mercado registrou absorção líquida de +389,8 mil m² e absorção bruta de 1,01 milhão m², com 152,6 mil m² de novo estoque no ano.
No Rio de Janeiro, a estabilidade gerou ganhos consistentes de eficiência. Sem expansão relevante de estoque, o mercado equilibrou preços e ocupação. Essa dualidade entre sensibilidade e absorção definiu o ano. No logístico, a limitação inicial de oferta evoluiu para aumento de preços e valorização de ativos de alto padrão.
A performance do mercado imobiliário corporativo no País, ao final de 2025, evidencia um setor mais seletivo. A qualidade deixou de ser diferencial e passou a ser pré-requisito. Para 2026, o risco não está na demanda, mas na disponibilidade de produto adequado.
O que essa análise diz sobre a sua operação?
O fechamento de 2025 deixa um recado claro: o custo da indecisão subiu. A performance do mercado de escritórios revela que a janela de oportunidade para ocupações de alta qualidade em regiões centrais está se estreitando drasticamente.
Para as empresas, o impacto transcende a mudança de endereço; ele atinge diretamente a estratégia financeira. Ao final do 4T25, o universo Corporate em São Paulo consolidou um estoque de 12,4 milhões de m², mas com uma vacância que recuou de 18,28% (4T24) para 15,97% (4T25). Esse recuo de 2,32 p.p. em doze meses, somado a uma absorção bruta que rompeu a barreira de 1 milhão de m² no ano, indica que a liquidez dos melhores ativos está sendo drenada rapidamente.
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Texto escrito por: Redação RealtyCorp.
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