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Agora que já temos o resultado dos dados do 3T de 2022 do mercado de escritórios de São Paulo, Rio de Janeiro e setor industrial, é possível avaliar o real momento vivido pelo mercado imobiliário corporativo.
O que esperar para o próximo trimestre e início do ano que se aproxima?
Para conferir os dados detalhados, consulte o RealtyCorp Analytics do 4T 2022 (dados do 3T 2022).
Mercado de escritórios em São Paulo: 3T/2022 apresenta mais de 46 mil m² de absorção líquida positiva
A cidade de São Paulo possui hoje 11,704 milhões de m² locáveis de escritórios em edifícios Corporate (lajes corporativas) e 5,065 milhões de m² locáveis de escritórios em edifícios Office (pequenas salas comerciais).
Isso totaliza 16,769 milhões de m² em edifícios de escritórios na cidade paulista.
Do estoque total, 15,63% estão em edifícios Corporate A+, 12,54% em edifícios Corporate A e 41,62% em edifícios Corporate Classes B e C (chamados de Outros). Isso totaliza 69,79% de escritórios Corporate na capital; sendo que, os 30,21% restantes, estão em edifícios de escritórios chamados de Office.
No 3T/2022, os números mostram que a absorção líquida positiva permaneceu constante no mercado de escritórios na cidade de São Paulo. Melhor ainda: isso pressionou um leve aumento na média dos preços de locação (0,71% em relação ao 2T/2022).
No 3T/2022 foram mais de 46 mil m² de absorção líquida positiva; no trimestre anterior foram 39 mil m² (2T/2022) e no 1T/2022 foram 45 mil m².
Esse resultado consolida a retomada do crescimento da ocupação no mercado de escritórios corporativos pelo 4º trimestre consecutivo (Corporate Classes A+, A, B e C). E isso, claro, gera otimismo ao setor.
Além disso, a absorção bruta (que mede todas as locações no mesmo período), também foi positiva em quase 200 mil m² (3T/2022).
A taxa de vacância é outro fator de análise importante para o setor.
No universo corporativo todas as classes (Corporate Classes A+, A, B e C) era 20,80% no 2T/2022 e no 3T/2022 caiu para 20,60%. Embora seja uma diferença pequena, sempre deve ser considerada como resultado positivo.
Embora consolidada, região da Paulista sofre com aumento da vacância
A Região Paulista de São Paulo possui atualmente 1,887 milhão de m² de escritórios locáveis em edifícios Corporate (lajes corporativas) e 858 mil m² de escritórios locáveis em edifícios Office (pequenas salas comerciais).
Isso totaliza 2,745 milhões de m² de edifícios de escritórios na região de São Paulo.
Do estoque total, 5,85% estão em edifícios Corporate A+, 12,62% em edifícios Corporate A e 50,26% em edifícios Corporate Classes B e C (chamados de Outros), totalizando 68,72% de escritórios Corporate na região; sendo que, os 31,28% restantes, estão em edifícios de escritórios chamados de Office.
A taxa de vacância geral para os edifícios Corporate da Região Paulista está em 21,26%, considerada alta.
Agora, quando analisamos as taxas de vacância por classe, percebemos que no universo Corporate Classe A+ é de 13,40%; no universo Corporate A é de 23,45% e no universo Corporate Outros (Classes B e C) é de 21,63%, conforme demonstra o gráfico abaixo:
Apesar da Região da Paulista ser uma das mais consolidadas da cidade de São Paulo, a taxa de vacância durante a pandemia teve um aumento de 56%, saltando de 13,84% no 2T/2020 para 21,63% no 3T/2022, isto para todo o universo de edifícios corporativos da região (Corporate A+, A, B e C).
Região Portuária mais que dobrou seu estoque de edifícios corporativos entre 2013 e 2017
A área total de escritórios na Região Portuária do Rio de Janeiro é de 393 mil m², sendo 85,08% de edifícios Corporate e os 14,92% restantes de edifícios Office (pequenos escritórios comerciais).
Do estoque total, 44,50% são de edifícios Corporate Classe A+, 10,42% Corporate Classe A e 30,16% Corporate Classe B e C (Outros). Isso totaliza 85,08% do estoque total em prédios Corporate.
A Região do Porto Maravilha, ainda em desenvolvimento e com 24 edifícios Corporate prontos, representa apenas 6% de todo o mercado corporativo da cidade do Rio de Janeiro.
A revitalização da região e os incentivos governamentais estimularam investidores e incorporadoras a apostar fortemente na região entre 2013 e 2017. Como resultado disso, o estoque de edifícios corporativos mais que dobrou nesse período na região.
A pandemia, por outro lado, não teve impacto significativo na taxa de vacância Corporate na Região Portuária. Ela se manteve estável nos últimos 3 anos, em torno de 20%. Embora alta, sua estabilidade é ‘bom’ sinal.
Por outro lado, o preço pedido médio ponderado de locação caiu: era R$ 85,32/m² no 1T/2020 e foi para R$ 80,53/m² no 3T/2022, uma redução de 5,61%, sem considerar a inflação do período.
Mercado industrial de São Paulo teve aumento de 5,06% no 3T em relação ao 2T de 2022
O Brasil possui hoje 30,360 milhões de m² locáveis de galpões em condomínios industriais e/ou logísticos, sendo que somente a Região Sudeste detém 21,827 milhões de m² desse estoque.
Ou seja, 75,17% do estoque total brasileiro.
Apenas o estado de São Paulo possui 54,12% do estoque total brasileiro (primeiro colocado); o Rio de Janeiro tem 9,25% e Minas Gerais 8,29%.
A taxa de vacância no estado de São Paulo passou de 11,78% no 2T/2022 para 12,03% no 3T/2022. A média atual dos preços pedidos de locação para todo o estado – galpões em condomínios A/ A+ – é R$ 21,58/m², aumento de 5,06% em relação ao 2T/2022.
Os preços médios pedidos para locação de galpões em condomínios industriais e/ou logísticos Classe A/A+ subiram em 4 regiões do estado (Anchieta/Imigrantes, Regis Bittencourt, Castelo Branco e Bandeirantes/Anhanguera).
E não apenas isso. Eles caíram em 3 regiões (Fernão Dias, São Paulo-Capital e Dutra SP), conforme tabela abaixo:
O eixo Bandeirantes/Anhanguera possui o maior estoque de condomínios industriais e/ou logísticos do estado de São Paulo, com 7,731 milhões de m² locáveis. Isso representa 47,04% do estoque total do estado de São Paulo.
A taxa de vacância do eixo encerrou o 3T/2022 em 14,76%, um pequeno aumento em relação ao trimestre anterior, que foi de 14,08%.Para conferir o RealtyCorp Analytics completo do 4T/2022, clique aqui.
Texto escrito por: Marcos Alves, Sócio-Diretor da RealtyCorp.
Marcos Alves é sócio fundador da RealtyCorp e atualmente lidera as áreas de gestão estratégica, operacional e de marketing da empresa, como Diretor de Operações e Marketing. Possui 22 anos de experiência no mercado imobiliário corporativo, período em que desenvolveu e participou de diversos negócios e projetos relacionados à desmobilização de carteiras, investimentos imobiliários, incorporações, gestão de contratos e representação corporativa. Nos últimos anos tem se especializado em analisar o comportamento do mercado de escritórios nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro e o mercado de galpões industriais e logísticos. Além de assumir a gestão estratégica de Marketing da RealtyCorp. Iniciou sua carreira imobiliária em 2000 na CBRE, em 2004 participou ativamente da fundação da Ocupantes, atuando como sócio até 2013 e em 2014 fundou a RealtyCorp. Analista de Sistemas, com MBA USP em Real Estate. Ele também é Membro da Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) – MRICS e fala Português, Inglês e Espanhol.Outro destaque está ligado ao seu grande envolvimento em projetos sociais e trabalho voluntário na Comunidade Cristã da Zona Sul de São Paulo, onde participa ativamente nas horas vagas.
