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Falar sobre a explosão do e-commerce nos últimos anos, é chover no molhado.
O setor, que vem acumulando crescimento ao longo dos últimos dez anos, foi impulsionado no período da pandemia. Desde então, vem batendo recordes de acessos, vendas e faturamento. Isso indica que, definitivamente, a venda on-line é um caminho sem volta.
O boom do e-commerce causou impacto imediato e expressivo na ocupação de galpões logísticos. Isso porque as empresas demandaram mais espaços de armazenagem para atender seus clientes e encomendas.
Podemos observar claramente esse efeito analisando a ocupação de algumas das principais empresas líderes no ranking do e-commerce. Veja abaixo:
A taxa de vacância nível Brasil (universo de condomínios logísticos) despencou de 24,62% no segundo trimestre de 2017 para 9,66% no terceiro trimestre de 2022.
O estoque total para o universo de condomínios logísticos no Brasil – todas as classes – é de pouco mais de 30 milhões de metros quadrados. Destes, 6,6 milhões de metros quadrados, o equivalente a 22% do estoque total, foram entregues nos últimos três anos.
Além disso, a atividade construtiva, que segue aquecida, tem previsto mais de 4 milhões de metros quadrados de galpão. Estes deverão ser entregues no decorrer dos próximos dois anos.
Mas haverá demanda para absorver essa oferta?
O e-commerce, um dos pilares e principal responsável pelo recorde na absorção de espaços em galpões nos últimos anos, registrou sua primeira queda com retração de 3,2% no segundo trimestre de 2022 no comparativo com o mesmo período do ano passado.
As projeções, apesar do otimismo do setor, são bem mais conservadoras, deixando dúvida se as vendas on-line chegaram a um platô de representatividade.
A fim de entender esse cenário, fiz algumas perguntas para diversos proprietários e locatários de galpões que estão inseridos no dia-dia do mercado. Conhecer a percepção deles quanto aos próximos capítulos do mercado de galpões logísticos é importante para o setor.
Compartilho abaixo as principais perguntas e suas respectivas respostas:
Pesquisa com proprietários e locatários de galpões:
Pergunta:
O setor de galpões logísticos cresceu e bateu recordes de absorção de espaços (aproximadamente 10MM de m² no Brasil) ao longo dos dois últimos anos. A demanda por espaços foi impulsionada principalmente pelo crescimento do e-commerce, no entanto, o mercado prevê uma desaceleração do segmento no segundo semestre de 2022. Você concorda com esta afirmação?
Pergunta:
Os grandes eventos (Copa do Mundo e Black Friday) do último trimestre de 2022 demandarão mais espaços de armazenagem?
Pergunta:
Além da região Sudeste, principalmente em SP, RJ e MG, região consolidada para o mercado de condomínios de galpões, qual outra região do Brasil deve se destacar nos próximos anos por demanda de espaços?
Para a maioria dos participantes da pesquisa, o e-commerce dá sinais claros de estabilização da demanda e o cenário dos próximos meses deve se desenhar menos aquecido que outrora.
A principal razão é a macroeconomia com o consumo sendo afetado pelo aumento da inflação, além da instabilidade política e os efeitos da guerra da Ucrânia que, consequentemente, acabam gerando a redução do poder de compra do consumidor. Apesar disso, o hábito de comprar on-line veio para ficar!
Portanto, o e-commerce, que tem tendência de desaceleração no curto prazo, deverá retomar o crescimento no longo prazo e, não há dúvidas, que continuará demandando e movimentando o mercado de galpões logísticos.
O fato é que o crescimento do mercado de condomínios logísticos está apenas no começo e tem futuro promissor. No entanto, o último trimestre de 2022 e o início de 2023 deverão ser pautados por novas locações para empresas de segmentos diferentes de e-commerce. Apesar do cenário, possivelmente mais competitivo nos próximos meses, com a sinalização da redução da demanda por espaços e o aumento da oferta de imóveis, galpões com especificações técnicas elevadas e localizados em regiões estratégicas, largarão na frente da corrida pela performance dos espaços.
Texto escrito por: Rodolfo Coelho, Diretor Industrial e de Logística da RealtyCorp.
Formado em gestão de empresas e com especialização em CORPORATE REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT pela FDTE, com mais de 12 anos de experiência na área comercial, atuando no mercado imobiliário corporativo com foco na representação de empresas nacionais e internacionais.
