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Nos últimos dias, estávamos mergulhados na emoção contagiante da Copa do Mundo de 2022 do Catar. Sim, torcemos de todo o coração pelo Hexa da Seleção Brasileira, mas fomos nocauteados pelos croatas (ou talvez pela nossa falta de organização tática). Seja como for, perdemos nos pênaltis. Para entender melhor essa analogia entre futebol e mercado imobiliário, leia o artigo: Como o mercado de escritórios de alto padrão de São Paulo performou em cada Copa do Mundo
Dias antes de a Copa começar, era o cenário político que fervia e dividia torcedores “fanáticos” em pelo menos dois polos distintos. Com o resultado das urnas no segundo turno, e mais recentemente a nomeação dos novos ministros para o novo governo, resta-nos aguardar uma administração que não deixe de lado os interesses (também) dos empresários e dos setores que movimentam a economia.
Afinal, quando as empresas têm incentivos para produzirem e venderem, a consequência deságua em novos empregos sendo criados, nas cidades crescendo e se desenvolvendo, nos players do mercado mais confiantes. Com isso, a economia se movimenta e volta a crescer. Para saber mais, leia o artigo: O mercado imobiliário poderá ser afetado pelo novo cenário político e econômico brasileiro?
Chegou o momento de fazer o balanço de 2022; as perspectivas para 2023 não podem ser desconsideradas (nem no melhor nem pior cenário).
Recuperação e avanços em 2022
Do final para o começo – do 3T/2022 para o 1T/2022 – os dados mais recentes do mercado de escritórios de São Paulo apontaram uma absorção líquida positiva de mais de 46 mil m² (Corporate Classes A+, A, B e C).
A absorção líquida é um forte indicador do crescimento ou retração do mercado imobiliário, trimestre a trimestre.
Esse resultado, como dissemos outrora, consolida a retomada do crescimento da ocupação no mercado de escritórios corporativos pelo 4º trimestre consecutivo (Corporate Classes A+, A, B e C).
Vale lembrar que ao longo de 2021, ela foi negativa por três trimestres consecutivos.
A absorção bruta (que mede todas as locações no mesmo período), também foi positiva em quase 200 mil m² (3T/2022). Ela foi menor no 3T/2022 em relação ao 2T/2022.
Observe a tabela: Corporate Classes A+, A, B e C
Já a taxa de vacância se manteve praticamente a mesma do 3T/2022 para o 2T/2022. O preço médio pedido também teve uma variação pequena, mantendo-se praticamente igual.
Mercado de escritórios de alto padrão de São Paulo avançou
Conforme tabela abaixo, os dados mais recentes do mercado de escritórios de alto padrão de São Paulo (Corporate Classes A e A+), apontam uma absorção líquida positiva superior a 22 mil m².
Vale ressaltar que esse resultado também demonstra a retomada do crescimento da ocupação pelo 5º trimestre consecutivo. No 1T e 2T de 2021 ela foi negativa.
A absorção bruta também foi positiva em mais de 91 mil m² (3T/2022).
Observe a tabela: Corporate Classes A e A+
Performance da Nova Faria Lima segue muito boa (Corporate Classes A e A+)
Quando olhamos para a taxa de vacância na região da Nova Faria Lima (Corporate Classes A e A+), a mais cobiçada e cara de São Paulo, ela se manteve praticamente a mesma do 3T/2022 para o 2T/2022, apenas 3,72% (bem baixa).
Exatamente pela oferta pequena de espaços disponíveis para locação, o preço médio pedido aumentou e segue valorizado. Afinal, as empresas buscam localização privilegiada em edifícios de alto padrão.
A absorção líquida foi positiva, embora pequena: 1 mil m² (3T/2022).
A absorção bruta também foi positiva em mais de 15 mil m² (3T/2022).
Observe a tabela: Nova Faria Lima (Corporate Classes A e A+)
A exemplo da absorção líquida positiva na cidade de São Paulo, houve variação dos preços médios pedidos de locação em algumas regiões, como Nova Faria Lima, Chucri Zaidan e Paulista:
- No universo de edifícios Corporate Classes A+/A da Nova Faria Lima, o preço pedido médio de aluguel era R$ 160,87 no 1T/2022; no 2T/2022 subiu para R$ 163,41 e teve uma pequena redução no 3T/2022, fechando em R$ 161,62.
- Na Chucri Zaidan, o preço pedido médio de aluguel era R$ 96,36 no 1T/2022; no 2T/2022 caiu para R$ 94,76 e caiu no 3T/2022 para R$ 92,55. Embora a vacância lá seja alta, a região concentra os ativos de maior qualidade da cidade.
- Na Paulista, o preço médio de aluguel pedido era R$ 106,77 no 1T/2022; no 2T/2022 subiu para R$ 110,37 e no 3T/2022 subiu novamente para R$ 116,63 (Corporate Classes A+/A).
Mercado logístico se destaca na média dos preços pedidos de locação
Se o mercado de escritórios ainda busca sanar os prejuízos advindos da pandemia, o setor logístico, por outro lado, continua aquecido. E apresentou bons resultados no terceiro trimestre de 2022.
Os números atuais apontam 30,360 milhões de m² locáveis de galpões em condomínios industriais e/ou logísticos no Brasil, sendo que somente a Região Sudeste detém 21,827 milhões de m² desse estoque. Ou seja, 75,17% do estoque total brasileiro.
Como trouxemos em conteúdo recente, apenas o estado de São Paulo possui 54,12% do estoque total brasileiro; o Rio de Janeiro 9,25% e Minas Gerais 8,29%. Para saber mais, leia o artigo: Mercado logístico: média atual dos preços pedidos de locação sobe em todo o estado de São Paulo
A taxa de vacância do mercado logístico (nível Brasil) passou de 9,63% no 2T/2022 para 9,79% no 3T/2022. No 1T/2022 estava em 11,21%. É uma taxa baixa considerando o grande volume de entregas que ocorreu em 2022.
Outro destaque foi na média atual dos preços pedidos de locação em todo o estado de São Paulo. Quando olhamos para os galpões em condomínios A/ A+, o preço atual é R$ 21,56/m², um aumento de 5,06% em relação ao 2T/2022 (R$ 20,52).
Os preços médios pedidos para locação de galpões em condomínios industriais e/ou logísticos Classe A/A+ subiram em 4 regiões do estado paulista (Anchieta/Imigrantes, Regis Bittencourt, Castelo Branco e Bandeirantes/Anhanguera).
O que podemos esperar das partidas que jogaremos em 2023
A grande maioria das empresas já voltaram aos seus ambientes de escritório. Por mais que o modelo híbrido seja uma realidade para quase todas as companhias, já está mais que provado que o espaço físico não deixará de existir em sua essência e totalidade.
Com isso, flexibilidade, inovação e ambientes que promovam engajamento entre os funcionários e prezam pelo bem-estar da coletividade fazem parte do combo da nova cultura de trabalho que veio no rastro da pandemia.
Nossa expectativa para 2023 é que as incorporadoras tirem seus projetos imobiliários da gaveta e voltem a investir e construir na cidade de São Paulo, para que a economia volte a crescer.
Da mesma forma, também será preciso haver a redução na taxa de juros e do custo da construção. Apenas assim a balança seja equilibrada. Com isso, a confiança dos players para investir em novos negócios vai sendo restabelecida.
Como dissemos outrora, é preciso continuar sendo resiliente no mercado de escritórios, como fomos ao longo de dois anos e meio de pandemia.
O ano de 2023 está chegando e talvez seja unânime dizer: será uma longa partida. Talvez um jogo tão “disputado” quanto esperar a próxima Copa em 2026, mas com amistosos e campeonatos ocorrendo aqui e ali.
Seja como for, a boa preparação do time e o conhecimento prévio dos adversários que entrarão em campo, pode fazer a diferença para o gol sair ou não. E de preferência que seja sem prorrogação e pênaltis (esse fantasma ainda nos assola).
Por fim, agradecemos por você nos acompanhar nos conteúdos e análises que trazemos do mercado imobiliário corporativo, além de vídeos e o RealtyCorp Analycts trimestral.
Desejamos boas festas e um Feliz Ano Novo. Até 2023!
Texto escrito por: Redação Realtycorp
