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Embora a Copa do Mundo no Catar ainda não tenha terminado (a grande final será no próximo domingo, dia 18), algo já é certo: o Hexa brasileiro foi novamente adiado.
A boa notícia é que o tempo passa rápido e, logo logo, estaremos outra vez uniformizados com a camisa da Seleção, fazendo bolões com os amigos do trabalho e torcendo de todo o coração para que, finalmente, o Brasil leve a taça para casa. E de preferência numa final com a rival de sempre, Argentina, ou talvez com a surpreendente Croácia. Por que não dar o troco?
Enquanto nos recuperamos da tristeza e frustração de não ter mais o Brasil no páreo do maior evento esportivo do mundo, vale lembrar que a vida segue seu curso. E por aqui, no Brasil, não podemos tirar os olhos da economia, do mercado de trabalho, do cenário político, da pandemia que ainda está por aí (em menor medida), e das oportunidades e desafios que podem vir pela frente em 2023.
No futebol torcemos e fazemos apostas baseadas em achismos ou preferências. Não somos especialistas no assunto. Apenas apaixonados inveterados.
Mas na nossa especialidade – o mercado imobiliário corporativo – não podemos nos basear apenas em especulações. Para entendê-lo existem dados e resultados coletados trimestre a trimestre. É preciso olhar para o comportamento do setor no passado, entender fatores e resultados, a fim de projetar perspectivas e novos investimentos.
É assim que os players do setor pensam e agem.
Como o Brasil se comportou ou performou no terceiro trimestre de cada ano de Copa do Mundo? Ganhamos ou perdemos? Fizemos uma boa partida no tempo normal ou tivemos prorrogação e pênaltis? Avançamos ou recuamos em indicadores importantes para o mercado de escritórios de alto padrão na cidade de São Paulo?
O que cada Copa do Mundo tem a dizer sobre o mercado de escritórios de alto padrão de São Paulo
Que tal viajarmos no tempo?
No ano de 2006, a Copa do Mundo foi realizada na Alemanha e quem levou a taça de ouro para casa foi a Itália. Vale lembrar que os italianos nem participaram das duas últimas edições da Copa (2018 e agora 2022).
Conforme tabela abaixo, nesta época, o estoque total do mercado corporate de alto padrão (Classe A+) da cidade de São Paulo correspondia a 930 mil m². A cidade estava com uma taxa de vacância baixíssima: apenas 6,72%. O estoque ocupado foi de 868 mil m² e a atividade construtiva de 328 mil m².
Quando olhamos para a economia, a taxa Selic estava altíssima: 14,25%. Com juros tão altos, os investidores são cautelosos e até mesmo reticentes.
No 3T de 2010, quando a Copa do Mundo foi realizada na África do Sul, a grande campeã foi a Espanha.
Por aqui, no Brasil, o estoque total do mercado de escritórios Classe A+ era de 931 mil m² – ou seja, aumentou em relação ao mesmo período de quatro anos antes.
A cidade de São Paulo apresentava uma taxa de vacância quase zerada: apenas 1,64%. Quando não há espaços para se alugar, é natural que o preço fique mais valorizado. Menos ofertas, locações mais caras. Pode-se dizer que os proprietários estavam com a vantagem do gol.
O estoque ocupado nesta ocasião foi de 916 mil m² e a atividade construtiva na cidade era de 768 mil m² – mais que o dobro em relação ao mesmo período de quatro anos antes (Copa de 2006).
Vamos seguir!
Eis que chegamos à fatídica e inesquecível Copa do Mundo de 2014, sediada no Brasil. Certamente a mais dolorosa em nossas memórias de torcedores apaixonados por futebol.
Quem iria imaginar aqueles 7×1 da Alemanha em cima do Brasil na seminal da competição e ainda no Maracanã? Esta sombra a Seleção Brasileira teve de levar na bagagem. E fato é que ela ainda assombra a todos nós.
No 3T de 2010, quando o Brasil jogava e era execrado pela Alemanha, o estoque total do mercado corporate Classes A+ da cidade de São Paulo correspondia a quase 1,6 milhões de m² – o mercado estava aquecido e seguia crescendo.
Embora a taxa de vacância estivesse alta, em 19,82%, o estoque ocupado era de 1,2 milhão de m². Empresas estavam instalando suas operações de trabalho, fazendo uso de escritórios em boas regiões da cidade.
A atividade construtiva, outro índice importante para o setor, chegou a quase 1 milhão de m²: fechou em 958 mil m². O setor não estava amedrontado, apesar da Selic estar em 10,40%.
Vale observar que apesar da taxa de vacância estar alta no 3T de 2010, havia reduzido em comparação com o 2T de 2010: quando estava em 22,49%.
Na Copa da Rússia, em 2018, foram os franceses quem levaram a taça de ouro para casa, derrotando justamente os croatas, na final por 4×2. Os mesmos croatas que, na semana passada, mandaram o Brasil para casa na disputa de pênaltis. E fizeram os jogadores caírem em lágrimas no campo e Tite se recolher no vestiário.
Lá, no 3T de 2018, mais 1 milhão de m² havia sido adicionado ao mercado corporate de alto padrão em São Paulo (Classes A+). O estoque total da cidade de São Paulo correspondia a 2,449 milhões de m². Como é mesmo aquela máxima? Azar no jogo, sorte nos “negócios”.
A taxa de vacância seguia alta, nos moldes do 3T de quatro anos antes: 19,88%. Contudo, o estoque ocupado já era de quase 2 milhões de m²: fechou em 1,962 milhão de m².
A atividade construtiva havia reduzido quase 3 vezes em relação à Copa anterior: estava em 324 mil m².
O Brasil está fora, mas a bola segue procurando o gol (e bons jogadores)
Os dados do 3T de 2022 ainda estão frescos, assim como a lembrança amarga de termos deixado o Hexa de 2022 escapar por entre os dedos. A cobrança do pênalti de Marquinhos acertando aquela trave com tanta precisão poderia ter dado outro rumo à história recente da Seleção – se a bola tivesse entrado.
Mas não foi desta vez!
Para se ter ideia do “jogo” do setor, a cidade de São Paulo possui hoje 11,704 milhões de m² locáveis de escritórios em edifícios corporate (lajes corporativas) e 5,065 milhões de m² locáveis de escritórios em edifícios office (pequenas salas comerciais). Isso totaliza 16,769 milhões de m² em edifícios de escritórios na cidade paulista.
O estoque total Classe A+ é formado por 2,634 milhões de m² com uma taxa de vacância de 21,78% – está maior em relação ao mesmo período da Copa anterior.
Embora a taxa de vacância esteja alta, em 21,78%, o estoque ocupado foi superior a 2 milhões de m².
Mas com a atividade construtiva de 305 mil m² – que seguiu próxima ao resultado do mesmo período da Copa de 2018 – logo o mercado receberá novas entregas.
Seja como for, é preciso ser resiliente no futebol, assim como fomos no mercado de escritórios ao longo de dois anos e meio de pandemia. É como se estivéssemos nos preparando para um tempo normal de jogo, prorrogação e pênaltis. 2023 está chegando e ninguém duvida que será uma longa partida.
Já entramos em campo. Que venha logo a próxima Copa do Mundo! Para conferir os dados detalhados, consulte o RealtyCorp Analytics do 4T 2022 (dados do 3T 2022) clicando aqui.
Texto escrito por: Marcos Alves, Sócio-Diretor da RealtyCorp.
Marcos Alves é sócio fundador da RealtyCorp e atualmente lidera as áreas de gestão estratégica, operacional e de marketing da empresa, como Diretor de Operações e Marketing. Possui 22 anos de experiência no mercado imobiliário corporativo, período em que desenvolveu e participou de diversos negócios e projetos relacionados à desmobilização de carteiras, investimentos imobiliários, incorporações, gestão de contratos e representação corporativa. Nos últimos anos tem se especializado em analisar o comportamento do mercado de escritórios nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro e o mercado de galpões industriais e logísticos. Além de assumir a gestão estratégica de Marketing da RealtyCorp. Iniciou sua carreira imobiliária em 2000 na CBRE, em 2004 participou ativamente da fundação da Ocupantes, atuando como sócio até 2013 e em 2014 fundou a RealtyCorp. Analista de Sistemas, com MBA USP em Real Estate. Ele também é Membro da Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) – MRICS e fala Português, Inglês e Espanhol.Outro destaque está ligado ao seu grande envolvimento em projetos sociais e trabalho voluntário na Comunidade Cristã da Zona Sul de São Paulo, onde participa ativamente nas horas vagas.
