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Os dados atualizados do 3º trimestre de 2023 do mercado de escritórios de São Paulo, Rio de Janeiro e setor logístico-industrial já estão disponíveis para análise. A partir deles, podemos avaliar o cenário atual do mercado imobiliário corporativo e logístico.
O primeiro setor se destaca com absorção líquida positiva por oito trimestres consecutivos, taxa de vacância sem alteração, além de mais de 480 mil m² de atividade construtiva. Já o segundo apresenta preço médio pedido de locação com um aumento de 5,49% em relação ao 2º trimestre de 2023.
Para conferir os dados detalhados do RealtyCorp Analytics do 4T/2023 (dados do 3T/2023), basta clicar aqui.
Desde que a pandemia passou, temos observado um ciclo de recuperação para o mercado imobiliário corporativo de São Paulo. Como dito anteriormente, o 3º trimestre de 2023 se destaca pela absorção líquida novamente positiva do mercado de escritórios corporativos Classes A+/A, embora ligeiramente menor que no 2º trimestre de 2023 (veja gráfico abaixo).
A absorção líquida é um dos principais indicadores de crescimento ou retração do mercado imobiliário, medida trimestralmente.
No segmento de escritórios corporativos Classes A+/A, no 3T/2023, foram 31 mil m² ante 56 mil m² de resultado no 2T/2023.
Já no segmento de escritórios corporativos Classes B/C, a absorção líquida foi quase neutra, porém figurou negativa. No total do mercado Corporate, registrou-se uma absorção líquida positiva total de 27.662 m².
Vale destacar, no entanto, que a absorção líquida positiva segue por oito trimestres consecutivos, o que consolida a retomada do setor, apesar das mudanças causadas pela pandemia. Além disso, a taxa de vacância, outro indicador importante, segue sem alteração em relação ao trimestre anterior, fechando em 21%.
Em relação aos dados macros, a cidade de São Paulo possui atualmente 11.966 milhões de m² locáveis em edifícios corporativos (Corporate) e 5.061 milhões de m² locáveis em edifícios de escritórios Office (pequenas salas comerciais).
Na somatória dos perfis, o resultado é de 17.025 milhões de m² em edifícios de escritórios na cidade de São Paulo.
Do estoque total, 16,28% está em edifícios Corporate Classe A+, 12,70% em edifícios Corporate Classe A e 41,29% em edifícios Corporate Classes B e C, conhecidos como “Outros”. Isso representa um total de 70,27% de edifícios Corporate na capital paulista, enquanto os 29,73% restantes estão localizados em edifícios de escritórios chamados Office.
Ao analisarmos o mercado corporativo abrangendo todas as classes (A+/A/B/C), identificamos uma absorção bruta total de 176 mil m². Esse valor é 36% menor que a absorção bruta registrada no 2º trimestre de 2023, que foi de 278 mil m².
Esses números indicam uma suave desaceleração no ritmo de ocupação de escritórios na cidade de São Paulo, que estava mais acentuada no 1º semestre de 2023.
Além disso, sugere que as empresas, embora estejam retornando de forma mais intensa ao trabalho presencial nos escritórios, seguem cautelosas quanto à locação de novos espaços.
O novo estoque na cidade também foi bem pequeno no 2T/2023, sobretudo se comparado ao 1T de 2023: apenas 15 mil m² ante 130 mil m² (1T/2023).
Estoque de escritórios na região da Chucri Zaidan aumenta 120% em 7 anos
A região da Chucri Zaidan, em São Paulo, é composta por 61 edifícios (Corporate e Office, de todas as classes), com um estoque total de 1,133 milhão de m². Deste estoque, 10,90% está em edifícios do tipo Office, 65,19% em edifícios Corporate Classe A+, 14,08% em edifícios Corporate Classe A e 9,82% em edifícios Corporate das Classes B e C (Outros). Isso totaliza 88,78% do estoque total em edifícios Corporate.
A Chucri Zaidan se destaca com uma variedade muito grande de serviços à disposição do público que frequenta, estuda e/ou mora na região. Além dos shoppings com restaurantes, farmácias, academia, escolas, há linhas de trem e metrô que facilitam muito o acesso e a locomoção.
Dos 286 empreendimentos comerciais de alto padrão que temos em São Paulo, 34 estão na região da Chucri Zaidan, o que representa 898 mil m² de estoque total.
Para se ter ideia da movimentação e aquecimento da região, entre 2006 e 2014, o estoque de escritórios corporativos lá aumentou de 214 mil m² para 470 mil m², representando um crescimento de 120% em 7 anos.
Apesar desse aumento, a taxa de vacância chegou a quase zero em 2013 (0,38%).
De 2014 a 2022, o estoque continuou a crescer, atingindo 1 milhão de m² em 2022, um aumento de quase 120% em mais de 7 anos. No entanto, no 3º trimestre de 2023, a taxa de vacância na categoria Corporate, considerando todas as classes (A+/A/B/C), está em 30%.
A partir de 2019 começaram as entregas de novos empreendimentos. Com isso, o novo estoque aumentou, elevando consequentemente a taxa de vacância, que atingiu cerca de 30% no início de 2021.
Desde 2021, a taxa de vacância na região tem oscilado no patamar de 30% – que é considerado alto – como demonstram os gráficos a seguir:
Vale ressaltar que o mercado demora um certo tempo para absorver a nova oferta de imóveis comerciais, apesar de eles oferecerem especificações técnicas de alto padrão e preço de aluguel competitivo. Isso também ocorre porque os contratos de aluguel giram em torno de 5 anos, no mínimo, e uma mudança de prédio e região antecipada requer planejamento e envolve custos altos.
Taxa de vacância na Região Portuária segue caindo desde 2022
O Rio de Janeiro sofre com crises de diversas naturezas há bastante tempo, embora o setor imobiliário se movimente para driblar as que lhe são possíveis.
Quanto ao Rio de Janeiro e suas regiões, a área total de escritórios na Região Portuária corresponde a 33 edifícios comerciais (Corporate e Office, de todas as classes), equivalente a 393 mil m² locáveis.
Deste total, 85,07% compreende edifícios Corporate, enquanto os 14,92% restantes pertencem a edifícios do tipo Office (pequenos escritórios comerciais). Do estoque total, 44,49% pertence a edifícios Corporate A+, 10,42% a edifícios Corporate A, e 30,16% a edifícios Corporate B e C (Outros), totalizando 85,07% do estoque total em prédios Corporate.
A Região do Porto Maravilha ainda se encontra em desenvolvimento e conta com 25 edifícios Corporate prontos. Isso representa uma pequena fatia de 6% de todo o mercado corporativo da cidade.
A revitalização da região e os incentivos governamentais estimularam investidores e incorporadoras a fazerem investimentos significativos na área entre 2013 e 2017, resultando mais que o dobro do estoque de edifícios corporativos na região durante esse período.
Vale destacar que a pandemia não teve um impacto significativo na taxa de vacância no segmento Corporate na região. Tanto é que ela tem diminuído, ainda que lentamente, desde o final de 2022. Atualmente está em 23,26%.
No entanto, o preço médio ponderado de locação diminuiu: era de R$ 85,73/m² no 1º trimestre de 2020 e agora é de R$ 74,33/m² no 3º trimestre de 2023. Isso representa uma redução de 13,3%, sem considerar a inflação do período.
Apesar dos desafios que a região enfrenta, também tem ocorrido certa movimentação.
Notícia de O Globo (09/10/2023) aponta que o Porto Maravilha aspira se tornar um polo de empresas de tecnologia. Exatamente por isso, atraiu recentemente uma nova startup estrangeira. Trata-se da firma portuguesa sheerMe que promove serviços de beleza e bem-estar.
Em julho, a companhia captou R$ 12 milhões junto a gestoras como Lince Capital e anunciou que começaria a operar no Brasil. Nas últimas semanas, a empresa instalou um time de dez pessoas na sede da francesa L’Oréal na região portuária. O plano é triplicar a equipe no país até meados do ano que vem.
A intermediação foi realizada pela Invest Rio, a agência de promoção e atração de investimentos da Prefeitura do Rio, é o resultado da participação no programa Business Abroad da Startup Portugal para expandir a presença dessas empresas neste mercado.
Setor Industrial: preços de locação de galpões têm aumento de 5,49% no 3º trimestre de 2023
O setor industrial e logístico no Brasil já não nada de braçada quanto nos meses iniciais da pandemia, mas continua aquecido. Embora tenha desacelerado seu crescimento nos últimos trimestres, ainda apresenta bons resultados.
Um deles aparece na entrega de novos empreendimentos – 9 condomínios adicionados ao mercado no 3T de 2023. Isso representa 752 mil m² de novo estoque entregue.
O Brasil possui hoje 33,6 milhões de m² locáveis de galpões em condomínios industriais e/ou logísticos, sendo que apenas a região Sudeste detém 24,777 milhões de m² desse estoque, o que equivale a 75,95% do total nacional.
O estado de São Paulo, maior polo industrial do Brasil, representa 54,29% do estoque total brasileiro. Ele vem seguido pelo Rio de Janeiro com 8,89%, e Minas Gerais com 8,87%.
Se considerarmos o robusto aquecimento do mercado logístico mineiro e a atividade construtiva de 777 mil m² (em detrimento de apenas 197 mil no Rio), tudo indica que Minas em breve ultrapassará o estado carioca.
No 3T de 2023 foram 21 mil m² de novo estoque no Rio. Minas, por outro lado, alcançou 91 mil m² de novo estoque no 3T de 2023 (todas as classes).
Outros indicadores
A taxa de vacância no estado de São Paulo sofreu um leve aumento, de 10,12% no 2º trimestre de 2023 para 10,15% no 3º trimestre de 2023 (todas as classes).
O novo estoque adicionado ao mercado foi de 387 mil m², o que compreende sete empreendimentos (todas as classes).
A atividade construtiva é outro indicador que atesta o crescimento do setor: alcançou mais de 1,8 milhão de m² no 3T/2023 – foi menor que o 2T/2023.
Já a média atual dos preços pedidos de locação de perfil Classe A/A+ para todo o estado é de R$ 24,93/m². Esse preço médio representa um aumento de 5,49% em relação ao 2º trimestre de 2023.
Os preços médios pedidos para locação de galpões em condomínios industriais e/ou logísticos Classe A/A+ aumentaram em três eixos do estado (São Paulo-Capital, Dutra SP e Bandeirantes/Anhanguera).
Saiu de R$ 31,77 para R$ 36,29 na primeira; de R$ 27,41 para R$ 30,10 na segunda, e de R$ 21,05 para R$ 21,21 na terceira.
Por outro lado, os preços diminuíram em quatro eixos (Anchieta/Imigrantes, Fernão Dias, Régis Bittencourt e Castelo Branco), conforme apresentado na tabela abaixo:
O eixo Bandeirantes/Anhanguera possui o maior estoque de condomínios industriais e/ou logísticos de São Paulo, com 7,776 milhões de m² locáveis (todas as classes), representando 43,89% do estoque total do estado paulista.
A taxa de vacância desse eixo encerrou o 3º trimestre de 2023 em 10,35%, o que é inferior à taxa de vacância do trimestre anterior, com resultado de 10,62% (2º trimestre de 2023).
Para conferir os dados detalhados do RealtyCorp Analytics do 4T/2023 (dados do 3T/2023), basta clicar aqui.
Texto escrito por: Marcos Alves, sócio Diretor da RealtyCorp.
Marcos Alves é sócio fundador da RealtyCorp e atualmente é o Diretor de Locações da empresa. Possui 20 anos de experiência em Corporate Real Estate, período em que desenvolveu e participou de vários negócios e projetos relacionados à Desmobilização de Portfólios, Investimentos Imobiliários, Incorporações, Gerenciamento de Contratos, Representação Corporativa e, mais recentemente, se especializou na análise do comportamento do mercado de escritórios das cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. Iniciou sua carreira na área imobiliária em 2000 na CBRE, já em 2004 participou ativamente da fundação da Ocupantes onde foi sócio até 2013 e em 2014 fundou a RealtyCorp. Analista de Sistemas, MBA USP em Real Estate, membro da Corenet Global e membro da Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) – MRICS.
