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Sofisticados, com áreas menores e localização privilegiada, os edifícios corporativos mais desejados da capital paulista vão além do ‘triple A’. Trata-se de uma nova tendência que tem agradado, por razões diferentes, locatários e investidores: são os escritórios-boutique.
Quem acompanha o mercado de imóveis comerciais sabe que a Nova Faria Lima é o coração financeiro de São Paulo, concentrando as principais empresas financeiras e de tecnologia do país. O mercado de edifícios corporativos na região é caracterizado por uma baixíssima vacância e um alto valor do metro quadrado.
Isso se dá também pela falta de terrenos apropriados para novos complexos empresariais.
De acordo com matéria do Valor Econômico (05/2023), em geral os escritórios-boutique são edifícios com áreas brutas locáveis menores, porém, repletos de serviços, com altíssima qualidade construtiva, acabamentos premium e excelente localização. Além disso, o valor do metro quadrado para locação dos imóveis ultrapassa os R$ 300.
Edifícios boutique têm transformado os empreendimentos corporativos
Trouxemos o tema em conteúdo recente, a partir da discussão levantada na última edição do Buildings Exclusive, em São Paulo. Para saber mais, leia: Edifícios boutique aparecem como nova tendência do mercado corporativo
Alguns parâmetros avaliados durante o evento são que os edifícios boutique apontam prédios com cerca de 10.000m² de ABL e espaços com menos de 1.000m² de laje. Além disso, altas especificações técnicas, boa localização e design arrojado contribuem para definir o perfil.
Entre os exemplos citados em São Paulo, aparecem os empreendimentos: Metropolitan Office, Platinum Office, HL Faria Lima, San Paolo e Auri Plaza.
O edifício Metropolitan Offices, no Itaim (SP), por exemplo, se destaca por carregar essa nova tendência. Entregue pela JHSF em 2010 e adquirido no mesmo ano pelo fundo imobiliário Prime Offices, do Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG), a valorização do imóvel é notável.
Para se ter ideia, o preço de locação do metro quadrado é o mais alto do mercado: R$ 360. O prédio está 100% ocupado, com 30 contratos ativos: desde “family offices” e gestoras de investimentos a bancos internacionais.
Em conteúdo do Valor Econômico (05/2023), Augusto Martins, head de Real Estate do CSHG, disse que a qualidade do mix de clientes é fundamental para definir o conceito de escritório-boutique. “Não é apenas design e endereço, os locatários precisam ser aderentes à proposta do edifício”, explica.
O head também ressaltou que a gestão rigorosa da carteira também ajuda no baixo adensamento do prédio. “São poucas pessoas por metro quadrado, então, o elevador jamais estará cheio, por exemplo.”
Valorização e características
Segundo especialistas, estes novos edifícios são menores em escala, com poucos andares e em localizações privilegiadas das grandes capitais, o que os deixa particularmente atraentes para empresas familiares, agências de comunicação, sedes de fintechs ou redes de coworking.
Contudo, eles apontam que o verdadeiro diferencial desses empreendimentos está na humanização dos espaços. Isso porque o modelo incentiva e privilegia o bem-estar dos usuários, e torna os locais de trabalho mais acolhedores.
Além disso, essa tendência ainda reserva nos prédios locais especiais para momentos de descanso e entretenimento para as equipes.
De acordo com conteúdo da Exame (06/2022), com alto padrão construtivo, os edifícios boutiques atraem empresas que buscam infraestrutura e amenidades, seja no condomínio ou nas redondezas, além de segurança e tecnologia.
Empresas que diminuíram o tamanho dos seus escritórios durante a pandemia ou que buscam por conforto associado a estilo têm encontrado nesse modelo uma saída para montarem seus espaços, preservando a identidade de suas marcas.
Outro ponto positivo dos edifícios boutique é que seu desenvolvimento pode se dar a partir de retrofits. Alguns dos empreendimentos desse tipo são resultados do desmembramento e da readequação de lajes de 2 mil m², por exemplo, que foram divididas.
Regiões de São Paulo se destacam
Regiões nobres com escassez de grandes terrenos, como a Rebouças e a Paulista, por exemplo, também podem se beneficiar por essa tendência, já que a construção desses edifícios pode ocorrer em terrenos menores.
Consultorias apontam que existem 27 prédios-boutique na cidade de São Paulo: 20 já entregues, e 17 deles totalmente ocupados. A Rua Amauri, onde fica o Metropolitan Offices, está no epicentro deste fenômeno. O endereço tem passado por uma mudança de vocação: da gastronomia para o corporativo.
Outro detalhe importante é que o conceito butique tem chamado atenção de empresas interessadas em ocupar sozinhas o edifício por conta da possibilidade de customização dos espaços. Isso facilitaria a atração e a retenção de talentos, além da promoção da cultura organizacional.
Em Pinheiros, o Edifício Valente está sendo construído com data de entrega prevista para 2024. Trata-se de uma torre única com sete pavimentos comerciais, jardim suspenso no meio do prédio e nove apartamentos exclusivos no último andar. Claramente um empreendimento de olho nesta nova tendência.
Por tudo isso, o que tem se observado é que, do ponto de vista dos investidores, os edifícios boutique começam a aparecer como uma opção interessante. Além disso, adaptar o prédio para esse estilo pode ser também uma saída para superar a vacância dos imóveis.
Caso tenha interesse nos dados detalhados do RealtyCorp Analytics do 4T/2023 (dados do 3T/2023), basta clicar aqui e conferir.
