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Os descontos muito agressivos concedidos durante a pandemia chegaram ao fim no mercado imobiliário corporativo há algum tempo, mas as empresas que aproveitaram devem começar a ter seus aluguéis revistos. Empresas que assinaram contratos entre 2021 e 2023 estão entrando em períodos de revisional ou renovação de aluguel e podem enfrentar aumentos expressivos nos custos de ocupação. Nesse cenário, contar com inteligência de mercado e apoio especializado tornou-se fundamental para proteger o orçamento corporativo e garantir negociações mais equilibradas.
A revisão dos contratos – prerrogativa prevista na lei do inquilinato, em que qualquer uma das partes pode pedir revisão dos preços a mercado – fechados neste período ocorre em um momento de recuperação consistente do mercado de escritórios em São Paulo. A redução da taxa de vacância na maioria das regiões elevou os valores de locação e fortaleceu o poder de negociação dos proprietários. Como resultado, muitas empresas podem se deparar com reajustes muito superiores à inflação acumulada dos últimos anos – para alguns casos o aluguel pode até dobrar.
Para CFOs e gestores financeiros, o desafio vai além da simples renegociação contratual. É preciso compreender as condições atuais do mercado, avaliar alternativas e identificar oportunidades que permitam reduzir impactos financeiros no médio e longo prazo.
Por que as revisionais de aluguel estão se tornando uma preocupação para as empresas?
A legislação prevê que qualquer uma das partes possa pedir a revisão dos valores de aluguel após o terceiro ano do último acordo para adequação às condições de mercado. Além disso, a renovação contratual, geralmente realizada a cada cinco anos (é o prazo médio dos contratos corporativos), abre espaço para uma nova negociação entre locador e locatário.
Durante a pandemia, muitos proprietários concederam descontos significativos para reduzir a taxa de vacância dos edifícios. Em alguns casos, os valores praticados ficaram muito abaixo dos níveis históricos de mercado. Agora, com a recuperação da demanda por escritórios de qualidade, os proprietários buscam recompor parte dessa defasagem.
O movimento é especialmente visível em regiões como Faria Lima (onde os preços subiram mais) e Chucri Zaidan (onde os descontos foram mais agressivos). Em diversos empreendimentos, contratos assinados em condições extremamente favoráveis aos inquilinos estão sendo revisados para patamares compatíveis com os preços atualmente praticados no mercado.
Em determinados casos, a diferença entre o aluguel vigente e o valor de mercado pode superar 100%. Para empresas que não se prepararam para esse cenário, o impacto pode representar uma pressão significativa sobre os custos operacionais e comprometer o planejamento financeiro dos próximos anos.
Mais uma vez, a presença de uma consultoria como a RealtyCorp pode fazer toda a diferença. Nem todos os inquilinos corporativos compreendem os pormenores que envolvem uma locação.
Como uma consultoria imobiliária pode fortalecer a posição do inquilino na negociação?
A principal dificuldade enfrentada pelos locatários está na assimetria de informações. Enquanto os proprietários acompanham diariamente os movimentos do mercado e possuem amplo acesso a dados de transações, a maioria das empresas tem seu foco voltado para o próprio negócio.
Sem conhecimento aprofundado do mercado imobiliário corporativo, o inquilino tende a entrar em uma negociação em posição mais vulnerável. Muitas vezes, desconhece alternativas disponíveis, oportunidades de realocação ou mesmo argumentos técnicos que poderiam ser utilizados para buscar condições mais favoráveis.
Uma consultoria especializada contribui justamente para reduzir essa desvantagem. O trabalho envolve análise comparativa de mercado, avaliação de cenários, identificação de oportunidades e suporte estratégico durante todo o processo de negociação.
Em alguns casos, a melhor solução pode ser permanecer no imóvel atual mediante condições renegociadas. Em outros, a mudança para um novo endereço pode representar economia relevante ao longo dos anos, mesmo considerando custos de transição e eventuais multas contratuais.
Além disso, especialistas conseguem antecipar movimentos de mercado e orientar empresas sobre o melhor momento para iniciar negociações, renovar contratos ou avaliar alternativas de ocupação.
Sua empresa está preparada para enfrentar a próxima revisional de aluguel?
Os próximos anos devem concentrar um volume significativo de revisionais e renovações de contratos firmados durante o período de pandemia e pós-pandemia. Em um mercado com vacância em queda e preços em alta, a preparação antecipada pode fazer diferença relevante nos resultados financeiros das empresas.
A RealtyCorp atua ao lado de CFOs, gestores financeiros e líderes corporativos para transformar decisões imobiliárias em vantagem competitiva. Entre em contato com nossos especialistas e descubra como conduzir sua revisional de aluguel com mais segurança, informação e poder de negociação.
Texto escrito por: Gerson Rodrigues – Sócio-diretor responsável pelos negócios de hotelaria e pelo departamento de Tenant Representation da RealtyCorp
Com uma trajetória consolidada no mercado imobiliário corporativo, Gerson atua como Sócio Diretor na RealtyCorp, liderando as frentes de Corporate Advisory & Transactions. Sua atuação é estratégica e consultiva, focada em maximizar o valor das transações para locatários e proprietários de ativos de alto padrão. Gerson coordena contas complexas, garantindo que as estratégias de ocupação estejam rigorosamente alinhadas aos objetivos financeiros e operacionais de seus clientes corporativos. Além disso, desempenha um papel fundamental no Relacionamento Estratégico com os maiores players e proprietários do mercado de escritórios, logística e hotelaria (Key Accounts), fortalecendo o networking institucional da RealtyCorp. Sua visão de mercado é um motor de crescimento para a companhia, atuando diretamente na prospecção e originação de novos negócios e coordenando a transição estratégica de ativos para as equipes operacionais de locação de escritórios e logística. Gerson combina inteligência de mercado e uma rede de contatos de alto nível para entregar soluções imobiliárias sob medida.
