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No cenário altamente competitivo do mercado imobiliário logístico do Sudeste, a Rodovia Presidente Dutra (BR-116) define mais do que uma rota. Ela demarca o Eixo Dutra SP, um corredor de eficiência que se tornou a espinha dorsal da distribuição de mercadorias no país. Para as empresas tenants, este mercado está se redefinindo. Isso exige uma análise de dados rigorosa que vá além da quilometragem e se concentre na sinergia logística completa.
O Eixo como corredor estratégico e a nova fronteira logística
Historicamente, os mercados logísticos são delimitados por suas rodovias primárias. Mas o Eixo Dutra SP é a consolidação macro das cidades onde esta via se cruza, formando um polo integrado de valor. A influência do aeroporto internacional e a conectividade da Dutra irradiam potencial para toda a sua extensão. Isso transforma cidades vizinhas em opções viáveis para o Last Mile Expandido.
Isso significa que a localização mais assertiva para o seu negócio não é ditada apenas pela proximidade com a capital. A verdadeira vantagem competitiva reside na capacidade de planejar operações híbridas. Elas devem equilibrar velocidade de entrega (aproveitando o modal aéreo e rodoviário) com um custo de ocupação mais competitivo em um raio mais amplo da região metropolitana. Para o tenant/inquilino, essa escolha depende de um olhar analítico que confirma o protagonismo da região.
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Novo Eixo logístico impulsionado pela Dutra
Os indicadores de mercado corroboram esse protagonismo. No terceiro trimestre de 2025, a região da Dutra, que tem um total de 62 condomínios, tem uma taxa de vacância de 6,26% (contra 7,79% no tri anterior). A absorção líquida foi de 63.911,24 m².
Anchieta/Imigrantes fechou o mesmo intervalo com taxa de vacância de 11,99% e absorção líquida de 28.815 m². Enquanto isso, Bandeirantes/Anhanguera obteve 8,10% no mesmo indicador e 229.608 m² na absorção líquida. Por fim, a Castelo Branco encerrou com 8,59% e 313.750 m².
Em comparação com todas as regiões (Anchieta/Imigrantes, Bandeirantes/Anhanguera, Castelo Branco, Fernão Dias, Régis Bittencourt e São Paulo), a Dutra obteve a menor taxa de vacância. A exceção é a análise frente à cidade de São Paulo e à Castelo Branco. Isso por si só já sinaliza que a rodovia em questão tem crescido. Especialmente aos olhos dos inquilinos que buscam alugar condomínios logísticos na região da capital paulista e região metropolitana.
Análise de preços: desvendando o “ágio de escassez” e a oportunidade
Os dados de vacância e absorção confirmam a alta demanda e a saúde do Eixo Dutra SP. A região apresenta uma das menores taxas do mercado. No entanto, para o tenant focado em contratos de longo prazo, é essencial cruzar esses indicadores. Deve-se fazer uma análise de preços corrigida pelo IPCA, buscando identificar janelas de oportunidade sustentáveis.
Quando se compara a evolução nominal dos aluguéis logísticos na última década com a evolução real (corrigida pelo IPCA), nota-se algo importante. Percebe-se que os preços nacionais, em média, não acompanharam a inflação. Em 2012, o preço pedido médio nacional, corrigido integralmente pelo IPCA, estaria hoje em R$ 37,54/m². Mas a média atual é de R$ 26,93/m².
Contudo, o Eixo Dutra SP se destaca com um comportamento de recomposição mais acelerado. Partindo de R$ 19,49/m² há dez anos, alcançou R$ 34/m² hoje. Isso indica um retorno ao patamar real de 2013. Isso sinaliza que há uma valorização consistente (dada a baixa vacância e alta absorção), mas a recuperação do poder de compra dos aluguéis está em curso. O tenant deve analisar cuidadosamente o preço frente ao histórico real da região. Assim, garante um contrato livre de valorização real excessiva.
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Texto escrito por: Redação RealtyCorp.
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