(11) 95060-0756 
Garantias locatícias são instrumentos que asseguram o cumprimento das obrigações do inquilino em um contrato de locação, como aluguel, condomínio, IPTU e encargos. Elas estão previstas no artigo 37 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Na locação de escritórios, galpões e andares inteiros, a escolha da garantia altera o custo da operação, o prazo de fechamento e o uso do crédito da empresa locatária.
Quais são as garantias locatícias previstas na Lei do Inquilinato?
O artigo 37 da Lei nº 8.245/1991 define quatro modalidades:
- Caução, em dinheiro, bens móveis ou imóveis;
- Fiança, pessoal ou empresarial, incluindo a carta fiança bancária;
- Seguro de fiança locatícia;
- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
O título de capitalização não aparece no texto da lei, mas é aceito no mercado e costuma ser enquadrado como uma forma de caução. A lei proíbe exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade.
Como funciona cada modalidade de garantia locatícia?
- Caução em dinheiro: é limitada a três meses de aluguel e fica depositada em caderneta de poupança. Os rendimentos pertencem ao locatário.
- Caução em imóvel: precisa ser averbada na matrícula do imóvel dado em garantia.
- Fiança pessoal ou empresarial: um terceiro, pessoa física ou jurídica, responde pelas obrigações se o locatário não cumprir o contrato.
- Carta fiança bancária: um banco assume o papel de fiador. É uma modalidade muito aceita em locações corporativas, mas tem custo de emissão, prazo de validade e consome parte do limite de crédito da empresa.
- Seguro fiança: uma seguradora cobre as obrigações previstas na apólice em troca de um prêmio pago pelo locatário. Pela lei, o seguro deve abranger a totalidade das obrigações do locatário.
- Título de capitalização: o locatário faz um aporte, que fica vinculado ao contrato e pode ser resgatado ao final, conforme as condições do título.
- Cessão fiduciária de quotas de fundo: quotas de um fundo de investimento ficam vinculadas ao contrato como garantia.
Comparativo das garantias locatícias
| Modalidade | Quem garante | Custo para o locatário | Efeito no caixa ou no crédito |
|---|---|---|---|
| Caução em dinheiro | O próprio locatário | Sem custo direto | Imobiliza até 3 aluguéis |
| Fiança pessoal ou empresarial | Terceiro | Sem custo direto | Depende da aprovação do fiador |
| Carta fiança bancária | Banco | Comissão bancária | Consome limite de crédito |
| Seguro fiança | Seguradora | Prêmio do seguro | Não imobiliza caixa |
| Título de capitalização | O próprio locatário | Valor aplicado (resgatável) | Imobiliza o valor do título |
| Cessão de quotas de fundo | O próprio locatário | Sem custo direto | Bloqueia as quotas cedidas |
Leia também:
Até quando a garantia locatícia vale?
Salvo disposição contratual em contrário, a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que o contrato passe a vigorar por prazo indeterminado (art. 39). O locador pode exigir um novo fiador ou a substituição da modalidade em situações previstas no artigo 40, como morte, falência ou insolvência do fiador. Se o contrato não tiver nenhuma garantia, o locador pode cobrar o aluguel antecipadamente, até o sexto dia útil do mês a vencer (art. 42).
Quais critérios influenciam a escolha da garantia na locação de escritórios?
Os fatores mais considerados são:
- valor total do contrato;
- prazo da locação;
- perfil financeiro da empresa locatária;
- tempo de aprovação de cada modalidade;
- impacto no caixa ou no limite de crédito.
Em contratos de valor alto, a carta fiança bancária e o seguro fiança tendem a ser os mais usados. Ainda assim, o custo e o prazo de aprovação de cada um podem pesar no cronograma de mudança da empresa. Definir a garantia cedo na negociação reduz o risco de atraso na assinatura do contrato.
Como a RealtyCorp atua nas negociações de locação corporativa?
A RealtyCorp é uma consultoria de real estate corporativo com atuação em locação de escritórios, galpões logísticos, coworking e built-to-suit. A equipe acompanha a negociação das condições contratuais, incluindo a definição da garantia locatícia, com base em dados de mercado e na experiência em operações corporativas. Para saber mais, acesse realtycorp.com.br.
Texto escrito por: Redação RealtyCorp.
Absorção Líquida chucri zaidan Consultoria Imobiliária Corporate Real Estate Corporate São Paulo COVID-19 economia escritórios corporativos faria lima home office mercado corporativo Mercado Imobiliário Mercado Industrial e Logístico PIB RealtCorp Analytics realtycorp realtycorp analytics Rio de Janeiro são paulo Taxa de Vacância
