Os edifícios Green Buildings possuem realmente vantagens comerciais?

A eleição de Joe Biden para presidente nos Estados Unidos deixou alguns recados, talvez um dos mais fortes seja a necessidade de uma maior atenção às pautas ambientais. O Brasil, por sua vez, tem perdido bastante relevância internacional por não estar tão preocupado com essa questão. Ou, pelo menos, não se mostrar assim.

As preocupações com ESG (ambiental, social e governança, em português) estão entre as principais diretrizes das grandes corporações globais e, claro, isso impacta diretamente na ocupação imobiliária de cada uma delas. Diversas empresas possuem metas (em alguns casos bem agressivas) de redução de carbono emitido e utilização de energias renováveis em suas sedes administrativas e plantas industriais.

Para atestar que os prédios são, de fato, “ecologicamente corretos”, foram criadas certificações ambientais que aplicam uma regra e, para cada critério, é atribuída uma pontuação. Ao final da análise, a pontuação é somada e o score de cada prédio define o nível de sustentabilidade de cada prédio. Das certificações que existem, a mais conhecida no mercado de real estate é o Leed, do Green Building Council.

Minha intenção aqui não é detalhar as certificações, muito menos seus critérios. Não sou especialista nisso. O objetivo é entender a influência desses “selos” na questão comercial. Os prédios “verdes” têm menor vacância do que os “não verdes”? E os preços são maiores? É possível dizer que os incorporadores poderão alugar/vender seus prédios por preços maiores pelo fato deles serem certificados? Até porque é importante levar em consideração que construir um prédio atendendo aos requisitos sustentáveis custa, em geral, 3% mais caro.

Do ponto de vista do ocupante, ele está disposto a pagar mais por um prédio sustentável? Ou o fato dos custos operacionais desses prédios serem menores os coloca em vantagem competitiva, quando comparados à outras opções sem a certificação em um fluxo de caixa descontado?

Na comparação abaixo separei os edifícios em dois blocos:
– Green Buildings (prédios com certificação ambiental)
– Gray Buildings (um trocadilho com os prédios sem nenhuma certificação)

Os certificadores afirmam que os edifícios certificados performam com um aluguel superior à média, mais rápido e possuem maiores taxas de retenção de inquilinos. As tabelas acima mostram que, de fato, os edifícios certificados possuem menor vacância e valores médios de aluguel mais altos. Analisando friamente os números, a resposta é sim: os Green Buildings performam melhor.

Porém, um ponto me parece bem claro. A questão dos valores muito tem a ver com a idade dos edifícios. Dos edifícios A+ da lista de Grey Buildings, grande parte (36,5%) é composta por edifícios com mais de 10 anos que, de uma forma ou de outra, já performavam bem. Enquanto no grupo dos Green Building, apenas 17% tem mais de 10 anos. Logo, não é tão simples essa correlação entre preço e a certificação.

Outro ponto é que 45% dos Grey Buildings – contando os condomínios, não as torres individualmente – estão fora das regiões que chamamos de consolidadas ou primárias (Paulista, Pinheiros, Itaim Bibi e Vila Olímpia). Enquanto esse número cai para 28% nos Green Building. Isso tem um impacto muito mais forte na precificação do que qualquer aspecto técnico do edifício.

Um Triple A em Santo Amaro pode ser Leed Platinum com pontuação máxima e as melhores especificações técnicas que nunca vai ter o patamar de preço de um prédio A (talvez até B) na Faria Lima, por exemplo.

Para mim, está claro que hoje, ao lançar um prédio, o selo de sustentabilidade virou item de série. Assim como um dia airbag foi um item diferencial nos carros, atender minimamente aos itens de sustentabilidade está virando o mínimo para um prédio novo, até porque alguns itens como ar-condicionado e elevadores inteligentes geram grande economia nos custos de condomínio, além da facilidade na operação.

Para algumas empresas estar em prédios com certificações é condicional, mas essa não parece ser a regra. Assim como não enxergo uma movimentação dos prédios mais antigos indo atrás de um selo leed, apesar de existirem alguns casos assim – principalmente em prédios que passam por retrofit.

Esse assunto é extenso, e poderemos aprofundar em outras oportunidades, mas se hoje um incorporador estivesse na dúvida entre ter ou não o selo sustentável em seu prédio que está em construção, minha dica seria: tenha. O mercado mudou e, num futuro próximo, economizar os 3% para atender ao leed não vai ser considerado uma decisão muito inteligente. Ser sustentável está cada vez mais deixando de ser um diferencial para ser o default, o famoso “novo normal”.

Texto escrito por: Gerson Rodrigues, sócio Diretor da RealtyCorp.

Com uma trajetória consolidada no mercado imobiliário corporativo, Gerson atua como Sócio Diretor na RealtyCorp, liderando as frentes de Corporate Advisory & Transactions. Sua atuação é estratégica e consultiva, focada em maximizar o valor das transações para locatários e proprietários de ativos de alto padrão. Gerson coordena contas complexas, garantindo que as estratégias de ocupação estejam rigorosamente alinhadas aos objetivos financeiros e operacionais de seus clientes corporativos. Além disso, desempenha um papel fundamental no Relacionamento Estratégico com os maiores players e proprietários do mercado de escritórios, logística e hotelaria (Key Accounts), fortalecendo o networking institucional da RealtyCorp. Sua visão de mercado é um motor de crescimento para a companhia, atuando diretamente na prospecção e originação de novos negócios e coordenando a transição estratégica de ativos para as equipes operacionais de locação de escritórios e logística. Gerson combina inteligência de mercado e uma rede de contatos de alto nível para entregar soluções imobiliárias sob medida.