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Segundo matéria publicada no jornal Folha de S.Paulo, no último dia 14/03, o mercado de escritórios de alto padrão em São Paulo encerrou 2020 com vacância alta.
Embora o mercado imobiliário corporativo tenha sofrido baixas neste último ano, em razão da pandemia e seus efeitos diretos – como o home office, devolução de escritórios ou redução de espaços – olhando especificamente para o que chamamos de região consolidada – como é o caso da Nova Faria Lima, o mercado demonstra resiliência em meio à crise e ainda toma fôlego para novas e boas oportunidades de negócios.
A Nova Faria Lima tem uma participação de 4,74% do número total de edifícios prontos da cidade de São Paulo, e 8,33% do estoque total em m² locáveis.
Uma grande parte destes edifícios são ocupados por grandes empresas do segmento financeiro (Itaú, Bradesco, Credit Suisse, JP Morgan, BTG Pactual, etc); tecnologia (Google, Facebook, Amazon, etc); e Serviços (Ernst & Young, McKinsey, Machado Meyer Advogados, etc), além de outros segmentos (indústria química, alimentos, entretenimento, publicidade, etc). Ou seja, tem sido a região de São Paulo mais cobiçada pelas grandes corporações.
Porém, existe uma pergunta que não quer calar: será que após um ano terrível de crise mundial na saúde e na economia (que ainda não acabou), a ocupação e a vacância dos escritórios corporativos na Nova Faria Lima mostrou-se ruim ou deficitária?
Performance da Nova Faria Lima
Nas tabelas abaixo fizemos uma análise mais detalhada desta importantíssima e cobiçada microrregião, considerando o universo de edifícios corporate (lajes corporativas) em todas as classes: A e A+ (AA e AAA) e Outros (C e B) no período do 4º trimestre de 2019 (Pré Covid-19) ao 4º trimestre de 2020 (durante a pandemia).
Com base nas informações acima, comparando os dois períodos (4T 2019 x 4T 2020), podemos observar que:
- A vacância subiu em todas as classes, totalizando um aumento de 4,58% (4T 2019) para 7,44% (4T 2020);
- O estoque em m² locáveis aumentou de 1.297.817,04 m² para 1.360.370,51 m², devido a entrega de três edifícios: Seculum II (11.846,92 m²), Birmann 32 (50.706,55 m²) e o retrofit do Cal Center I (3.720 m²);
- A ocupação aumentou de 1.238.365,31 m² para 1.259.140,39 m², ou seja, 20.775,08 m² de absorção líquida positiva (aumento de 1,68%);
- A média ponderada de preço pedido também aumentou, de R$ 114,46/m² para R$ 139,70/m².
Diante disso, poderíamos concluir que devido ao aumento significativo na taxa de vacância, de 4,58% para 7,44%, a região estaria enfrentando uma crise? Acredito que não e explico por que:
O aumento na vacância não está relacionado a grandes devoluções ocasionadas pela Covid-19 e ao aumento do home Office (embora esses fatores possam ter contribuído).
Como exemplo de devoluções, temos:
– a XP Investimentos, que devolveu 2.729 m² no Ed. Faria Lima Square;
– e a Mineração Buritirama, que devolveu 1.562 m² no Ed. F.L. Corporate.
Esta vacância citada, no entanto, tem a haver com a entrega de três novos edifícios na região, conforme item II acima.
Porém, mesmo com as devidas entregas, o Ed. Seculum II foi pré-locado em 85% e o Ed. Birmann 32 foi pré-locado em quase 60%, ou seja, foram entregues com ocupações muito relevantes, no meio da pandemia.
Um outro fator importante é que, quando comparamos a taxa de vacância da Nova Faria Lima (7,44%) com a média da cidade de São Paulo (17,21%), a diferença é grande.
Mas, quando analisamos a taxa de vacância da Nova Faria Lima dos últimos cinco anos: 4T 2015 = 17,15%; 4T 2016 = 20,79%; 4T 2017 = 16,50%; 4T 2018 = 10,58%; e 4T 2019 = 4,58%, ou seja, com exceção de 2019 em todos os outros anos, a taxa de vacância foi bem maior que o 4T 2020.
Location, Location, Location
Seja como for, este panorama geral salienta o que já conhecemos e vivenciamos no mercado imobiliário corporativo: que bons ativos, localizados em boas regiões, tendem a ser mais resilientes em momentos de crise e possuem até oportunidades de expansão.
Se mesmo inserido nesta crise da saúde tão acentuada, as regiões da Faria Lima e da Nova Faria Lima mostram-se em evidência aos investidores, imaginem só o que elas poderiam oferecer em um cenário menos desafiador!
Texto escrito por: Alan Roger, sócio Diretor da RealtyCorp.
Fundou a RealtyCorp Consultoria Imobiliária no final de 2013, atuando desde então como diretor de investimento e de novos negócios. Com 16 anos de experiência no mercado de corporate real estate, representou e ainda representa grandes corporações nacionais e multinacionais em transações de locação, venda e compra, consultoria em investimentos imobiliários, projetos de Sale & Leaseback, projetos de Built-to-suit, avaliações de portfólio imobiliário e projetos de desenvolvimento imobiliário. Formado em Administração de Empresas pela Universidade Bandeirantes, possui curso de Técnicas Militares pela Polícia Militar do Estado de São Paulo e Especialização em Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), com conhecimento especializado em Legislação Imobiliária Local e em Operações Típicas de Ocupação no Brasil, além do curso Técnico em Transações Imobiliárias, inscrito ao CRECI sob nº 73.991.
