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Agora que já temos o resultado dos dados do quarto trimestre de 2022 do mercado de escritórios de São Paulo, Rio de Janeiro e setor industrial, é possível avaliar o real momento vivido pelo mercado imobiliário corporativo. E o que já se pode esperar para este início de ano.
Para conferir os dados detalhados, consulte o RealtyCorp Analytics do 1T/2023 (dados do 4T/2022).
Mercado de escritórios em São Paulo: absorção líquida positiva segue constante no universo Corporate A+/A
Os dados do 4T/2022 já estão fechados e apontam que a cidade de São Paulo possui hoje 11,788 milhões de m² locáveis de escritórios em edifícios Corporate (lajes corporativas) e 5,073 milhões de m² locáveis de escritórios em edifícios Office (pequenas salas comerciais). Isso totaliza 16,862 milhões de m² em edifícios de escritórios.
Do estoque total, 16,02% estão em edifícios Corporate A+, 12,38% em edifícios Corporate A e 41,51% em edifícios Corporate Classes B e C (chamados de Outros), totalizando 69,91% de escritórios Corporate na cidade paulistana.
No 4º trimestre de 2022, os números mostram que a absorção líquida positiva permaneceu constante no universo Corporate A+/A. Contudo, no Corporate B/C o resultado da absorção líquida foi negativo, apontando um recuo no ritmo de crescimento dos últimos trimestres.
Em 2022 foi cerca de 130 mil m² de absorção líquida positiva para todo o universo de escritórios Corporate contra 250 mil m² de absorção líquida negativa do ano de 2021, um delta de 380 mil m² de 2021 para 2022.
Esse resultado consolida a retomada do crescimento da ocupação no universo Corporate A+/A na cidade de São Paulo pelo 6º trimestre consecutivo.
Além disso, a absorção bruta (que mede todas as locações no mesmo período) também foi positiva em quase 90 mil m² (4T/2022) para o mesmo universo (Corporate A+/A).
Como podemos observar no gráfico abaixo, existe uma correlação entre o comportamento da taxa de evolução do PIB e a absorção líquida de escritórios. Portanto, se considerarmos o crescimento do PIB de 2021 e 2022, e se ele continuar crescendo neste ano, devemos ter também um cenário de crescimento da taxa de ocupação de escritórios em 2023. Porém, também é correto dizer (e esperar) que seja bem menor que em 2021 e 2022.
Berrini apresenta taxa de vacância menor no 4T/2022
A região da Berrini é composta por 111 edifícios corporativos, com estoque total de 973 mil m². Deste estoque total, 13,26% correspondem a edifícios Office, 19,99% a edifícios Corporate Classe A+, 39,70% a edifícios Corporate A e 27,04% a edifícios Corporate B e C (Outros). Isso resulta em 86,74% do estoque total.
Entre os anos de 2008 e 2015, o estoque de escritório da região da Berrini saltou da casa dos 600 mil m² para 900 mil m², um aumento de 50% no estoque em um período menor que cinco anos.
Desde então, a taxa de vacância da região sempre esteve acima dos 20% e assim seguiu até meados de 2020, quando começou a cair com a chegada da pandemia.
Vale destacar que nesta ocasião, a taxa de vacância voltou a subir a patamares acima de 25%. Porém, o 4º trimestre de 2022 apresentou uma melhora: a taxa demonstrou uma queda interessante, de 25,5% no 3T/2022 para 23,61% no 4T/2022.
Zona Sul do Rio de Janeiro tem preço pedido de locação alto e queda na vacância no 4T de 2022
A região da Zona Sul do Rio de Janeiro é composta por 247 edifícios corporativos, com 1,312 milhão de m² de estoque total; 59,48% deste total é composto por edifícios Corporate, e os outros 40,52% por edifícios Office (pequenas salas comerciais).
Do estoque total, apenas 1,67% corresponde a edifícios Corporate Classe A+, 9,90% são de edifícios Corporate Classe A e 47,91% de edifícios Corporate Classes B e C (Outros). Isso totaliza 59,48% do estoque total em edifícios Corporate.
Um dado interessante é que a Zona Sul carioca é formada, predominantemente, por edifícios antigos e/ou por edifícios de baixo e médio padrão. São apenas 13 edifícios corporativos que compõem o mercado Corporate Classe A e A+ da região.
Apesar disso, trata-se da localização mais valorizada da cidade do Rio de Janeiro, com preço pedido médio de locação no patamar de R$ 82,94/m² para o universo de edifícios corporativos. Há, ainda, picos de até R$ 280/m² para os melhores edifícios da Zona Sul, incluindo os que oferecem vista privilegiada.
Outro destaque é que a taxa de vacância aumentou durante a pandemia: saltou de 16,51% no 1T/2020 para 23,25% no 4T/2021, caindo para 21,12% no 4T/2022.
Se considerarmos apenas os edifícios Corporate A/A+, a taxa de vacância subiu de 22,99% no 1T/2020 para 28,81% no 1T/2021, caindo para 21,59% no 4T/2022, o que é um bom resultado.
Setor Industrial: preços médios pedidos sobem em sete regiões do estado de São Paulo
O Brasil possui 31,559 milhões de m² locáveis de galpões em condomínios industriais e/ou logísticos, sendo que somente a região Sudeste detém 23,641 milhões de m² desse estoque. Isso representa 74,91% do estoque total brasileiro. Apenas o estado de São Paulo possui 53,77% do estoque total brasileiro.
A taxa de vacância em São Paulo subiu um pouco, de 12,09% no 3T/2022 para 12,98% no 4T/2022. A média atual dos preços pedidos de locação para Galpões em Condomínios A/ A+ é R$ 23,90/m², aumento de 10,75% em relação ao 3T/2022.
Outro destaque aparece nos preços médios pedidos para locação de galpões em condomínios industriais e/ou logísticos Classe A/A+ que subiram em sete regiões do estado (Regis Bittencourt, Castelo Branco, Bandeirantes/Anhanguera, Fernão Dias, São Paulo-Capital e Dutra/SP). Também caiu em uma região (Anchieta/Imigrantes), conforme tabela abaixo:
O eixo Bandeirantes/Anhanguera possui o maior estoque de condomínios industriais e/ou logísticos do estado de São Paulo, com 7,879 milhões de m² locáveis. Isso representa 46,92% do estoque total do estado de São Paulo.
A taxa de vacância do eixo encerrou o 4T/2022 em 15,47%, um pequeno aumento em relação ao trimestre anterior, que foi de 14,70%.Para conferir o RealtyCorp Analytics completo do 1T/2023, clique aqui.
Marcos Alves é sócio fundador da RealtyCorp e atualmente lidera as áreas de gestão estratégica, operacional e de marketing da empresa, como Diretor de Operações e Marketing. Possui 22 anos de experiência no mercado imobiliário corporativo, período em que desenvolveu e participou de diversos negócios e projetos relacionados à desmobilização de carteiras, investimentos imobiliários, incorporações, gestão de contratos e representação corporativa. Nos últimos anos tem se especializado em analisar o comportamento do mercado de escritórios nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro e o mercado de galpões industriais e logísticos. Além de assumir a gestão estratégica de Marketing da RealtyCorp. Iniciou sua carreira imobiliária em 2000 na CBRE, em 2004 participou ativamente da fundação da Ocupantes, atuando como sócio até 2013 e em 2014 fundou a RealtyCorp. Analista de Sistemas, com MBA USP em Real Estate. Ele também é Membro da Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) – MRICS e fala Português, Inglês e Espanhol.Outro destaque está ligado ao seu grande envolvimento em projetos sociais e trabalho voluntário na Comunidade Cristã da Zona Sul de São Paulo, onde participa ativamente nas horas vagas.
