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Três anos após o início da pandemia no Brasil – março de 2020 – é inevitável não pensar no impacto que a crise sanitária teve no mercado de escritórios, principalmente no que diz respeito ao preço médio de aluguel dos escritórios nas principais regiões da cidade de São Paulo.
Pois bem.
Naquela época, quando os escritórios eram esvaziados ou fechados devido ao confinamento social mais restritivo, proprietários e inquilinos tinham que sentar à mesa e conversar sobre o que fariam com os aluguéis dos imóveis fechados.
Alguns deles foram temporariamente suspensos; outros, renegociados; alguns imóveis foram devolvidos ou reduziram os espaços contratados, justamente porque a demanda pela ocupação de escritórios caiu sensivelmente.
Os inquilinos se sentiram prejudicados numa ponta; os proprietários, na outra.
E nesta celeuma toda, o próprio mercado enfrentou dissabores inevitáveis.
Preço dos aluguéis de escritórios desvaloriza em três anos de pandemia
Conhecido como índice de aluguel e aplicado ao mercado imobiliário residencial e comercial, o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) acumulou alta de 23,14% entre janeiro e dezembro de 2020.
Em 2021, o IGP-M acumulou alta 17,78% no ano. Já em 2022, o IGP-M aumentou 5,45% em 12 meses.
Com o índice de aluguel oscilando tanto ao longo de 36 meses, sobretudo em 2020 e 2021, reajustar pelo IGP-M era outro fator de forte impacto para as contas mensais dos inquilinos.
De qualquer forma, o mercado imobiliário corporativo mostrou-se resiliente e absorveu as dificuldades inerentes ao momento. Porém, ao final do primeiro trimestre de 2023, é interessante avaliar o quanto o mercado foi impactado em relação ao preço médio de locação dos escritórios A+/A nas principais regiões de São Paulo.
Como os preços de aluguel se comportaram nas principais regiões de São Paulo em três anos?
Será que Nova Faria Lima, Vila Olímpia, Chucri Zaidan, Paulista e Leopoldina/Barra Funda, regiões consideradas consolidadas, sofreram um prejuízo muito grande?
Quando comparamos o preço médio pedido de locação no mercado de escritórios Corporate A+/A no 1T/2023 com o preço médio no 1T/2020 (exatamente três anos) e, também, em relação à correção que o preço sofreria pelo IGP-M e INPC, temos:
Cidade de São Paulo: Universo Corporate A e A+
Quando olhamos para o preço do aluguel antes da pandemia, e consideramos o reajuste que seria aplicado ao longo desses três anos pelo IGP-M, podemos perceber o quanto a crise sanitária prejudicou o mercado de escritórios. De fato, os aluguéis deixaram de crescer e isso teve impacto no setor.
Se olharmos a região de Nova Faria Lima, por exemplo, a mais cara e cobiçada de São Paulo, o preço médio pedido atualmente é de R$ 216,47/m², mas poderia estar em R$ 227,74 em média com a correção mencionada acima. Isso representa 4,94% a menos no valor do aluguel.
Da mesma forma, a Vila Olímpia teve prejuízo de 31,06%, comparando o preço atual de R$ 116,46 com o reajuste que promoveria o valor de R$ 168,94.
Em relação a Chucri Zaidan, região com maior número de edifícios triple A da cidade de São Paulo, a perda foi equivalente a 24,66%. O preço atual do m² é de R$ 95,37, quando poderia ser de R$ 126,60.
A Paulista teve perda de 38,04% no reajuste dos aluguéis nestes últimos três anos, enquanto o preço da região da Leopoldina/Barra Funda deixou de crescer 32,79% no mesmo período.
INPC é outro índice que serve de baliza
Quando fazemos este mesmo comparativo de preços utilizando o INPC – Índice Nacional de Preços ao Consumidor – a diferença em todas as regiões ficou menor que o preço reajustado pelo IGP-M.
Por este índice, não houve perda no reajuste de aluguel na região da Nova Faria Lima.
Conforme a tabela acima, nas demais regiões os imóveis corporativos também tiveram perdas, embora menores.
De maneira geral, o que se constata dessas análises é que os preços dos aluguéis caíram e se desvalorizaram devido à crise provocada pela pandemia.
O cenário vivido, sobretudo no momento mais intenso da crise, obrigou os proprietários de imóveis a não reajustarem os preços dentro dos parâmetros contratados, para não prejudicar ou perder os inquilinos.
Com isso, nos deparamos agora com a possibilidade de um aumento dos preços dos aluguéis acima da inflação no mercado imobiliário, ainda que de forma lenta e gradual, o que poderá equalizar novamente a balança.
Por fim, vale ressaltar que dados do 1T/2023 já estão fechados e que, em breve, poderemos fazer novas análises e comparativos sobre o atual cenário do mercado de escritórios de São Paulo e Rio de Janeiro, além do setor industrial. Aguarde!
Texto escrito por: Marcos Alves, Sócio-Diretor da RealtyCorp.
Marcos Alves é sócio fundador da RealtyCorp e atualmente é o Diretor de Locações da empresa. Possui 20 anos de experiência em Corporate Real Estate, período em que desenvolveu e participou de vários negócios e projetos relacionados à Desmobilização de Portfólios, Investimentos Imobiliários, Incorporações, Gerenciamento de Contratos, Representação Corporativa e, mais recentemente, se especializou na análise do comportamento do mercado de escritórios das cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. Iniciou sua carreira na área imobiliária em 2000 na CBRE, já em 2004 participou ativamente da fundação da Ocupantes onde foi sócio até 2013 e em 2014 fundou a RealtyCorp. Analista de Sistemas, MBA USP em Real Estate, membro da Corenet Global e membro da Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) – MRICS.
