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O Plano Diretor é uma lei municipal que orienta o crescimento e o desenvolvimento urbano de toda a cidade. Ele busca melhorar a qualidade de vida da população, reduzir as desigualdades socioeconômicas e tornar as cidades mais inclusivas, justas e ambientalmente equilibradas.
Trata-se de um instrumento que norteia a construção da política urbana e, de acordo com a legislação federal (Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001 – Estatuto da Cidade) deve ser revisto a cada 10 anos para eventuais ajustes.
A Constituição Federal de 1988 determina que todas as cidades com mais de 20 mil habitantes devem, obrigatoriamente, elaborar um Plano Diretor para ser aprovado pela Câmara Municipal.
O projeto deverá definir as prioridades para o futuro do município em setores como moradia, saneamento, mobilidade e meio ambiente. O último Plano Diretor do Rio é de 2011.
De acordo com notícia do G1 (28/06), os vereadores do Rio de Janeiro aprovaram, em primeira discussão, as propostas enviadas pela Prefeitura do Rio para o novo Plano Diretor do município. O texto final do projeto só deve ser votado em setembro, após nova rodada de debates entre os parlamentares.
Nesta primeira discussão, a Câmara dos Vereadores aprovou algumas das 236 emendas propostas pelo Poder Executivo. Para a aprovação definitiva, os vereadores também precisarão votar as emendas encaminhadas pelos membros do legislativo, além de votar o texto final do projeto.
A votação terminou com 39 vereadores a favor das propostas do governo e sete parlamentares contrários, além de uma abstenção.
Uso e ocupação do solo e IPTU progressivo
A proposta da nova organização da cidade também discute a lei de uso e ocupação do solo, e tem como desafio resumir e substituir, num mesmo texto, todas as leis que atualmente orientam o desenvolvimento da cidade. Além de criar outras regras para quem pretende construir.
Ainda de acordo com o texto, uma das ideias é incentivar a ocupação do Centro e da Zona Norte, com moradias perto dos sistemas de transporte de alta capacidade, como trem, metrô e BRT.
Outra proposta do município é ampliar o estudo de impacto na paisagem e na vida das pessoas da vizinhança. Além do gabarito dos novos imóveis, a liberação de licença de obras deve levar em consideração os reflexos no trânsito e a demanda por esgoto e água, por exemplo.
Uma das novidades é a proposta do IPTU progressivo, para evitar a ociosidade de imóveis e a especulação imobiliária.
Contudo, vale destacar que algumas mudanças dependem de regulamentação. Exatamente por isso, segundo o Conselho de Arquitetura e Urbanismo, mesmo que o texto seja aprovado pela Câmara, o estudo de impacto de vizinhança e o IPTU progressivo ainda vão depender de regulamentação.
Função e diretrizes do Plano Diretor
O Plano Diretor indica objetivos, diretrizes, ações estruturantes, normas e procedimentos para a realização da política urbana. Também envolve meio ambiente, patrimônio cultural, transporte, habitação, regularização fundiária, saneamento e serviços públicos, além das políticas econômica, social e de gestão.
Entre as diretrizes do Plano Diretor estão justiça social, melhoria da qualidade de vida da população, uso racional dos recursos do meio ambiente e participação social nas decisões do futuro das cidades.
É no Plano Diretor que os cidadãos encontram as diretrizes de uso e ocupação do solo, zoneamento, índices urbanísticos e definição de áreas de interesse especial.
Benefícios para a construção imobiliária corporativa
O Plano Diretor do Rio de Janeiro também pode trazer benefícios específicos para a construção imobiliária corporativa. Alguns deles incluem:
Previsibilidade e segurança jurídica: O Plano Diretor estabelece diretrizes claras para o desenvolvimento urbano, incluindo normas e regulamentos relacionados à construção e ocupação do solo. Isso proporciona maior previsibilidade e segurança jurídica para os investidores e empresas do setor imobiliário, uma vez que eles têm um quadro normativo claro para orientar seus projetos.
Definição de áreas de expansão: O Plano Diretor pode identificar áreas de expansão urbana ou de desenvolvimento imobiliário corporativo, prevendo a criação de zonas destinadas a atividades comerciais, empresariais e industriais. Essa definição permite que as empresas identifiquem áreas apropriadas para a construção de seus empreendimentos e planejem seus investimentos de forma mais estratégica.
Melhoria na infraestrutura: Pode estabelecer diretrizes para o desenvolvimento de infraestrutura urbana, como redes de transporte, saneamento básico, fornecimento de energia, entre outros. Essas melhorias na infraestrutura beneficiam diretamente a construção imobiliária corporativa, proporcionando acesso facilitado aos empreendimentos, melhorando a qualidade dos serviços e valorizando as áreas onde estão localizados.
Incentivos fiscais e benefícios tributários: Pode prever incentivos fiscais e benefícios tributários para a construção imobiliária corporativa em determinadas áreas ou situações específicas. Isso pode incluir redução de impostos, isenções ou outros mecanismos que estimulem os investimentos e a geração de empregos na cidade.
Integração com o entorno: Pode estabelecer diretrizes para promover a integração dos empreendimentos corporativos com o entorno urbano, considerando aspectos como acessibilidade, espaços públicos, áreas verdes e qualidade urbanística. Isso contribui para a criação de ambientes mais atrativos, funcionais e sustentáveis, melhorando a imagem corporativa e a qualidade de vida dos usuários e moradores da região.
Sustentabilidade e responsabilidade socioambiental: O Plano Diretor pode incentivar práticas sustentáveis na construção imobiliária corporativa, como o uso de tecnologias eficientes, certificações ambientais, aproveitamento de recursos naturais e medidas de mitigação de impactos ambientais. Isso contribui para a redução do consumo de recursos, a melhoria da eficiência energética e a promoção da responsabilidade socioambiental das empresas.
É importante ressaltar que a implementação e efetividade do Plano Diretor são fundamentais para a concretização desses benefícios. Além disso, as diretrizes do Plano Diretor podem ser revisadas e atualizadas periodicamente, de acordo com as necessidades e demandas da cidade e do setor imobiliário.
Plano Diretor do Rio de Janeiro
Por ser um instrumento de gestão urbana, o Plano Diretor do Rio de Janeiro tem como objetivo orientar o desenvolvimento da cidade, buscando promover um ambiente mais equilibrado, sustentável e com melhor qualidade de vida para seus habitantes.
Alguns dos benefícios associados a um Plano Diretor bem elaborado incluem:
Ordenamento urbano: O Plano Diretor estabelece diretrizes para o uso e ocupação do solo, definindo áreas destinadas a diferentes tipos de atividades, como residencial, comercial, industrial e de preservação ambiental. Isso contribui para evitar a ocupação desordenada e irregular da cidade, promovendo um crescimento mais planejado.
Melhoria na mobilidade urbana: Pode contemplar a criação de redes de transporte público eficientes, como corredores de ônibus, metrô e ciclovias, além de incentivar a integração entre diferentes modais de transporte. Essas medidas visam reduzir o congestionamento, melhorar a acessibilidade e facilitar a locomoção dos cidadãos.
Preservação ambiental: Pode definir áreas de preservação ambiental, como parques, reservas e áreas de proteção, com o objetivo de conservar ecossistemas naturais, proteger recursos hídricos e promover a biodiversidade. Essas áreas contribuem para a qualidade ambiental da cidade e proporcionam espaços de lazer e recreação para os moradores.
Incentivo à habitação adequada: Pode prever a criação de programas e mecanismos que promovam a construção de moradias populares, visando garantir o acesso à moradia adequada para a população de baixa renda. Isso contribui para reduzir o déficit habitacional e promover a inclusão social.
Desenvolvimento sustentável: O Plano Diretor pode estabelecer diretrizes para o desenvolvimento sustentável da cidade, promovendo a utilização de energias renováveis, o incentivo à eficiência energética, a gestão adequada de resíduos sólidos, entre outras medidas que visam reduzir os impactos ambientais e promover a sustentabilidade.
Participação social: Um Plano Diretor bem elaborado deve envolver a participação da sociedade civil, por meio de audiências públicas, consultas e debates. Isso permite que os cidadãos tenham voz ativa no processo de tomada de decisões sobre o desenvolvimento da cidade, garantindo uma gestão mais democrática e transparente.
É importante ressaltar que os benefícios do Plano Diretor podem variar de acordo com a sua implementação efetiva e o acompanhamento contínuo de suas diretrizes.
Além disso, cada cidade pode ter necessidades e características específicas, o que influencia na elaboração e nos benefícios que ele pode trazer.
Por fim, a expectativa dos vereadores é que essa segunda discussão só aconteça em setembro, visto que a Câmara entrará em recesso parlamentar durante o mês de julho e as emendas serão apresentadas em agosto. Vamos aguardar.
Textoproduzido por: Carlos Calzavara – Diretor de Novos Negócios no Rio de Janeiro
Carlos Calzavara é formado em Administração de empresas e acumula mais de 11 anos de experiência no mercado imobiliário. No ano de 2018 assumiu o setor de novos negócios da RealtyCorp no Rio de Janeiro e Captou mais de 30 mil m² de lajes de escritório para comercialização, sendo 4 contratos em caráter de exclusividade, posicionando a RealtyCorp no mercado e desde então já transacionou mais de 31 mil m² de escritório.
