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Agora que já temos os dados atualizados do segundo trimestre de 2023 do mercado de escritórios de São Paulo, Rio de Janeiro e setor industrial, podemos avaliar o momento atual do mercado imobiliário corporativo. Os resultados de alguns indicadores são melhores que outrora. Não à toa, o setor está mais aquecido.
Para conferir os dados detalhados do RealtyCorp Analytics do 3T/2023 (dados do 2T/2023), basta clicar aqui.
Como mencionado anteriormente, alguns resultados foram melhores. Quando falamos do mercado imobiliário corporativo de São Paulo, os dados fechados do 2T/2023 apontam que a cidade paulistana possui hoje 11,964 milhões de m² locáveis de escritórios em edifícios Corporate (lajes corporativas) e 5,065 milhões de m² locáveis de escritórios em edifícios Office (pequenas salas comerciais). Isso totaliza 17,030 milhões de m² em edifícios de escritórios na cidade paulistana.
No universo Corporate quanto Office houve aumento do estoque total em relação ao 1T/2023: eram 11,847 milhões de m² e 5,058 milhões de m² no 1T de 2023, respectivamente.
Do estoque total atual de São Paulo (todas as classes), 16,35% estão em edifícios Corporate A+, 12,53% em edifícios Corporate A e 41,37% em edifícios Corporate Classes B e C (chamados de Outros). Isso totaliza 70,25% dos escritórios Corporate na capital paulista.
Os 29,75% restantes estão em edifícios de escritórios chamados Office.Como podemos observar no gráfico abaixo, no 2º trimestre de 2023 os números mostram que um dos principais indicadores do mercado – a absorção líquida – voltou a ser positiva no universo Corporate A+/A.
No 1T/2023 o saldo havia sido negativo em mais de 11 mil m². Agora, no entanto, o mercado reagiu, absorvendo mais de 56 mil m². Ou seja, não apenas compensou o resultado do trimestre anterior como praticamente quadruplicou o resultado positivo.
Da mesma maneira, a absorção líquida também foi positiva no universo Corporate B/C. Fechou o 2T de 2023 com mais de 40 mil m². No trimestre anterior havia sido positiva em 27 mil m².
Vale observar que, se somarmos as absorções líquidas dos universos Corporate e Office (todas as classes A+/A/B/C), alcançaremos um total de mais de 100 mil m² no 2T de 2023.
Quando analisamos o mercado Corporate na totalidade, ou seja, todas as classes (A+/A/B/C) identificamos uma absorção bruta total de 264 mil m². Ela é 27% maior que a absorção bruta do 1º Trimestre de 2023 (208 mil m²), que já havia sido 32% maior que o 4º Trimestre de 2022 (157 mil m²).
Estes números apontam que houve um aquecimento no ritmo da movimentação da ocupação de escritórios na cidade de São Paulo, mais intenso no 1º semestre de 2023.
Isso atesta o que já era esperado: as empresas em geral voltaram ao trabalho presencial nos escritórios, de uma forma mais acentuada em 2023.
Região da Leopoldina/Barra Funda demonstra queda acentuada da demanda como reflexo direto da pandemia
Um dos destaques do RealtyCorp Analytics do 3T/2023 (dados do 2T/2023) é a região Leopoldina/Barra Funda, composta por 173 edifícios comerciais (Corporate e Office de todas as classes). Isso representa um estoque total de 1,261 milhão de m².
Deste universo, 69,83% é formado por edifícios corporativos (Corporate) e 30,17% por edifícios Office (pequenas salas comerciais). Do estoque total, 14,53% são de edifícios Corporate Classe A+, 13,07% de edifícios Corporate Classe A e 42,23% de edifícios Corporate Classe Outros (B e C). Isso totaliza 69,83% do estoque em edifícios Corporate.
Se somarmos a absorção líquida do universo de edifícios Corporate na região Leopoldina/Barra Funda dos anos de 2020, 2021, 2022 e 2023 teremos um saldo de 60 mil m² negativos.
Esta queda acentuada da demanda foi reflexo direto da crise outrora enfrentada. E fez com que a taxa de vacância em edifícios Corporate na região subisse. Embora o setor tenha se mostrado resiliente em algumas regiões, como a Nova Faria Lima, por exemplo, isso não ocorreu em todas.
Para se ter ideia, a taxa na região Leopoldina/Barra Funda era 20% no 1º trimestre de 2020, e chegou a 34,06% no 2º trimestre de 2023 (Corporate de todas as classes).
Se considerarmos apenas o universo de edifícios Corporate A/A+ a taxa de vacância subiu de 28,81% no 1º trimestre de 2020 para 45,04% no 2º trimestre de 2023.
Quando somamos a absorção líquida do universo Corporate A/A+ dos últimos três anos (2020, 2021, 2022 e 2023) também temos uma absorção líquida negativa, porém, bem menor, cerca de -3 mil m².
Mercado de escritórios do Rio de Janeiro: ¼ dos espaços corporativos do Centro continuam vagos no 3T de 2023
Os dados do 2T/2023 apontam que o estoque total de escritórios, Corporate e Office, da região Centro no Rio de Janeiro é composto por 5,058 milhões de m² (todas as classes A+/A/B/C).
Deste total, 65,94% são edifícios Corporate e os outros 34,06% do estoque são edifícios Office (pequenas salas comerciais).
Do estoque total, 9,32% são de edifícios Corporate Classe A+, 7,09% de edifícios Corporate Classe A e 49,54% de edifícios Corporate Classes B e C (Outros). Isso totaliza 65,94% do estoque total em edifícios Corporate. Os 34,06% restantes estão em edifícios de escritórios chamados de Office.
Vale destacar que é na região Centro onde se concentra a maior parte do mercado de escritórios corporativos da cidade do Rio de Janeiro. Formada predominantemente por edifícios Corporate, a região detém 376 edifícios Corporate, de um total de 677 em toda a cidade.
Isso é o equivalente a 60% do todo o estoque de m² corporativos da cidade do Rio de Janeiro.
No 1º trimestre de 2020, a taxa de vacância Corporate na região Centro do Rio de Janeiro já estava em 21,58%. Agora, no 2º trimestre de 2023, a taxa de vacância está em 26,06%, ou seja, praticamente ¼ dos espaços corporativos do Centro do Rio de Janeiro continuam vagos.
Este cenário fez com que a média dos preços pedidos de locação caíssem 28,29% desde o início da pandemia (considerando a média dos preços de locação do 1T/2020 atualizada pelo INPC).
Mercado industrial aponta que taxa de vacância caiu de 11,91% no 1T/2023 para 10,87% no 2T/2023 em São Paulo
Já o setor industrial do Brasil possui 32,621 milhões de m² locáveis de galpões em condomínios industriais e/ou logísticos. E esse estoque é maior que o resultado do 1T de 2023, que foi de 32,496 milhões de m².
Para se ter ideia, somente a região Sudeste detém 24,107 milhões de m² do estoque total. Ou seja, 74,35% do estoque total brasileiro. E apenas o estado de São Paulo, o mais rico e desenvolvido do país, possui 53,03% do estoque total brasileiro.
O Rio de Janeiro aparece em segunda posição, com 8,89%, e Minas Gerais está praticamente encostada no Rio de Janeiro, com 8,53%.
A taxa de vacância no estado de São Paulo diminuiu de 11,91% no 1T/2023 para 10,17% no 2T/2023. Esse resultado indica que, apesar o estoque ter aumentado, o setor segue aquecido com novas locações.
A média atual dos preços pedidos de locação para todo o estado (Universo Classes A/A+) é R$ 23,94/m². Esse resultado representa uma queda de 5,2% em relação ao 1T/2023. No trimestre anterior era R$ 25,20 o m².
Vale destacar que os preços médios pedidos para locação de galpões em condomínios industriais e/ou logísticos Classe A/A+ subiram em três eixos do estado. São eles: Fernão Dias, Dutra SP e Bandeirantes/Anhanguera. Por outro lado, eles diminuíram em três eixos (Anchieta/Imigrantes, São Paulo-Capital e Castelo Branco).
No eixo Régis Bittencourt, o preço se manteve estável, conforme a tabela abaixo:
Um destaque interessante: o eixo Bandeirantes/Anhanguera possui o maior estoque de condomínios industriais e/ou logísticos do estado paulista, com 7,997 milhões de m² locáveis. Isso representa 46,51% do estoque total (todas as classes).
A taxa de vacância do eixo encerrou o 1T/2023 em 10,76%, bem menor que a taxa de vacância do trimestre anterior, que foi de 13,36% (1T/2023).
Texto escrito por: Marcos Alves, sócio Diretor da RealtyCorp.
Marcos Alves é sócio fundador da RealtyCorp e atualmente é o Diretor de Locações da empresa. Possui 20 anos de experiência em Corporate Real Estate, período em que desenvolveu e participou de vários negócios e projetos relacionados à Desmobilização de Portfólios, Investimentos Imobiliários, Incorporações, Gerenciamento de Contratos, Representação Corporativa e, mais recentemente, se especializou na análise do comportamento do mercado de escritórios das cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. Iniciou sua carreira na área imobiliária em 2000 na CBRE, já em 2004 participou ativamente da fundação da Ocupantes onde foi sócio até 2013 e em 2014 fundou a RealtyCorp. Analista de Sistemas, MBA USP em Real Estate, membro da Corenet Global e membro da Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) – MRICS.
