O impacto da localização dos empreendimentos Classe A+ em São Paulo

Não é de hoje que se fala muito sobre os ciclos do mercado imobiliário corporativo. De modo geral, é possível acompanhar com certa facilidade a forma com que o mercado se movimentou nos últimos 15 anos, passando por diversas fases e desafios. Houve crises expressivas, aquecimento considerável, muita vacância, vacância baixíssima, entre outros fatores.

Nesse contexto, é possível observar que junto aos ciclos, o setor imobiliário tem sempre uma direção. E essa direção, por razões que podemos analisar mais detalhadamente, tem apontado para o crescimento de regiões um pouco mais descentralizadas, e menos óbvias.

A máxima ‘localização, localização, localização’ é o principal conceito no mercado imobiliário, seja corporativo ou residencial. Tanto é que rege o andamento e o crescimento desses setores.

Quando observamos o cenário do mercado imobiliário corporativo na cidade de São Paulo nos anos de 2011/2012, o momento vivido era de uma taxa de vacância abaixo de 3% em toda a cidade paulistana.

Estamos falando de um estoque de aproximadamente 1400 prédios de lajes corporativas, com 8,8 milhões de m² locáveis, e área disponível de apenas 250 mil m² espalhados em diversas regiões.

Essa conjuntura, estressada pela baixíssima taxa de vacância, fez com que uma corrida pela entrega de novas áreas comerciais fosse iniciada.

Não é à toa que nos anos seguintes o aumento do estoque foi exponencial, com a entrega de 1 milhão de m² no período de apenas um ano. E de lá para cá, o estoque de 8,8 milhões de m² alcançou a marca de 11,9 milhões de m² em 2023. Isso representa mais de 3 milhões de m² em novos empreendimentos.

Crescimento do estoque em relação à geografia da cidade

Quando analisamos o crescimento do estoque em relação à própria geografia da cidade, é possível perceber que algumas regiões receberam poucos empreendimentos. Por outro lado, outras regiões multiplicaram seu estoque em quase 10 vezes, como é o caso da região da Chucri Zaidan.

Para se ter ideia, a região possuía um estoque de empreendimentos considerados A+ de 146 mil m² em 2012. Em 2023, alcançou um estoque de 740 mil m² somente em empreendimentos classe A+.

Apesar do crescimento acelerado em relação ao aumento de imóveis corporativos em toda a cidade, um ponto que chama muito a atenção é que nem todas as regiões conseguem manter o nível de ocupação de forma saudável, em torno de 10% de taxa de vacância.

O ponto em questão é que, apesar do aumento exponencial do estoque na cidade, o mercado imobiliário é impactado por diversos fatores externos, de forma direta ou indireta, como o cenário político, por exemplo.

Esses aspectos externos fizeram com que o mercado não “acompanhasse” o crescimento esperado para a absorção dos novos empreendimentos. Com isso, diversas regiões têm sido impactadas com uma alta taxa de vacância, e preços muito abaixo da expectativa dos investidores e proprietários.

Isso nos leva a refletir sobre como o padrão dos imóveis tem pouca ou nenhuma ‘força’ para refletir a performance de um empreendimento, principalmente do ponto de vista da taxa de vacância e valor de locação.

Comparando empreendimentos e regiões

Para observar melhor como o mercado imobiliário corporativo tem se comportado, podemos comparar diversos empreendimentos de altíssimo padrão, em regiões diversas.

Olhando para esse mercado, ou seja, empreendimentos de perfil classe A+, São Paulo possui atualmente 101 imóveis. Isso representa um estoque de aproximadamente 2,8 milhões de m², espalhados em todas as regiões.

Nesse cenário, as regiões que mais se destacam são: Chucri Zaidan, com o maior estoque da cidade em empreendimentos classe A+; ela é seguida pela Nova Faria Lima, Paulista, Pinheiros e Berrini.

Juntas, estas regiões detêm 2 milhões de m². Porém, o comportamento das cinco regiões é muito diferente, apesar de possuírem ativos de altíssimo padrão, com especificidades técnicas quase idênticas.

Isso nos leva a pensar:

• Como determinados ativos performariam se estivessem localizados em outras regiões?
• Qual seria a taxa de vacância e os valores de locação praticados em determinados empreendimentos, caso estivessem localizados em alguma das esquinas da Avenida Faria Lima?

Selecionamos cinco prédios considerados de alto padrão A+ nas regiões mencionadas. São eles: Rochaverá, FLFC – Faria Lima Financial Center, CYK, Continental Square e CENU – Torre Oeste.

No gráfico acima podemos observar o comportamento dos empreendimentos, onde podemos perceber que todos eles viveram o mesmo momento do mercado de 2010 a 2012.

Durante esse período, todos estavam 100% ocupados, o que atesta a realidade do mercado vivido naqueles anos de vacância baixíssima.

Mas, quando olhamos para a performance de cada um deles de 2012 para cá, temos um exemplo claro do impacto da localização em relação ao ativo e à qualidade técnica dos empreendimentos.

Se fosse realizado um teste ‘às cegas’, potenciais inquilinos teriam dificuldade em identificar alguns dos empreendimentos apenas por suas especificações técnicas.

O quadro abaixo compara os cinco empreendimentos apenas do ponto de vista técnico:

Localização continua sendo o ponto chave da equação

De forma geral, todos os imóveis citados anteriormente possuem as mesmas características técnicas, porém, o que os difere de maneira a impactar diretamente na sua performance é a localização.

É verdade que quando analisamos um cenário por microrregiões, comparando o comportamento de empreendimentos vizinhos, dentro de um ambiente normal de concorrência, é muito claro que os empreendimentos com melhor qualidade técnica, tecnológica e imagem corporativa, performariam melhor em relação a seus vizinhos.

Contudo, o ponto levantado aqui é uma visão de que o mercado imobiliário corporativo na cidade de São Paulo ainda se comporta a partir da localização.

De fato, a localização dos prédios comerciais em São Paulo é um fator crucial na hora de alugar um imóvel devido a uma série de razões. Há empresas que por motivações estratégicas “precisam” estar na região da Faria Lima, ainda que o valor do m² lá seja mais caro que a Chucri Zaidan, por exemplo.

Vale destacar que esta segunda região além de ter alguns dos ativos mais novos e modernos da cidade, apresenta também preços de locação extremamente competitivos.

Contudo, a localização pesa mais forte em razão da conveniência, acessibilidade, visibilidade, infraestrutura, público-alvo ou custos associados.

Ainda devemos ver em um cenário de curto e médio prazo, um movimento de taxa de vacância acima de 10% nesses mercados emergentes, menos óbvios, e valores de locação ainda em patamares mais baixos que R$ 100 /m².

Por mais que os players, investidores e incorporadores tenham aberto suas estratégias para projetos em regiões emergentes, como Chácara Santo Antônio, Vila Leopoldina e Rebouças, por exemplo, o cenário realista é que essas regiões ainda “sofram” um pouco quando comparadas às regiões mais centralizadas.

Texto escrito por: Christofer Mariano, Diretor de Locação da RealtyCorp.

Há 6 anos no mercado imobiliário corporativo, Christofer Mariano teve passagem por empresas do setor de telecomunicações e multinacionais, atuando em projetos estruturais nacionais. Em 2016, integrou a equipe da Buildings, passando por diversas áreas da empresa, até se tornar líder da área de negócios em 2019. É formado em Gestão da Qualidade pela Faculdade Carlos Drummond de Andrade, e atualmente está concluindo a graduação em Economia.