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O desafiador e conturbado ano de 2020 está prestes a acabar. A menos de 30 dias de encerrar mais um ciclo mergulhado em uma crise da saúde, até então sem precedentes, o objetivo deste artigo é fazer um panorama sobre a situação do mercado de escritórios corporativos da cidade de São Paulo, passando pela redução da taxa de ocupação desses espaços – que está diretamente relacionada à taxa de crescimento ou retração do PIB brasileiro.

Em artigo publicado em junho passado trouxemos uma análise completa do impacto da queda do PIB (na ocasião projetado para 8% até o encerramento do ano).

Em matéria publicada no dia 30/11 no jornal Valor Econômico, a mediana das projeções do mercado para a variação do PIB em 2020 voltou a subir: de -4,55% para -4,50%. Ainda é negativa, claro, mas sofreu uma pequena redução. Segundo o Boletim Focus, do Banco Central (BC), as estimativas coletadas até a semana passada, vinham de um piso de -6,54% atingido no fim de junho.

Quando o PIB cresce, a taxa de crescimento da ocupação também cresce

Como dito no artigo anterior, a taxa de crescimento da ocupação de escritórios, assim como a taxa de crescimento do PIB, é a medida de comparação da ocupação de um período em relação à ocupação do período anterior.

Ou seja, a queda do PIB denota, inevitavelmente, em queda na taxa de ocupação dos escritórios. Foi exatamente isso que observamos ao longo deste ano diante do cenário pandêmico enfrentado, com empresas devolvendo ou reduzindo seus espaços, fazendo a taxa de vacância crescer.

O ano de 2019, por exemplo, fechou com uma taxa de vacância de 13,90%, bem menor se comparada a dezembro de 2018 (17,29%) para todo o universo de escritórios corporate.

Para o final do ano, no entanto, a projeção mais realista é o encolhimento do mercado corporativo em razão da pandemia instalada. Para se ter uma comparação mais precisa, havia uma projeção de crescimento da ocupação do universo corporate para 2020 de quase 4%, mas em razão do cenário de crise, o PIB encolheu e com isso, o mercado não expandiu.

Conforme gráfico acima, o cenário mais provável antes da Covid-19 trazia projeções de vacância em queda para o mercado de escritórios em São Paulo. Se nos anos de 2016 e 2017, ela cresceu, de lá para cá vinha caindo e provavelmente ficaria em torno de 13,5% no final de 2020, já que a ocupação também apresentava um crescimento linear constante.

O impacto em números

Os cenários anteriores à pandemia foram positivos para o mercado de escritórios. Quando olhamos 2019, a taxa de crescimento da ocupação representou 4,46%; em 2018, alcançou 3,16%, e em 2017, fechou com uma taxa um pouco menor, mas ainda assim, positiva: 2,14%.

A previsão que tínhamos para 2020 em relação à ocupação, antes da pandemia, era de uma taxa de crescimento de 3,29%, com cerca de 400 mil m² de ocupação a mais do que em 2019. Com a crise instaurada, o que constatamos foi uma taxa de crescimento negativa, de -2,50%, com cerca de 240 mil m² negativos de ocupação, conforme mostra o gráfico abaixo:

Fonte: RealtyCorp

Como resultado desta análise, o que identificamos como impacto final para 2020 é uma taxa negativa total de -5,8% (-3,3%, que retroagiu) + (-2,5% que deixou de crescer), resultando em menos 640 mil m² na ocupação total nos edifícios corporate da cidade de São Paulo (diferença mais provável entre o previsto e o realizado). Cenário preocupante.

Antes de finalizar esta análise, vale destacar que, de acordo com notícia da Agência Brasil, publicada no dia 23/11, a expectativa de crescimento do PIB para 2021 passou de 3,31% para 3,40%. Em 2022 e 2023, o mercado financeiro continua a projetar expansão do PIB de 2,50%.

Fonte: RealtyCorp

Se essa previsão de crescimento do PIB se confirmar para 2021 e anos seguintes e proporcionalmente a isso, o mercado imobiliário expandir, provavelmente teremos a retomada gradativa do crescimento da taxa de ocupação de escritórios. É justamente por isso que torcemos e seguimos trabalhando.


Texto escrito por: Marcos Alves, sócio Diretor da RealtyCorp.

Marcos Alves é sócio fundador da RealtyCorp e atualmente é o Diretor de Locações da empresa. Possui 20 anos de experiência em Corporate Real Estate, período em que desenvolveu e participou de vários negócios e projetos relacionados à Desmobilização de Portfólios, Investimentos Imobiliários, Incorporações, Gerenciamento de Contratos, Representação Corporativa e, mais recentemente, se especializou na análise do comportamento do mercado de escritórios das cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. Iniciou sua carreira na área imobiliária em 2000 na CBRE, já em 2004 participou ativamente da fundação da Ocupantes onde foi sócio até 2013 e em 2014 fundou a RealtyCorp. Analista de Sistemas, MBA USP em Real Estate, membro da Corenet Global e membro da Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) – MRICS.

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